Hvor uforutsetninger beskytter en første gangs homebuyer

Når du kjøper et hjem, er det tilsynelatende hundrevis av detaljer å delta på, spesielt som en første gangs homebuyer. Disse detaljene kan variere fra det kritiske til det bare ubeleilig, fra eiendomslinjer til kjæledyr. En viktig sak du møter er den av beredskapen.

"Forutsetninger er din" klausul ", sier Tim Freund, en eiendomsmegler i Los Angeles-området. "De tillater en kjøper å komme ut av en avtale lovlig."

Men du vil kjøpe et hus, ikke kom deg ut av en avtale. Hva handler det om?

Vanlige uforutsetninger

Forutsetninger er din innebygde kjøperbeskyttelsesplan, plassering av vilkårene på salget som sikrer at du ikke blir utnyttet. Den vanligste beredskapen er en fysisk inspeksjon, som gjør at kjøpere kan avgjøre om det er et problem med hjemmet som er større enn de er villige til å takle. Det kan være et lekkende tak, et smuldrende fundament - eller en overføringslinje begravet i bakgården din.

Andre salgsvilkår kan inneholde bekreftelse på at selger har klar tittel - eierskap som ikke er bundet av en lien eller ikke-frigjort gjeld.

Men Freund sier kanskje den viktigste beredskapen er lån godkjenning. Hvis du ikke lykkes med å kvalifisere for et boliglån, uansett grunn, kan du avbestille avtalen uten straff. Viktigst, det kan bety å tilbakebetale dine alvorlige penger på innskudd.

Hjem verdi uforutsetninger - og varme markeder

En annen vanlig beredskap, spesielt i et verdsatt marked, er eiendomsvurdering.

I et varmt marked er det vanlig å møte en budkrig for et hus, og kaste deg mot andre potensielle kjøpere. I så fall vil du sannsynligvis tilby mer enn listeprisen. Hvis du vinner budet, men huset vurderer for en verdi under tilbudet ditt, må du gjøre forskjellen mellom kjøpesummen og hva boliglånet ditt dekker.

Freund sier at det er fire mulige utfall i dette scenariet:

1. Selgeren godtar å redusere prisen til den verdsatte verdien (ikke hold pusten)
2. Du må sparke i ekstra penger for å gjøre forskjellen
3. Du og selgeren kan godta et kompromissalgspris pluss ekstra kontanter
4. Kjøpsavtalen er kansellert

Selv om uforutsetninger beskytter kjøperen, kan plassering av for mange vilkår på et kjøp ta deg ut av driften for et hjem, spesielt på selgerens marked. Under slike omstendigheter sier Freund at din eiendomsmegler kan råde deg til å forkorte beredskapsrammer, eller i noen tilfeller avstå fra vurderingsforutsetningen.

Rydde uforutsetninger

Å frigjøre eller rydde en beredskap fjerner en tilstand av salget og skyver kjøpsprosessen fremover. Freund sier det er når en rask lukking blir viktig. Han gir et eksempel:

Si at kjøperen av et rekkehus er godkjent for et lån, med eiendomsinspeksjon og all annen due diligence fullført. Forutsetninger er utgitt, og en 30- eller 45-dagers sperring er på plass.

"De får 30 dager i det, og aksjemarkedet faller med 10% - og de mistet nettopp betalingen," sier Freund. "Så nå ønsker kjøperen å avbryte. Men de har løftet sine uforutsetninger, noe som betyr at deres innskudd nå er gjenstand for fortabelse."

Før du løfter uforutsetninger, kan kjøpere legitimt gå ut av et kjøp, og 99% av tiden får hele innskuddet tilbake uten straff, sier han. Derfor foretrekker eiendomsmeglere rask nedleggelse, for eksempel innen 30 dager - i stedet for å strekke den ut til 60 eller 90 dager.

Homebuyer pass opp

Andre uforutsetninger inkluderer:

• Inspeksjon og reparasjoner: En kvalifisert hjem inspektør forteller deg hva som må repareres eller oppgraderes i hjemmet. Du kan ofte forhandle om noen viktige elementer som skal behandles av selgeren.
• Salget av et tidligere hjem: Du må selge hjemmet ditt før du kjøper en annen.
• Naturfarer: Disse er avslørt i juridisk påkrevde selgeropplysninger og kan inkludere at en eiendom er i et jordskjelvssone eller flomslett.
• insurability: Hvis du for eksempel finner ut at eiendommen er i en flomsone, kan den være forsikret? Og i så fall, hvor mye koster det?

Unngå problemer store og små

Noen egenskaper er bundet av regler og restriksjoner som er innført av huseiereforeninger, eller HOAer. Disse nabolagsorganisasjonene tilbyr fasiliteter og beskytter eiendomsverdier. Det kan omfatte vedlikehold av heiser i en høyhusleilighet, eller bygging og vedlikehold av fellesarealer, for eksempel lobbyer, klubbhus eller lekeplasser.

"Kanskje har huseiereforeningen ikke tilstrekkelige reserver," sier Freund. Hvis det er tilfelle, "hver gang noe må repareres, er det en spesiell vurdering fordi de ikke har noen reserver å betale for taket eller maleriet, eller hva det kan være."

Men det er ikke alltid store problemer som dreper en avtale. Backing out av et kjøp kan være et spørsmål om noe fysisk, økonomisk - eller til og med furry.

«For en uke siden hadde jeg en avtale fra hverandre fordi huseiereforeningens dokument sa at en eier kunne" rimelig ha to hunder på eiendommen "- og klienten min hadde tre hunder," sier Freund. "De avbrutt."

Forutsetninger kan være en kjøpers beste venn.

Hal Bundrick er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Bilde via iStock.