Første gang Homebuyers: Tid til å vurdere Rent-to-Own?

Et leie-til-eget hjem, eller leieavtale, kan virke som den perfekte løsningen for den ikke-ganske-der-der-homebuyer. Kanskje din kreditt trenger noen touch-ups, eller du har ikke en forskuddsbetaling i banken ennå. En lejekjøpsavtale kan få deg i et eget hjem mens du sorterer ut kjøpsdetaljene, ikke sant?

Ja - men ingen sier det blir enkelt.

Først er det ikke en økonomisk slam dunk. Du vil sannsynligvis betale mye mer på forhånd, og på toppen av leien din betaler du en leieavgift - et ekstra beløp som gjelder for det potensielle kjøpet.

Du må fortsatt spare for en forskuddsbetaling, samtidig som du betaler avregninger og polerer kredittpoengene dine for å kvalifisere deg til å kjøpe huset før kontrakten avsluttes. Kanskje verste av alt, kan de leieavgiftene du har bygget opp som alvorlige penger for kjøpet bli fortapt hvis du i det siste ikke klarer å fjerne alle hindrene for å kjøpe.

"Leie-kjøp for fast eiendom er ikke så enkelt som nabolaget rent-til-egen butikk, så ikke anta at de jobber det samme," sier Glenn S. Phillips, administrerende direktør for Lake Homes Realty i Pelham, Alabama. Phillips har jobbet med leieavtale til hjemmet som utleier så vel som med sitt flertallige eiendomsfirma. "Mange mennesker, inkludert noen lisensierte agenter, skjønner ikke de juridiske" gotchas "av dårlig utformede leieavtaler. Dette kan føre til tap av penger, tid - og til og med omfattende juridiske avgifter."

Få råd fra et boliglån ekspert

Hvordan en leieavtale eller leie-til-egen boligavtale fungerer

Selvfølgelig er ingen eiendomsavtale - rent-til-egen eller rett ut kjøp - en enkel sak. Men leiekjøpskjøp kan være spesielt vanskelig å navigere.

Noen avtaler er strukturert som leieavtaler - du leier hjemmet og har et ikke-bindende alternativ for å kjøpe det til slutt. En lejekjøpsboligavtale er mer definitiv, med en fast kjøpspris og en begrenset tidsramme. Med begge må du sørge for at du forstår:

• Du vil sannsynligvis betale et vesentlig innskudd - i tillegg til de vanlige forhåndskostnader som et kjæledyr innskudd - og ha en månedlig leieavtale (leien) med en ekstra avgift (leien premie som bygger opp som alvorlig penger).
• Leiebetalinger kan eller ikke fullt ut gjelde for kjøpet.
• Leiepremiebetalinger kan ikke refunderes dersom du ikke ender med å kjøpe. Kontraktene er i de fleste tilfeller strukturert slik at hvis eieren ikke finner sted, holder eieren av eiendommen alle utbetalinger.
• Statens lover varierer, så du trenger en eiendomsadvokat på din side.

"En alternativ tilnærming til en enkelt leieavtale er å bruke tre kontrakter," legger Phillips til. "En er en standard fast eiendom kjøpsavtale som har en nær dato som kan være måneder eller år unna. Den andre er en standard leieavtale for tidsrammen før kjøpet. Og den tredje kontrakten er en kjøpsopsjonsavtale som indikerer under nøyaktig hvilke forhold kjøperen får kreditt for leieavtaler ved kjøpstidspunktet."

I dette scenariet kan kjøpsalternativet inneholde et krav om at kjøperen skal betale eieren litt penger - et innskudd - det er ikke refunderbart. I bytte fjerner eieren hjemmet fra markedet.

"Dette virker komplisert, men i virkeligheten kan det være en mye renere juridisk tilnærming, og når du forstår det, unngå forvirring for alle parter," sier Phillips.

Kan leie-til-egen være en vei til villaeierskap?

Leie-til-egne avtaler kan ikke fjerne alle hindringene for boligeiendommer. For eksempel, hvis kjøperen ikke har råd til et minimumsbeløp, eller hvis de månedlige leiebetalingene er en finansiell strekning, er det tvilsomt at han eller hun vil gjøre det til sluttbordet for et kjøp.

"Ikke start ned en sti som er dømt fra starten," forklarer Phillips.

