Hvordan 8% Mortgage Rates vil endre ansiktet på Homeownership |

Til tross for en stadig bedre økonomi og en optimisme rundt aksjemarkedene, boligsektoren forblir i en dyp funk. Foreclosure-krisen fortsetter å ta seg tid til å løsne seg - basert på de foruroligende nivåene av foreclosure-aktiviteten i 2009 og 2010, kan gluten av usolgte boliger ta flere år å hakke ned.

Bekymring som dette kan virke, flere andre Faktorer har nylig kommet til spill, og de vil trolig påvirke boligsektoren i kommende kvartaler og år, og skyve foreclosure-faktoren inn i bakgrunnen. Og igjen, Fannie Mae og Freddie Mac er i sentrum av oppmerksomheten som investorer debatterer hvor renten og deretter boliglånsrenten vil gå herfra.

Fannie, Freddie og Fed

I de siste ukene har Obama-administrasjonen sluttet seg sammen med de i kongressen som tror at hypotekslåntakere Fannie Mae (Federal Mortgage Association) og Freddie Mac (The Federal Home Loan Mortgage Corporation) er en del av problemet, ikke en del av løsningen. Begge disse regjeringens sponsede foretakene ga hundrevis av milliarder dollar i lavrente lånegarantier, og de fleste trodde de bidro til å skape miljøet som førte til den uholdbare boligboomen. Som et økende antall topartslovgivere ser for å krympe kraftig både Fannie Mae og Freddie Mac, vi kunne bevege seg mot en dyp endring i boligmarkedet. For tiden tjener Fannie Mae og Freddie Mac et viktig formål: å gi lokale banker føderale midler som deretter lånes til huseiere. Hvis disse organisasjonene krymper - eller elimineres helt, som noen beslutningstakere håper - vil långivere ha begrenset tilgang til føderale midler. Og hvis bankene blir tvunget til å bruke mer egenkapital til å låne, vil de kreve høyere rente for å kompensere for egen økt risiko.

Høyere renter = færre kjøpere. Og færre kjøpere betyr at boligprisene kan falle ytterligere. Her er hvorfor.

La oss si at et ungt par ønsker å kjøpe et hjem på $ 200 000 med 10% nedbetaling. For å finansiere $ 180 000 på nåværende rentesatser på ca 5%, ville de se på en månedlig hovedstol og rentebetaling på USD 966 (før skatt og forsikring).

Men hvis prisene steg til 8%, som de godt kunne, den månedlige betalingen vil stige til $ 1,320. Og noen som prøver å kjøpe et hjem på $ 400.000 vil betale $ 800 mer per måned hvis prisene øker fra 5% til 8%.

[Hvis du er klar til å kjøpe et hjem, bruk vår Lånekalkulator for å se hva din månedlige hovedstol og renteutbetaling vil være.]

End of a Era?

En av de siste sølvfôrene økonomisk krise var at slumping boligprisene gjorde dem langt rimeligere. I henhold til National Association of Realtors (NAR), økte boligprisindeksen fra 137,8 i 2008 til 174,6 i 2010. (En verdi på 100 betyr at en familie med median nasjonalinntekt har akkurat nok inntekt for å kvalifisere for et boliglån på en Medieprisen hjemme. En indeks på over 100 betyr at en familie som tjener medianinntekten, har mer enn nok inntekt for å kvalifisere seg til et boliglån på et medianpris hjem med en 20% nedbetaling.) Fallende boligpriser hjalp, men så ble fallende renter, som nå begynner å trene høyere. I min matte vil en renteøkning til 8% slette alle gevinster NAR-indeksen er lagt ut de siste årene.

Hvorfor fikser jeg 8%? Det er ikke bare Fannie og Freddie-faktoren. Deres tilbaketrekking fra markedet ville presse boliglånsrenten til 7% -merket, men resten av pressen ville komme fra en forventet forbedring i økonomien som ville presse renten over styret, kanskje med 100 til 200 basispoeng over det neste få år (dvs. en renteøkning på 1% til 2%).

Generelt gir sterkere økonomisk aktivitet forventninger til høyere priser. Federal Reserve, som har en sentral rolle i å sette renten, har en tendens til å øke prisene når en økonomi styrker. Det er viktig å merke seg at boliglånsrenten sporer renten på 10-årige statsobligasjoner, og de langsiktige rentene er diktert av obligasjonsmarkedet og ikke Fed. Likevel, når Fed øker kortsiktige renter, utøver det fortsatt en sterk indirekte innflytelse på retningen av boliglånsrenten.

Hva det betyr for hjemmekjøpere

Konsekvensene er klare for potensielle boligkjøpere. Hvis du planlegger å kjøpe et hjem og vil måtte låne tungt, er dette sannsynligvis en flott tid å låse inn et lån, spesielt mens boligprisene forblir lave. Hvis du ikke har råd til en nedbetaling akkurat nå, er det ikke nødvendig å panikk. I stedet fokuserer på å fortsette å bygge opp en forskuddsbetaling, og tenk på å lete etter et mer beskjeden hjem enn du opprinnelig hadde tenkt. For å legge til enda en forhindring, krever långivere nå økte nedbetalinger på opptil 20% eller 30% - en stor endring fra dagene med 5% ned. Det betyr at potensielle homebuyers vil trenge mer tid til å bygge opp besparelser før de tar det.

Men hvis du har masse penger på aksjemarkedet eller andre steder, bør du ikke ha det travelt fordi lånene blir vanskeligere å skaffe seg, tabellene skiftes til fordel for de som kan betale kontant. Du vil ha mindre konkurranse om det hjemmet du ønsker å kjøpe, og hvis høyere priser faktisk avtar av etterspørsel, kan du se på ytterligere prisfall for boliger i fremtiden.

Hvis du allerede eier et hjem og deg Jeg har rushed for å betale boliglånet ditt, du vil kanskje øke igjen, siden lånepriser forblir svært lave med historiske standarder. Kontantene du mottar i refinansieringen, kan tjene en høyere avkastning i et passivt forvaltet indeksfond eller høyutbyttebeholdning, enn det ville tjene i boliger. Hvis inflasjonen igjen gir sitt gale hode, som noen forventer det vil de neste årene, ser en lås på et 5,5% boliglån bedre og bedre da inflasjonen går høyere og høyere.

Boligsektoren påvirkes av så mange variabler at det er umulig å vite nøyaktig hvordan rentenivået, boligprisene og etterspørselen vil spille ut de neste årene. Men handlingene til Fannie Mae, Freddie Mac og Federal Reserve har sikkert det å se på de kommende månedene.

[Lær mer i InvestingAnswers-funksjonen:

Hvordan beskytte deg mot økende boliglånspriser.]