Slik starter du en vellykket seng og frokost (Ja, selv fra ditt eget hjem) |

Denne artikkelen er en del av vår Bed and Breakfast Business Startup Guide-en kurert liste over artikler som hjelper deg med å planlegge, starte og vokse bed and breakfast-virksomheten!

Det er et bilde som setter deg i en øyeblikkelig avslappingstilstand - en brølende peis i en koselig landlig bed and breakfast, og deler historier med andre reisende mens du nyter et glass brennevin eller din favoritt rødvin.

De romantiske begrepene så nært forbundet med en seng og frokost har gjort å eie en populær drøm for mange mennesker. Dette er en av grunnene til at bed and breakfast (B & B) har vokst så betydelig de siste årene. Kjører du noen ganger i en historisk eiendom, og fant deg selv fantaserende om å gjøre det til en bed and breakfast? Kan du forestille deg å tilbringe morgenen å forberede et solidt måltid til turister fra hele verden, og ettermiddagen fyller stedet med den berusende duften av nybakte kaker og muffins for når de kommer tilbake?

Hvis dette er noe du har gitt seriøs tanke å starte din egen bed and breakfast kan være et givende og lønnsomt venture. Men vær sikker på å gå inn med begge øynene åpne, da det også krever konstant hardt arbeid og detaljert oppmerksomhet, noe som kanskje ikke vil være en stor interesse for alle.

Denne artikkelen gir deg trinnvise opplysninger om hva som skjer i prepping for og lansere din egen bed and breakfast-virksomhet. For å gi et innvendig perspektiv på det som trengs for å drive og vedlikeholde en vellykket B & B, intervjute jeg Kathleen Karamanos, eier og operatør av Fundy Heights Bed and Breakfast i Saint John, New Brunswick, på Canadas naturskjønne østkyst.

Hva er en bed and breakfast?

Hvis du aldri har hatt den unike gleden av å bo i en seng og frokost, kan du enkelt forveksle det med andre små, private drevne vertshus og moteller.

En seng og frokost er en hybrid som blander luksusen og komforten til et eksklusivt hotell med atmosfære og innredning av en vakker privat bolig. Ofte er de eldre historiske eiendommer som folk søker etter opplevelsen av århundrer gammel gjestfrihet. Faktisk har 36 prosent av amerikanske b & Bs fått noen form for historisk betegnelse av et bevaringssamfunn.

Om eiendommen er historisk eller ikke, det som gjør opplevelsen forskjellig fra hoteller og moteller, er den personlige oppmerksomheten gjestene mottar fra eieren. Å spille rollen som vert, kokk og måltidskammerat, er B & B-eieren helt nedsenket i gjestens opplevelse. Som navnet tilsier, inkluderer nattavgiften et godt hjemmelaget måltid neste morgen.

B & B-bransjen:

B & B-bransjen er i USA bare en 3,4 milliarder dollar med en anslagsvis 17.000 bedrifter over hele landet. I motsetning til store hotell- og motellkjeder er seng og frokost vanligvis ikke eid av selskaper. Ifølge de siste tallene, bryter B & B-eierskapet i USA som følger:

72 prosent av eierne er par

• 18 prosent av eiere er individuelle kvinner
• 5 prosent av eiere er individuelle menn
• 5 prosent av eierne er ikke-par partnerskap
• 79 prosent av eierne bor i lokalene
• Den gjennomsnittlige amerikanske bed and breakfast har en beløp på 43,7 prosent og en gjennomsnittlig daglig rate på $ 150. Som resten av gjestfrihetsbransjen, etter en stor avmatning etter økonomisk sammenbrudd i 2008, blir tallene gradvis sterkere da dagens tiår beveger seg sammen. Dette er like god tid som noen å gå inn i virksomheten med å starte en seng og frokost.

Spørsmål som skal vurderes før du begår:

Er du en person i person?