Lola Audu fra Comstock, Michigan, har vært eiendomsmegler i mer enn 20 år og har erfaring med leieavtaler som inneholder kjøpsopsjoner. Og fra det hun har sett, har resultatene ikke vært gode.

"Etter min erfaring har de aldri panned ut til et kjøp," sier Audu. "Kjøpere som ikke kan finansiere et kjøp, er ofte ikke de beste kandidatene til boligeiendom. Kreditt- og nedbetalingsproblemer er grunnleggende, strukturelle problemer. De må korrigeres før du kjøper et hjem, i stedet for å prøve å kjøpe gjennom en leieavtale og jobbe med finansieringsproblemer."

Hun sier leasing-kjøp ordninger blir ofte "glorified utleie erfaringer."

"Når den opprinnelige spenningen om å være i et hjem slites av, har kjøperen ikke lenger incitamentet til å fortsette å gjøre det som er nødvendig for å gjøre de nødvendige korreksjonene for å skaffe finansiering," sier Audu.

Phillips of Lake Homes er enig: "Vår erfaring er at leasing-til-eier sjelden blir et kjøp. Hvis det ser ut som en snarvei til boligeiendom, er det ikke."

Selv om han sier aldri, sier han aldri: "Jeg har en eiendom akkurat nå hvor jeg har en veldig langsiktig leier som jeg tror vil konvertere til et kjøp. Dette er et unntak, og vi startet ikke med annet enn en enkel leieavtale til å begynne med, og diskutert et eventuelt kjøp senere."

Noen selskaper ønsker å gjenoppfinne rent-til-eget boligeiendommer

Så leier-til-egen rute ser ut til å være en svingete vei full av potholes.Virker som om det er nesten umulig å komme fra her (leie) til der (eie). Men minst et par selskaper vil endre leieavtalen.

Tenk deg å finne et hjem oppført for salg i ditt marked - en du virkelig elsker - og ha noen kjøpe det og lease det tilbake til deg med et alternativ å kjøpe. Det er det som Home Partners of America gjør.

Prosessen starter med en innledende søknad og en ikke-refunderbar $ 75 avgift. Hvis din prequalification søknad er godkjent, sender du en full søknad, som innebærer å tegne en kredittrapport. Så forteller Home Partners deg den maksimale månedlige leie du kvalifiserer for.

Derfra kontakter du en eiendomsmegler og finner et hjem du er interessert i, og Home Partners forhandler et kjøp. Selskapet betaler penger, noe som vanligvis letter en rask overføring av eierskap. Deretter signerer du en ettårig leieavtale med Home Partners, så vel som en kjøpskjøpsavtale som angir prisen du betaler for huset dersom du utøver muligheten til å kjøpe. Du betaler også et innskudd, som vanligvis utgjør to måneders leie.

Du har muligheten til å kjøpe hjemmet til den forutbestemte prisen når som helst i løpet av de neste tre til fem årene, men er bare forpliktet til å leie hjemmet i ett år.

Selskapet serverer for tiden innbyggere i 34 byer i 18 stater, inkludert California, Texas, Colorado og Florida. Det hevder å ha kjøpt 1 milliard dollar av fast eiendom for å sette over 9000 mennesker (og 2500 kjæledyr!) Til "leieavtale med rett til kjøp" hjem.

HomeLPC er en annen rent-to-own oppstart, selv om den for tiden tilbyr sitt program bare i California og Texas. Men firmaet har som mål å betjene 20 stater innen utgangen av 2016.

Finn en utlåner for å få forhåndsgodkjent

Gjør et trekk med en kjøpsopsjonsavtale

Kanskje en kjøpsopsjonsavtale kan eliminere et par lastebiler laster på veien til villaeierskap. Det er et attraktivt prospekt: ​​Flytt inn i et hjem nå, tråkk rynkene slik at du kan kvalifisere til å kjøpe og til slutt lukke avtalen uten å pakke inn en annen boks.

Det kan ikke være lett, men å finne en måte å knuse boligenskapsmøt kan gjøre det verdt alt arbeidet.

Mer fra Investmentmatome: Hvor mye hus kan jeg virkelig ha råd til? Sammenlign boliglånsrenter Finn et boliglån megler

Hal Bundrick er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Bilde via iStock.