Hvordan få et omvendt boliglån

Et omvendt boliglån er verdt å utforske hvis du ønsker å bruke noe av ditt hjem egenkapital ved pensjonering - og du planlegger å bo i ditt hjem i overskuelig fremtid. Gjør leksene dine så du vet hva du kan forvente før du får et omvendt boliglån.

Her er noen vanlige spørsmål (og svar) som hjelper deg med å søke om og få et omvendt boliglån.

Hvor får jeg et omvendt boliglån?

De fleste omvendte boliglån utstedes som Home Equity Conversion Mortgages, eller HECM, som er forsikret av Federal Housing Administration. Så du vil velge en FHA-godkjent utlåner. Ikke-HECM omvendte boliglån långivere tilbyr sine egne produkter, men de har ikke samme forbrukerbeskyttelse som HECM.

Hvordan kvalifiserer jeg meg til en HECM?

Du må oppfylle følgende FHA-krav for å få en HECM:

• Du er 62 år eller eldre
• Du og / eller en kvalifisert ektefelle - hvem må bli navngitt på lånet selv om han eller hun ikke er medlåner - bor i hjemmet som din primære bolig. En "kvalifisert" ektefelle betyr at du er lovlig gift før du søker om et omvendt boliglån.
• Du har ingen kriminelle føderale gjeld
• Du eier ditt hjem direkte eller har en høy mengde egenkapital i den
• Du går til en obligatorisk rådgivningssesjon med en HECM-rådgiver godkjent av Institutt for bolig og byutvikling
• Ditt hjem oppfyller alle FHA-egenskapsstandarder og krav til flom
• Du fortsetter å betale alle eiendomsskatter, huseiereforsikring og andre husholdningsvedlikeholdskostnader så lenge du bor i hjemmet

Hvordan vurderer en utlåner søknaden min?

Din utlåner vil gjøre en økonomisk vurdering som inkluderer å trekke din kreditt, evaluere betalingshistorikken og eventuelle utestående boliglån, og sikre at du ikke har aktiv eiendomsrett eller føderal gjeld.

Långivere krever også inntektsopplysninger - 401 (k), pensjon, trygdeordninger, lønnsstubber hvis du fortsatt jobber, etc. - som viser at du har råd til å betale for løpende boligkostnader.

Til slutt vil utlåner bestille en eiendomsvurdering for å avgjøre hvor mye hjemmet ditt er verdt og hvor mye du kan låne i et omvendt boliglån.

Hvorfor trenger jeg å gjøre HECM rådgivning?

Den obligatoriske rådgivningen hjelper deg med å bedre forstå innsatsene og det omvendte boliglånet fra en nøytral tredjeparts profesjonell, sier Cara Pierce, en boligfinansieringsspesialist med Clearpoint Credit Counseling Solutions, et HUD-godkjent HECM-rådgivere.

"Som rådgivere får vi ikke tilbakebetalinger, og faktisk snakker vi ikke til utlåner i det hele tatt," sier Pierce. "Vi legger fakta der ute - vorter og alt - og la forbrukerne ta avgjørelsen."

Fordi du låner mot ditt egenkapital, er det viktig å forstå i hvilken grad et omvendt boliglån kan tømme den egenkapitalen over tid, avhengig av hvor mye du låner og verdien av ditt hjem, sier Pierce.

Hvor mye kan jeg låne?

FHAs HECM maksimale lånegrense er $ 679,650. Men beløpet du kan trekke ut med et omvendt boliglån, varierer avhengig av alderen til den yngste låntageren (eller kvalifisert ikke-borende ektefelle), nåværende rentesatser og den verdsatte verdien av ditt hjem, sier Pierce.

Det totale beløpet du kan ta ut i et omvendt boliglån kalles "innledende hovedgrense." I løpet av det første året vil du ha en cap på 60% av din opprinnelige hovedgrense (som bestemt av din utlåner). Det eneste unntaket: Hvis du har et eksisterende boliglånsbeløp på over 60% av den opprinnelige hovedgrensen, kan en HECM ta ut mer enn 60% for å betale lånet i sin helhet pluss 10% av den opprinnelige hovedgrensen i kontanter, ifølge Consumer Financial Protection Bureau.

Hvor lang tid tar det å lukke?

Dette vil variere fra utlåner til långiver, men vanligvis kan du forvente å lukke et omvendt boliglån innen 30 dager, sier Rob O'Dell, finansiell planlegger hos Coyle Financial Counsel i Napoli, Florida. Vurderingen kan være den lengste delen av prosessen, fordi enkelte markeder har mangel på eiendomsvurdering og høy etterspørsel, O'Dell notater.

Hvordan og når blir midlene mine fordelt?

Du har noen muligheter for utbetalingene dine (det er det FHA kaller betalingene du vil motta), og det er her noen økonomisk planlegging kommer inn i spill. Evaluering av dine andre pensjonsinntektsstrømmer og langsiktige helsekostnader, for eksempel, vil påvirke hvordan du velger å motta dine omvendte boliglånsmidler. FHA tilbyr to omvendte lånetyper: en regulerbar rente boliglån og en fast rente boliglån.

Med en ARM kan du velge mellom disse betalingsalternativene:

• tenure: Angi månedlige utbetalinger så lenge du (eller din kvalifiserte ektefelle) forblir i hjemmet
• Begrep: Angi månedlige utbetalinger for en fast periode
• Kredittlinje: Uspesifiserte betalinger når du trenger dem, til du har brukt penger
• Endret oppholdstid: En linje med kreditt og angi månedlige utbetalinger så lenge du eller din kvalifiserte ektefelle bor i hjemmet
• Endret periode: En linje av kreditt og angi månedlige utbetalinger for en bestemt tidsperiode etter eget valg

Med en fast rente boliglån, vil du få en engangs engangsbeløp etter at du har lukket på lånet ditt. Du vil ha en solid plan på plass for hvordan du kan bruke provenyet, enten det er for å betale av gjeld, levekostnader eller medisinske regninger, for eksempel.

Hvilke neste skritt skal jeg ta?

Mange mennesker er leery av omvendt boliglån, sier O'Dell, fordi de har hørt om himmelhøye opprinnelsesgebyrer og horrorhistorier av ektefeller som ble utvist etter at låntakeren døde. Men det var før implementeringen av nyere FHA-regler som beskytter forbrukerne bredere, sier han.

Noen av disse reglene inkluderer capping det beløpet som skal tas ut i det første året, begrenser lånets opprinnelsesavgift til $ 6000 og tillater kvalifiserte ikke-borende ektefeller å forbli i huset etter at låner dør eller flyttes til et langtidsbehandlingsanlegg.

Det er risiko for å reversere boliglån, så du bør gjøre din undersøkelse, ta kontakt med en HUD-godkjent rådgiver og velg en FHA-godkjent HECM-utlåner.

FHA forsikrer ikke lån fra uautoriserte långivere, så det er ingen garanti for at du får de samme beskyttelsene - som å la en kvalifisert ikke-borende ektefelle bli hjemme etter døden din - hvis du bruker en.

Deborah Kearns er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.