Boligeier sjekkliste: Forstår du ditt boliglån? |

Selv etter de siste galne årene på eiendomsmarkedet, fortsetter eierskap til å være en del av den amerikanske drømmen for millioner av mennesker. Hvis du er klar til å kjøpe, må du sørge for at du forstår hva som er involvert.

Fordeler og ulemper med eierskap

For de fleste amerikanere er et hjem det største kjøpet i livet. Husbetalinger (boliglån, skatter og forsikringer) representerer vanligvis den største delen av månedsregningen. Men disse betalingene er også en investering som for mange amerikanere er deres største ressurs eller akkumulering av rikdom.

I tillegg til vanlige månedlige utbetalinger krever et hjem konstant vedlikehold og vedlikehold. Når ting går i stykker, er det ingen superintendent å ringe. Du fikser det. Plenen trenger å bli kuttet og bladene raked. Taket, oppkjørselen, vinduer, kraner og et myriade av tilsynelatende endeløse andre ting må byttes ut og repareres periodisk. Regninger for vann, varme og elektrisitet kommer hver måned.

Når det er sagt, tilbyr et hus (eller leilighet) noe som ingen annen investering kan tilby - et hjem. Tross alt kan du ikke leve i aksjer eller obligasjoner. Barn vokser ikke opp på en bankkonto.

Før du begynner

Først og fremst er det viktig å være sikker på at du er ærlig med deg selv om hva du har råd til. For noen år siden var det enkelt for låntakere å komme seg over hodet. I dag vil enhver bank som tilbyr deg et lån, gå over husholdningenes økonomi med en fin-toothed kam for å sikre at du virkelig har råd til å eie et hjem. For å forsiktig forberede, må du få ender på rad. Her er noen ting å gjøre.

1) Kontroller kredittrapporter og kjenn din kreditt score. (Du har rett til å motta en gratis en årlig fra hver av landets viktigste kredittrapporteringsbyråer.)

2) Bli kjent med alle variablene som er knyttet til finansiering av et hjem, for eksempel rentepolitikk, vilkår, poeng, avgifter, etc.

3) Samle den nødvendige dokumentasjonen, inkludert de siste betalestubene, de to siste føderale inntektsrammene, og bank- og megleretninger (viser dine eiendeler).

Sett ditt eget finansielle hus i orden

Før du begynner å lete etter et hjem, må du vite hva du har råd til. Den enkleste måten å måle kredittkapasiteten på er å besøke banken din og spørre en låneansvarlig til å prekvalifisere deg. Prequalification vil fortelle deg hva banken er villig til å låne deg og dermed hvor mye hus du har råd til. Prequalification gjør deg også til en mer attraktiv kjøper fordi selgere vet at tilbud du gjør er alvorlig.

Merk at prekvalifisering ikke er det samme som å søke om lån. Når du har funnet hjemmet du ønsker å gjøre et tilbud på, må du fylle ut en låneansøkning for din utlåner. I dag er lånet søknadsprosessen ingen enkel test. Det vil ta tid å samle alle dokumentene (paystubs, selvangivelser, kontoutskrifter) som banken vil undersøke. Borte er dagene av ikke-doc-lån. Forbered deg i henhold til dette.

Før du søker, er det også en god ide å vurdere kredittrapporten din og din ektefelle / partner kreditt rapport. Pass på at all informasjon på kredittrapporten er riktig, og hvis ikke, ta kontakt med kredittagentene umiddelbart. Hvis du har noen mørke flekker, vær klar til å svare på spørsmålene dine banken er sikker på å ha. Det kan hjelpe hvis du kan vise at du har tatt skritt for å rette opp eventuelle kredittfeil.

Forstå de ulike typer boliglån

Mengden hus du har råd til, avhenger stort av boliglånets term og rente.

Term - Boliglån er vanligvis 15 eller 30 år. Jo lengre sikt, jo lavere din månedlige betaling vil være, men du betaler høyere generelle rentekostnader. Trettiårige lån tillater ofte ytterligere hovedstoler som kan redusere varigheten på boliglånet betydelig. For eksempel vil bare en ekstra månedlig betaling per år redusere et 30-årig lån til 22 år.