Dette mer enn noe annet kan være avgjørende i hvorvidt bed and breakfast-venture er en hyggelig drøm-come-true opplevelse eller en daglig maling som vil bære deg ned på kort tid.

Ifølge Kathleen Karamanos er det å være i stand til å samhandle med dine gjester et viktig aspekt av jobben. "Du må sørge for at du liker å være i servicebransjen," sier hun. "Hvis du ikke virkelig liker å møte nye mennesker og finne ut hvor de er fra og lære alt om dem, er dette ikke forretningen for deg."

Det er mange anekdotiske bevis på bed and breakfast-eiere som feilaktig trodde de kunne bare sjekke sine gjester i og deretter ikke samhandle med dem igjen før de sjekket ut, som om de kjørte et konvensjonelt hotell. Denne tilnærmingen er en oppskrift på feil i en bransje som bygger på ord fra munn til munn og sosiale medier.

Har du en tilstrekkelig forretningsbakgrunn?

Bed and breakfast-bransjen er en felles fristed for de som ønsker å komme seg ut av høy stress, bedriftens livsstil. Mens det ikke er noen tvil om at stor avslapning og tilfredsstillelse kan bli funnet i dekorasjon, baking og matlaging som vil fylle dagen din, er det fortsatt et forretningsmessig element som ikke kan overses.

En vellykket bed and breakfast-eier må vet hvordan du skal planlegge for kontantstrøm, ansette og administrere ansatte, strategisere for å opprettholde maksimal beløp og forhandle med entreprenører og leverandører for å nevne noen av de forretningsrelaterte oppgavene som kreves.

Det er sannsynligvis ingen tilfeldighet at nesten tre fjerdedeler av alle bed and breakfast-etablissementer i USA eies av par. Ikke bare er arbeidsbelastningen krevende for bare én person, men ofte krever det to personer med svært forskjellige dominerende ferdighetssett. Det er svært vanlig å se at en person håndterer alle gjestfrihetsplikten, mens den andre fokuserer på forretningsansvaret.

Er du ute etter å bli rik raskt?

Det er ikke noe galt med å gjøre store penger raskt, men du vil sannsynligvis ønske å se etter alternative forretningsmuligheter hvis dette er tilfelle. Når det er sagt, kjører en bed and breakfast kan være en lønnsom og bærekraftig virksomhet. Mange par bruker det som en måte å gi jevn inntekt, samtidig som de opprettholder en livsstil de nyter. Det er imidlertid ikke den type virksomhet som vil gi en stor kontantinfusjon over en kort periode.

Det vil være spesielle arrangementer (konvensjoner, festivaler og så videre) som vil holde bed and breakfast booket solid for en lengre tid, men på lang sikt vil belegget øke og flyte avhengig av sesong. Det er praktisk talt uhørt for en B & B å være på maksimalt belegg hele året. Så mens du kan få et jevnt fortjeneste, vil du ikke "bli rik rask."

Er du forberedt på å gi opp helger og helligdager for å drive virksomheten din?

Hvis du kommer bort i ferier og lange helger, er det viktig for deg, bør det ikke komme som en overraskelse at det å kjøre en B & B kanskje ikke er det beste forretningsprosjektet for din livsstil. Dine travleste tider vil være alle de anledninger når du normalt vil nyte en avslappende utflukt deg selv. Å forplikte seg til å kjøre et B & B betyr å gjøre fred med det faktum at du skal jobbe når resten av oss reiser og spiller.

Trinn 1: Velg sted

Selv om det er sant at nesten alle private boliger kan konverteres inn i en seng og frokost, er ikke hver bolig velegnet til å være en B & B. For å lykkes og skille seg ut blant konkurrentene, bør det være noe unikt og attraktivt for bygningen du planlegger å bruke. Mange bed and breakfasts bruker en historisk vinkel for å tegne gjester. Ofte kan et viktoriansk hjem gi reisende en følelse av hvordan det ville være å bo i området på slutten av 1800-tallet. Andre kan bruke nærhet til vannkanten eller andre bemerkelsesverdige funksjoner som en måte å lokke gjestene til å bli der.

