No-Closing-Cost Refinance: Er det riktig for deg?

Et ikke-avsluttende boliglån kan høres for godt til å være sant. Men hvis refinansieringsrenten er gunstig lav, men likevel skraper sammen, forhindrer de forhåndsgebyrene du har fra refinansiering av boliglånet ditt. En ikke-avsluttende kostnad refinansiering kan være verdt å vurdere. Spesielt hvis du planlegger å bo i huset ditt for bare noen få år.

Hvordan en ikke-avsluttende kostnad refinansiere fungerer

Stengekostnader kan utgjøre 3% til 6% av hovedstolpenningen, ifølge Federal Reserve Board. Dette er kostnadene for en vurdering, tittelsøk, opptaksavgifter og resten. Men långivere vil ofte pakke "ikke-avsluttende kostnader" boliglån for kvalifiserte låntakere. Dette kan oppnås på flere måter.

Tar en høyere rente. Utlåner kan dekke bekostning av en refinansiering uten avslutningskostnader ved å heve renten på lånet. På den måten vil långiveren gjøre alt tilbake, og muligens mye mer over tid, mens du leter til flere lånebedrifter til boliglånsavdelingen.

Pakker avgiftene inn i finansieringen. Eller, utlåner kan rulle "no cost" refinansieringsavgiftene i den totale hovedbalansen du skylder. Det er en annen metode med samme resultat: en høyere betaling, da gebyrene pluss renter betales over lånets løpetid.

Fordeler og ulemper med en ikke-avsluttende kostnad refinansiere

Pros:

• Ingen forhåndsgebyr betales ved avslutning
• Ikke å betale store forhåndsavgifter betyr et kortere break-even punkt
• Å betale null avgifter gjør det lettere å sammenligne renter mellom långivere

Ulemper:

• Du skylder en høyere månedlig betaling
• Du vil sannsynligvis betale mer interesse over lånets levetid

Når du skal velge en ikke-avsluttende kostnad refinansiere

Håper å flytte opp til et annet hus ganske snart? Den ikke-avsluttende kostnaden boliglån refinansiering kan være for deg. Hvis du planlegger å bo i et hjem for bare et par år, kan du sannsynligvis ikke få tilbake til å refinansiere besparelser på forhåndsavgiftene du vil betale uansett.

Og det er det eneste alternativet - annet enn å vente på å kjøpe - for de som rett og slett ikke har besparelsene for å dekke forhåndskostnadene.

Imidlertid tilbyr ikke alle långivere et ikke-avsluttende kost. Ifølge Investmentmatome-forskningen annonserer bare noen få långivere åpenbart ikke-avsluttende kostnad refinansieringsprogram. Faktisk var den amerikanske banken en av de eneste nasjonale långiverne som vi fant frem til å fremme et spesifikt null-closing-cost refinance program.

Det lønner seg å handle med noen få forskjellige långivere da lokale banker og kredittforeninger kan være mer tilbøyelige til å annonsere disse alternativene.

" MER: Hvor mye koster huset mitt?

Ulempen av en ikke-avsluttende kostnad refinansiere

Hvis du setter ned røtter i lengre tid, bør du sannsynligvis vurdere å betale sluttkursene på forhånd. Det handler bare om å gjøre litt matte.

Selv om kostnadene dine er redusert med en ikke-avsluttende kostnad, er resultatet en høyere betaling og kanskje betydelig mer interesse som vil bli betalt over lånets løpetid. Långivere kan også legge til en forskuddsbetaling på lånet for å motvirke deg fra refinansiering igjen før de har tilbakekalt sine kostnader.

Kjører tallene

For å gjøre en klok beslutning, spør de långiverne du vurderer å gi en analyse av sluttkursene, samt forskjellen i rente og betaling for en ikke-avsluttende refinansiering sammenlignet med et lån med forhåndsavgift. Med en søknad vil hver utlåner levere et offisielt låneoverslag som beskriver kostnadene og vilkårene de tilbyr.

Nå kan du beregne "break-even" -poenget for hvor lang tid det ville ta å gjenopprette sluttkursene på et lån og sammenligne det mot det ikke-avsluttende lånet. La oss si at sluttkursene dine på et lån vil koste $ 3.500. Slik beregner du din break-even periode:

Hvordan beregne du jevnlig poeng

Beregn månedlige besparelser fra din eksisterende boligbetaling mot din nye, lavere refinansierte månedlige betaling. Vi bruker en $ 150 besparelse som et eksempel. (Eksempel: $ 1200 - $ 1.050 = $ 150 månedlige besparelser)

Trekk din effektive skattesats fra 1. Vi bruker en 25% skattekonsoll. (Eksempel: 1 - 0,25 = 0,75)

Multipliser dine månedlige besparelser med din etter skattesats. Dette vil være din etter skatt besparelser. ($ 150 x 0,75 = $ 113)

Del de estimerte sluttkursene ved å spare etter skatt, for å få flere måneder til å bryte sammen. ($ 3.500 / $ 113 = 31 måneder)

I dette eksemplet vil det ta 31 måneder å tilbakebetale sluttkursene for en standard refinansiering. Hvis du planlegger å bli hjemme hos deg i minst tre år, vil du kunne gjenopprette de opprinnelige gebyrene for refinansieringen.

Nå kan du sammenligne det med den økte renten og betalingen av den ikke-avsluttende kostnaden refinansiere, mens du vurderer hvor lenge du har tenkt å forbli i hjemmet.

Ønsker vi å gjøre matte for deg? Ved hjelp av Investmentmatome-refinansieringskalkulatoren, skriv inn vilkårene for refinansieringen uten avslutningskostnader, og deretter vil vilkårene i standarden refinansiere med forhåndsavgifter. Kalkulatoren vil vise dine break-even poeng, samt månedlig betaling og besparelser.

Mer fra Investmentmatome

• Finn den beste refinansieringsrenten
• Hvordan refinansiere ditt boliglån
• Sammenlign kreditt refinansiere långivere

Oppdatert 3. august 2017.