Homeownership Slumps, forblir eksklusivt for mange, studere finner

Kjøpe et hjem pleide å være kjennetegnet for amerikansk prestasjon og stabilitet, et mål som mange familier håpet på og, for det meste, kunne oppnå.

Boligpriser har imidlertid vært på et tiår lang lysbilde siden 2004, da de rammet toppet på 69% av alle amerikanske husholdninger, til 63,7% ved utgangen av 2015, ifølge Statens nasjonal bolig 2016-rapport utgitt juni 22 av Joint Center for Housing Studies av Harvard University.

Boligeiere som mistet sine hjem til avskærmning, sliter fortsatt med å slette sine kredittoppføringer, slik at de kan kjøpe et annet hjem. I mellomtiden har noen store banker flyttet seg fra å tilby subprime og statsstøttede lån og har betydelig strammet kredittbehov til tross for lave boliglånsrenter, noe som gjør det mye vanskeligere for noen potensielle homebuyers å få foten i døren. "Hvor mye hus har jeg råd til?" Er ikke lenger det viktigste spørsmålet potensielle homebuyers trenger å vurdere; det er " Hvordan vil jeg ha råd til det?

Sammenlign Boliglån

Blant trendene som driver boligeiendomsrenten ned, er stigende boligpriser, mangel på boliger på markedet og økende etterspørsel etter utleie. Stagnerende inntekter og ulik lønn, sammen med en økning i antall husholdninger med lav inntekt, har også bidratt.

Chris Herbert, administrerende direktør for Harvards fellesenter for boligstudier, sier at husholdninger som tjener mindre enn 25 000 dollar i året, utgjorde nesten 45% av netto vekst i amerikanske husholdninger fra 2005 til 2015 - husholdninger som står overfor de største hindrene for å kjøpe et hjem.

"Spørsmålet er ikke så mye om familier vil ønske å kjøpe boliger i fremtiden, men om de vil kunne gjøre det, sier Herbert.

Boligeiendommer slipper mest for Gen Xers, afroamerikanere

En nærmere titt på tallene viser et tydelig fall i boligeiendomsrenten blant to nøkkelgrupper: afroamerikanere og Gen Xers. Joint Center-studien viste at den største nedgangen var blant 35- til 44-åringer, som gikk inn i deres førsteklasses hjemlige år før og under nedgangen i boligen. Prisene falt ned nesten 11 prosentpoeng, fra 69,2% i 2004 til 58,5% i 2015.

Huseiere i den aldersgruppen ble hardest rammet fordi de nettopp hadde gått inn i sine førsteklasses hjemreiser rett før nedgangen og kjøpt på markedshøyde, sier Danielle Hale, leder for boligforskning ved Realtors National Association.

I tillegg utvidet gapet mellom svarte og hvite boligeiendommer, selv om begge gruppene så en samlet nedgang. Av hvite husholdninger eide 71,9% et hjem, sammenlignet med 43% av de svarte husstandene i 2015. Nedgangen for svarte husholdninger var 6,7 prosentpoeng fra toppen i 2004, og for hvite husholdninger, 4 prosentpoeng, fant Harvard-studien. Hispanic-husholdninger som eier boliger, gikk ned med 2,5 prosentpoeng til 45,6% i samme periode.

En viktig årsak til at minoriteter så et krav på foreclosures: De ble målrettet mer effektivt av subprime långivere, sier Barry Zigas, direktør for boligpolitikk for Forbrukerforbundet av Amerika, en forbrukerprofil for advokatvirksomhet basert i Washington, DC. Amerikanere og Hispanikere steg i perioden fram til boligstoppen i 2004, og deretter tumblet da nedgangen traff subprime boliglån den vanskeligste.

Inntektsforskjeller og strammere kredittkrav har gjort det vanskeligere for afroamerikanere, som aldri har sett deres boligeiendomsrente på topp 50%, for å komme inn på markedet som homebuyers. I mellomtiden slår Hispanics sakte gapet med hvite husholdninger etter hvert som befolkningen vokser, sier Zigas.

Lav boligrente ikke lokker så mange som forventet

Selv om boligrenten har holdt seg godt under 4% i år, er det ikke nok til å drive homebuying til nivåene som bransjeanalytikere hadde spådd. En mangel på lager, stramme utlånskrav og langsom inntektsvekst holder mange potensielle homebuyers på sidelinjen, sier Zigas, og legger til at høye studentgjeld og et utfordrende arbeidsmarked for unge mennesker drar på etterspørsel etter boliger.

I noen varme markeder som Denver er bolig på grunnnivå, som condos, i stor etterspørsel, men mangelvare, sier Sarah Riopelle, talskvinne for Housing Colorado, en medlemsorganisasjon for rimelige boligprofessorer i staten. Fra juli 2014 til juli 2015 flyttet over 100 000 personer til staten, ifølge US Census Bureau.

Byggingen av condos og flerfamiliehjem holder ikke tritt med tilstrømningen av nye innbyggere, sier Riopelle. Sammenligner det problemet, er 70% av jobbene opprettet i Colorado de neste 10 årene sannsynligvis tjenesteposisjoner med en årslønn på $ 36.000 eller mindre, ikke nær nok til å gjøre det mulig for familier å spare på og kjøpe et hjem selv om boligrenter var å forbli lav, noterer hun.

"De fleste første gangs boligkjøpere ser på en leilighet eller et byhus som en steppingstone, men vårt marked mangler den beholdningen og det presser flere mennesker inn i leiemarkedet, sier Riopelle.

Forsiktig optimisme for boligens fremtid

I dag er det virkelig ingen følelse av hva et "normalt" boligmarked er, og for de som ble rammet hardest av finanskrisen - lav- og mellomstore familier - stabiliteten er fortsatt flyktig, sier Zigas.

"Lav- og mellomstittsinntjenere har begrenset besparelser, og leiebelastningene er høye, for ikke å nevne at timene deres er blitt kuttet og lønnen ikke har økt, så de har mye mindre homebuying power nå," sier Zigas.

Mer enn 12% av huseiere nasjonalt er fortsatt undervanns på deres boliglån, ifølge Zillows Q1 2016 Negative Equity Report. Zillow-rapporten viser at de ledende markedene med negativ egenkapital er Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) og Baltimore (17,2%), som sammenblander en allerede tøff økonomisk gjenoppretting, ettersom noen familier fortsetter å kjempe i etterkant av etterspørselen.

Mer fra Investmentmatome: Hvor mye hus har jeg råd til? 5 tips for å finne det beste boliglånet 6 spørsmål å be om lavere boliglånsrenter

Deborah Kearns er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.