Kathleen Karamanos mener at den praktiske beliggenheten til hennes seng og frokost er et stort salgsargument for hennes virksomhet. Fundy Heights B & B ligger i nærheten av sentrum, samt til hovedveien, som bringer reisende nordover fra New England State, Sørøst-øst til Nova Scotia og Prince Edward Island, og West til Montreal, Ottawa og Toronto.

Andre viktige faktorer å vurdere når du velger et sted, er:

Zoning og forskrifter:

Du vil lære opp alle lokale og regionale eller regionale bestemmelser om sonering. Du kan ha den vakreste, velholdte vintage eiendommen som virker perfekt egnet for bed and breakfast konvertering, men hvis det er i et strengt bosatt område, kan det være over før du begynner.

Sjekk om en bedrift lisens kan gis for eiendommen på ditt foretrukne sted. Fordi en B & B ikke er en industriell operasjon, bør det ikke være for vanskelig å få nødvendige klaring, men du kan ikke ta det for gitt. Uten det grønne lyset fra soneringskommisjonen, vil du ikke kunne gå videre.

Så sørg for å finne ut hvilke andre spesielle bed and breakfast-regler som er på plass i din jurisdiksjon. Det var en tid da det var vanlig for flere gjesterom å dele felles bad. Hvis dette er planen for bed and breakfast, vil du ikke kunne operere i New Brunswick, for eksempel. Kathleen Karamanos er pålagt å ha eget bad for hver familieenhet som bor der. Halvparten av rommene har eget bad mens den andre halvdelen har frittstående bad tildelt hvert rom. Sørg for at du er klar over alle lokale regler for å drive bed and breakfast, da de varierer fra jurisdiksjon til jurisdiksjon.

Den riktige lokale økonomien:

Som alle andre deler av gjestfrihetsbransjen er det å bo på bed and breakfast virkelig en luksus som ikke er tilgjengelig for alle. Det er avgjørende at B & B ligger i et fellesskap som har bevist turisme og en lokal økonomi som kan støtte den.

Det kan ha vært en tid da åpningen av et B & B i det større Detroit-området kan ha vært vellykket; Men i lys av de økonomiske vanskelighetene som området har stått over de siste 10-15 årene, virker det nesten ikke som et solidt forretningsforetak nå. Ikke gi deg en unødvendig tøff rad til å lage ved å åpne en seng og frokost i et område som ikke har turistdrag å støtte det.

Ytterligere ressurser for å hjelpe deg med å velge et sted:

Slik Velg en forretningssted

• 13 Ut av de vanlige måtene å finne den perfekte forretningsstedet
• Minimumslønnsatser i USA
• US Demografiske data på SBA-nettsiden
• Trinn 2: Vurder din oppstartsfinansiering

Mange eldre par selger sitt hjem eller bedrift for å investere i en seng og frokost som vil tjene som både deres bolig og primære inntektskilde. Hvis dette ikke er et alternativ for deg, er det de tradisjonelle banene du kan ta, blant annet å finne private investorer, få et lån fra en bank eller finne andre forretningsstøtteprogrammer. Hvor mye penger som trengs for å få prosjektet av bakken, vil avhenge av om du arver en ferdig B & B eller konverterer en eiendom til en.

Hvis du konverterer bolig til bed and breakfast, foreslår du en tommelfingerregel er $ 20 000 - $ 40 000 per gjestesal for en liten eiendom og $ 35 000 til $ 50 000 for en større en. Disse faktorene i kostnadene for remodeling for å oppfylle forskrifter, samt helt nytt sengetøy, håndklær, apparater, inventar og dekorative effekter for rommet.

