Selge din eiendomsmegling med en tilknyttet Federal Tax Lien

Av Michael Rude

Lær mer om Mike på Investmentmatomes Ask a Advisor

Mange mennesker, inkludert erfarne eiendomsmeglere, speditører og andre skattemessige fagfolk, forstår ikke den virkelige eiendommen med en føderal skattesaldo som overstiger egenkapitalen i eiendommen kan bli solgt uten å betale den føderale skatteposten i sin helhet. Prosessen innebærer å skaffe et sertifikat for utslipp fra en føderal skattepenger.

Grunnlag for utslipp

Utslipp av eiendom fra den føderale skattemyndigheten kan gis i henhold til flere bestemmelser om interninntektskodeks (IRC). Selv om det er fem Internal Revenue Code-seksjoner som kan gjelde for ulike situasjoner der en føderal skatteleger fester eiendomsmegling, blir nesten alle utslippsapplikasjoner sendt inn under følgende to kodeseksjoner.

IRC § 6325 (b) (2) (A). En utslipp kan utstedes i henhold til denne bestemmelsen når skatteforpliktelsen er delvis tilfredsstilt med et betalt beløp som ikke er mindre enn verdien av den amerikanske regjeringens interesse for eiendommen som er utladet.

For eksempel, IRS har en lien på totalt 210.000 dollar med følgende forhold:

• Eiendom selger for: $ 215,000
• Minus første boliglånsbetaling (senior til IRS lien): $ 135,000
• Minus akseptable oppgjørskostnader: $ 15.000
• IRS lien interesse er: $ 65.000
• Etter at IRS mottar og bruker $ 65 000 i delvis tilfredsstillelse av skatteforpliktelsen, forblir det en utestående skattegjeld på 145 000 dollar.

Den føderale skatteletten forblir på plass med et beløp på $ 145 000 mot noen annen gjenværende eiendeler av skattyter, men eiendommen er solgt fri for den føderale skattemessig på grunn av den amerikanske regjeringen som mottar sin rettferdige rente på $ 65.000.

Merk: I tilfelle av Tenancy by Entireties eiendom, er USA vanligvis betalt halvparten av inntektene i delvis tilfredsstillelse av den forpliktelsen som er sikret av skatteposten.

IRC § 6325 (b) (2) (B). En utstedelse kan utstedes i henhold til denne bestemmelsen når det er fastslått at regjeringens interesse for eiendommen har ingen verdi. Gjelden senior til den føderale skattepenger er større enn den virkelige markedsverdien av eiendommen eller større enn salgsverdien av eiendommen.

For eksempel, IRS har en lien på totalt $ 100.000 med følgende omstendigheter:

• Eiendom selger for: $ 190,000
• Minus første utbetalt boliglån (senior til IRS lien): $ 175.000
• Minus akseptable oppgjørskostnader: $ 15.000
• IRS lien renter er lik: $ 0

I dette scenariet, ved innlevering av en riktig utarbeidet søknad om utslipp og godkjenning, ville IRS gi ut den føderale skattepengene for $ 0, da det ikke er noen rettferdig interesse. Lien forblir på plass mot andre skattemessige eiendeler.

Jeg anbefaler på det sterkeste å skaffe tjenester av en skattemessig profesjonell når du prøver å selge eiendommen din med en vedlagt føderal skattepenger, med mindre det er tilstrekkelig egenkapital til å betale lien i sin helhet. De to scenariene ovenfor er blitt forenklet for illustrasjonsformål. Skatteprofessorer med erfaring innen "utslipp" og "underordnet" applikasjoner kan navigere kompleksiteten i hver enkelt situasjon.

I tillegg er det situasjoner når en føderal skattepenger legger eiendommen til en tredjepart. En søknad om utslipp kan gjelde i disse situasjonene. Eiendomsskattenes rettigheter kan også utelades under visse omstendigheter. Begge disse situasjonene krever hjelp fra en erfaren skattemessig.

Merk: Det foreligger omstendigheter hvor det kan være behov for en søknad om utstedelse av sertifikat for utstedelse av en føderal skattepenger ved salg av personlig eiendom, men denne artikkelen er spesifikk for fast eiendom. Kontakt en skattemessig hvis du har spørsmål angående søknader om utslipp eller underordning.