Distressed Asset Stabilization Program: Hva betyr det for huseiere?

Hva er DASP?

Det distressed Asset Stabilization Program (DASP) er regjeringens siste forsøk på å hjelpe sliter med huseiere som står overfor avskærmning. De dårlige nyhetene: Du kan ikke søke om det. Den gode nyheten: Hvis du kommer inn, er dine odds for å bo i ditt hjem mye, mye høyere.

DASP blir rullet ut nasjonalt og har ytterligere geografisk målrettede bassenger på fire amerikanske markeder-Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ. Og Tampa, FL.

Marked	Projisert # boliglån som skal selges denne kvartalet
Chicago	1,500
Newark	500
Føniks	300
Tampa	1,200
Nasjonalt, ikke-målrettet	4,500-5,000
Alt i alt	8,000-9,000

Kilde: Federal Housing Administration / U.S. Institutt for boliger og byutvikling

Før du sier at det er for få boliglån som betyr at jeg har fått et skudd, bør du vurdere dette: Det har vært mange tonnepengestøtteprogrammer som de siste årene har fløt av føderale regulatorer, kanskje du allerede har prøvd å svømme gjennom HAMP, HARP og HAFA. Alle de har hatt skuffende lave suksessfrekvenser og falt mindre enn forventede mål. Tilsynsmyndigheter og politikere sprer seg for et boligmirakel, så selv om du ikke er med denne gangen, blir DASP allerede rammet opp raskt - Federal Housing Administration opplyste opprinnelig at bare 5000 boliglån ville bli solgt i kvartalet, og de har allerede opped det til 9000. Din tur kunne komme raskere enn du tror.

Hvordan fungerer DASP?

DASP er et offentlig-privat partnerskap, som er klart for å justere investorenes incitamenter med husene og samfunnet.

DASP gir investorer ny tilgang til å kjøpe misligholdte boliglån som har kontroll over FHA, og vil nesten helt sikkert bli utelukket. Boligene vil bli solgt på auksjon, og på grunn av deres risikable status vil det bli en pris under den utestående hovedbalansen (det betyr at du som huseiere har igjen å betale).

Hva betyr det for meg?

For å bli satt inn i et DASP-basseng må du være minst seks måneder krenkende på boliglånet ditt. Din servicetaker må ha uttømt alle trinnene i FHA-godkjent tapslettelsesprosedyre, og du kan ikke ha erklært konkurs.

Når pantbrevet ditt er kjøpt gjennom programmet, må foreclosure forsinkes i minst seks måneder. Du vil også få en ny servicer til å gå sammen med den nye eieren av gjelden. En servicer refererer til selskapet som du faktisk betaler din boliglån til. De er ikke den underliggende eieren av lånet ditt, men de er mellommennene som rapporterer tilbake til eieren. Det kan bli forvirrende, fordi noen ganger er serviceren faktisk en del av samme firma som din utlåner. For eksempel, hvis du har et Wells Fargo-boliglån, vil din servicer trolig være Wells Fargo. Hvis du har et boliglån fra Citizens Bank, som eies av RBS, vil din servicer nok være et annet selskap som eies av RBS. Men serviceren er en egen enhet av selskapet, for juridiske formål.

Hvis du jobbet med et stort, ansiktsløst servicefirma, kanskje en som engasjert seg i robo-signeringstypen som nylig ble opplyst, så et nytt selskap, som kan være en mindre, en regional eller en med En bedre oversikt over arbeidet med låntakere, kan være en stor hjelp i å jobbe med deg for å tilbakebetale gjeld og unngå foreclosure.

Investoren trenger ikke å redusere beløpet du skylder, eller endre tilbakebetalingsterminene, men som vi vil diskutere nedenfor, er det bestemte muligheter som passer med mange nødstilte boliglånsstrategier.

Dessuten vil innkjøpsinvestoren (i motsetning til FHA) sannsynligvis ikke foreclose på deg, selv etter at DASP-mandatet er seks måneders opphold på foreclosure er over. Det er noen grunner til hvorfor ikke:

• Investoren har sannsynligvis kjøpt boliglånet ditt for å forfølge en strategi der de reduserer rektor, eller redusere beløpet du skylder, for å få deg til å betale dem tilbake. Så la oss si at du fremdeles skylder $ 200 000 på boliglånet ditt, men du har misligholdt og FHA satt deg i et DASP-basseng. En DASP-deltakende investor kjøper boliglånet ditt for $ 150.000. Investoren endrer deretter lånet ditt og forteller deg at du bare skylder $ 175 000, sammen med å tilby deg en mer tilbakebetalt avdragsplan og gir deg en ny servicer til å jobbe med. Du ender med å betale tilbake og bo i ditt hjem, mens investor har gjort en fortjeneste. Det er en forenklet oversikt, men det er i hovedsak den typen investing DASP er satt opp for å oppmuntre.
• Hvis du bor i en av de geografisk målrettede bassengene (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), kan de i det vesentlige bare avskaffe 50% av lånene de kjøper ut av bassenget, med en feilmargin på 10%. FHA har skissert "Neighborhood Stabilization Outcomes" - de inkluderer å få deg til å begynne å betale tilbake ditt boliglån, hjelpe deg med å gjøre en kort salg, og andre - og de inkluderer ikke foreclosure. Kjøpere må møte en ~ 50% kvote av nabolagsstabiliseringsutfall. Hvis de ikke gjør det, må de betale tilbake FHA. Siden oddsene dine for foreclosure var i utgangspunktet 100% før lånet ditt ble kjøpt, er en ~ 50% cap et steg opp.
• Foreclosure er dyrt. En Federal Reserve Bank of Chicago studie anslått at foreclosures koster en bank i gjennomsnitt $ 50.000.Selvfølgelig er det ingen garantier, det er usannsynlig at investorer vil kjøpe opp disse egenskapene med et mål å avskære på et stort antall av dem.

Så langt har investorer ønsket velkommen DASP. Det er en utvidelse av et pilotprogram. FHA har allerede funnet et høyt nivå av interesse. I forrige ukes JPMorgan Securitized Product Weekly, en forsknings- og strategibeskrivelse rettet mot investorer, noterte markedets omfavnelse av DASP, og peker på FHAs vedtak om å selge 9000 boliglån i kvartalet, opp fra det opprinnelige målet på 5000. Selv om det ikke kommer til å trekke på hjertet ditt, har det ikke vært bra for investorer i det amerikanske boligmarkedet, og det er mange penger som ser etter nødstilte boliglånsstrategier, i stedet for å bekjempe trenden for færre låntakere som kan betale tilbake. Mortgage Rival Lewis Ranieri, beskrevet i Michael Lewis "Liars Poker" som en hensynsløs Wall Street profiterer, driver nå Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, som bruker varme og uklare strategier som å sende utelukkende huseiere gratis gavekort for å få dem til å utarbeide en tilbakebetaling plan med en servicer.

Men kanskje en endring, en ny servicer og et opphold på foreclosure fremdeles ikke får deg til hvor du trenger å være. Hvis alt annet feiler, spesifiserer DASP at kjøperen skal forsøke å bruke en kort salg, noe som betyr at selge hjemmet for mindre enn beløpet på boliglånet. Kortsalg er ofte et bedre resultat for låntakere enn foreclosure-de ødelegger ikke alltid kredittpoengene dine, for en.

Mens bare 9000 huseiere får fordelene med DASP akkurat nå, er det ofte blitt lagt merke til at president Obama er under mye press for å fikse det amerikanske boligmarkedet for å forbedre sin statur i valget i 2012. Kanskje en super-sized DASP er løsningen han leter etter.

Homeowner image via Shutterstock