Alltid faktor i vedlikeholdskostnader, både forebyggende og nødstilfelle. Selv i beste tilfelle vil du fortsatt betale for regelmessige oppgraderinger og vedlikehold til utsiden, VVS og elektrisk. Du må også være forberedt på det verste fallet når et rørleggingsrør bryter eller en hel del av bygningen trenger rewiring. Hvis disse kostnadene ikke er innregnet i oppstartsfinansiering, kan du befinner deg i en operasjonell bånd før du vet det.

Til slutt må du sørge for at du har alle dine forretnings lisenser og sertifiseringer på plass. Dette går langt utover enkel planleggingsklarering og dekker alle regulatoriske krav til å drive denne typen gjestfrihetstjeneste.

En omfattende sjekkliste for alle forretningslisens- og støttekravene er som følger:

Betinget bruk og signatillatelser (hvis nødvendig)

• Bedriftslisens
• Bedriftsnavn og / eller DBA-registrering
• Innkjøpsbevis
• Konto for forbigående / inntektsskatt
• Salgsskattkonto (selgerens tillatelse)
• Betalings-ID for føderal og statlig skatt
• Kontokontoer for bedriftskontroll
• Selgerkonto (for å behandle kredittkort)
• ServSafe matvaresertifisering (hvis nødvendig)
• Inspeksjon av helseavdelingen
• Inspeksjon av brannvesenet
• Eiendomsforvaltning / reservasjon og regnskapsprogramvare
• Ekstra ressurser som hjelper deg med å finansiere virksomheten din:
• Skrive en bedrift Planlegg

Gratis Bed and Breakfast og Hotel Forretningsplaner

• Slik får du din bedrift finansiert
• 35 måter å finansiere virksomheten din
• De 10 beste sidebedrifterne til å finansiere oppstarten din (pluss et uventet forslag)
• Estimere realistiske oppstartskostnader
• Den komplette veiledningen til SBA-lån
• Alternati ve Finansieringskilder
• Spør venner og familie for penger
• Trinn 3: Utvikle markedsføringsstrategien
• Svært få bransjer er mer avhengige av muntlige ord for å tiltrekke seg nye kunder enn en seng og frokost.

Det ville synes den beste måten å få nye gjester gjennom døren er å holde de nåværende gjestene mer enn fornøyd med oppholdet. Spesielt siden den moderne "ord i munnen" er en reisesideomtale, hvor en dårlig anmeldelse kan være en permanent flekk på operasjonens omdømme.

Kathleen Karamanos lanserte en bestemt strategi for å etablere sterke bånd til reisesider og lokal turisme -brett. Denne strategien har siden vist seg å være svært vellykket.

"Vi har mottatt et ekspertbevis fra Trip Advisor i 2015, og siden jeg overtok i 2014, var jeg i stand til å heve vårt Canada Select-program 4 til en 4,5, "forklarer hun.

Kathleen mener at du ikke kan overvurdere betydningen av reisevirksomhetsvurdering i å tiltrekke gjester. Til tross for at de er i en demografisk kjent for deres forholdsvis sparsomme bruk av teknologi, finner de fleste av hennes gjester sin seng og frokost og foretar sin første vurdering online.

Hun anbefaler også sterkt å bli involvert med lokale reisebord og grupper, som indirekte markedsføring av Din virksomhet kan være svært effektiv for å øke belegget.

Vanligvis består et B & B målmarked av følgende:

Turister

Forretningsreisende

• Par på romantisk ferie
• Lokalbefolkningen trenger ekstra soverom
• Begynn å tenke på spesielle kampanjer og tilbud som vil appellere til hvert av de ovennevnte segmentene.
• For eksempel, samarbeide med et lokalt spa for å tilby en redusert pris på et pars massasje til gjester som bor i sengen din og Frokost er en fin måte å tiltrekke seg flere forretninger på, og det drar nytte av mer enn en lokal virksomhet. Finn andre vinn-vinn-partnerskap, og det vil gå langt for å styrke B & Bs langsiktige potensielle kunder for suksess.

Ekstra ressurser for å hjelpe deg med markedsføringen din:

11 tips for fokusert, effektiv (og billig) oppstart Markedsføring

Bannere, skilt og mer: Våre toppvalg for offline markedsføringsmaterialer

• Hvordan bygge et merke i 5 dager
• Slik gjør du ditt eget PR hvis du ikke kan gi råd til å leie et firma
• Hvordan håndtere og unngå negativ publisitet
• De 7 nøkkeltallene Hver bedriftseier bør overvåke
• Trinn 4: Lei dine ansatte
• Kanskje du er en del av et par som ønsker å åpne en bed and breakfast, og du planlegger å dele oppgaver og ansvar mellom dere selv. Dette er ikke i det hele tatt uvanlig; faktisk mellom 30 og 40 prosent av alle b & b-eiere går det alene uten å ansette ansatte. Men før du bestemmer deg for å bli med i sine ranger, bør du ha et komplett bilde av nøyaktig hvordan arbeidskrevende kjører en B & B.

Susan Poole er eieren av den prisbelønte 40 Bay Street Bed and Breakfast i Parry Sound, Ontario, og tjener som bed and breakfast coach for nye og potensielle eiere. Hun skisserer den daglige og timelige forpliktelsen for å holde stedet oppe på denne måten:

Frokost tar tre timer fra å begynne å forberede seg til å avslutte opprydningen.

Hvert soverom og bad pluss klesvask tar en time

• Kontroller at rommene er booket, tar mye tid også.
• Alt dette er på toppen av de andre ukentlige gjøremålene som må gjøres, for eksempel dagligvarebutikk og forsyningshopping. Hvis du ikke er fullt forberedt på å ta på seg denne arbeidsbelastningen selv og være frisk for å samhandle med dine gjester, vil du ønske å ta med innleid hjelp.
• Hver eier må bestemme hvilket ansvar de vil ta på seg selv og hvilke de ønsker å delegere til ansatte. Kathleen Karamanos bestemte seg for å ta en kulinarisk kurs i New York før hun overtok hennes B & B, og mener at det har gjort en stor forskjell i kvaliteten på tjenesten hun kan tilby sine gjester.

Ekstra ressurser som hjelper deg med å ansette:

Er det på tide å ansette en ansatt?

Hvordan ansette din første ansatt

• Hvordan skrive din første jobbbeskrivelse
• 73 Spørsmål å spørre ansatte under et intervju
• Ressurser:
• Nedenfor Du finner en liste over ressurser som kan hjelpe deg med å finne ut mer om hva du må gjøre for å starte din vellykkede bed and breakfast-virksomhet.

Nettsteder:

Gratis Bed and Breakfast Forretningsplaner: Bplans bibliotek av gratis prøve forretningsplaner inneholder en del av fire eksempler forretningsplaner utelukkende for interessen for å starte en seng og frokost.

BedandBreakfast.com: Gir informasjon for håperne og erfarne innkeepers, pedagogiske ressurser og alt du trenger for å skape beste notering for din inn.

Den amerikanske Bed and Breakfast Association: Den amerikanske Bed and Breakfast Association er en organisasjon dedikert til å fremme bed breakfast inns landsdekkende.

InnSpiring.com: Et aktivt forum med noen svært erfarne innkeepers og håper innkeepers som ikke er redd for å stille spørsmål for å hjelpe seg selv med å få hvor de vil være. Denne siden inneholder også oppskrifter, ressurser og artikler.

B & B Talk Bed and Breakfast Forum: Dette forumet / bloggen drives av Kit Cassingham og har god informasjon om alt B & B-relatert.

Tradisjonell publisering:

" Jeg har alltid ønsket å kjøre en Bed & Breakfast ": Hemmelighetene til å starte og kjøre en vellykket B & B av Chris Bengivengo og Michelle Bengivengo

Start og løp En B & B: En praktisk guide til å sette opp og administrere en vellykket Bed & Breakfast Virksomhet av Stewart Whyte