Rentesats - Renter er tilgjengelige i to varianter: fast og variabel. Variabel rente eller justerbar rente boliglån (ARM) endres i løpet av lånet, og tilbyr generelt lavere priser i de første flere årene. Som sådan kan de være best for kjøpere som planlegger å selge innen noen få år. Faste priser forblir de samme over lånets levetid og gir stabilitet og forutsigbarhet, da betalingene er de samme hver måned. I tillegg kan det være fordelaktig å låse en fast rente i tider når rentene er lavere enn historiske normer.

De to typer fastrentelån, 30 og 15 år, har visse forskjeller.

• 30- årslån gir lavere månedlige innbetalinger fordi lånet er nedbetalt over en lengre periode. Ulempene inkluderer små hovedstolpenninger i de tidlige årene, samt risikoen for at markedsrenten vil falle over løpetiden. En boliglån kan imidlertid refinansieres til en lavere rente i fremtiden, og det er vanligvis ingen forskuddsbetaling.

• 15-årige boliglån har lavere rente, redusert total rentebetaling og høyere hovedstoler. De månedlige utbetalingene er imidlertid større.

Variabel rente boliglån er et annet dyr.

Som navnet antyder, har boliglån med variabel rente priser som endres eller justeres. Justerbar rente boliglån tilbyr vanligvis begynnende priser som er lavere enn faste boliglån [egentlig ikke så mye lavere i disse dager …], men prisene går opp og ned med rentemarkedet da prisene er knyttet til en indeks som kan svinge. Dermed er de utsatt for potensielle renteøkninger.

De fleste ARM har en kapp på renteøkninger i et gitt år, så vel som i løpet av lånets løpetid. For eksempel inkluderer de nåværende vilkårene priser som kan justere opptil 2% i et gitt år, men ikke mer enn 6% i løpet av lånets løpetid, eller priser som kan justere opptil 5% i utgangspunktet, men ikke mer enn 2% i etterfølgende år.

Det er viktig at du er sikker på at din fremtidige inntekt vil være tilstrekkelig hvis og når rentene og dermed dine månedlige utbetalinger øker.

Hvor mye boliglån kan du gi råd til?

De fleste banker don ' Ikke hold fast på boliglån til forfall, da de fleste boliglån blir solgt til Fannie Mae (Federal Mortgage Association) og ompakket til boliglånsbevittelser som skal selges til investorer over hele verden. Dette er relevant for deg fordi Fannie Mae har standardkrav som må oppfylles for å kunne kjøpe et boliglån.

Det første kravet er at månedlig boliglåns og rentebetalinger (P & I), pluss forsikrings- og eiendomsskatt, ikke kan overstiger 28% av kjøperens brutto månedlige inntekt. Det andre kravet begrenser totalt månedlige gjeldsbetalinger (bolig, kredittkort, bilbetalinger, etc.) til 36% av brutto månedlig inntekt. I tillegg til disse kravene, bør du også planlegge å foreta en forskuddsbetaling på 10% til 20% av den totale kjøpesummen.

[Hvis du er klar til å kjøpe et hjem, bruk vår Lånekalkulator for å se hva den månedlige hovedstol og rentebetaling vil være.]

Rentepoeng

Rentepoeng eller rabattpoeng er gebyrer betales til en utlåner ved lukning for å senke boliglånsrenten. Kostnaden for hvert punkt er lik en prosent av lånebeløpet. For eksempel, for et $ 100 000 lån, er ett rabattpoeng på $ 1000.

Den økonomiske følelsen av å kjøpe poeng avhenger av hvor lenge du har tenkt å beholde lånet. For å avgjøre om poengene er fornuftige for deg, må du beregne kostnadene for poengene, i motsetning til hvor mye de sparer av hver månedlig betaling.

Break Even Example

$ 100,000 Lån - 30 Årsperiode

• 7,5% Interesse, ingen poeng = $ 699.21 månedlig betaling

• Kjøp 1 poeng for $ 1000 = månedlig betaling $ 690.68

• Månedlig besparelse = $ 8.53

• $ 1000 / $ 8.53, = 117 måneder

Ditt break-even punkt er 117 måneder i dette sak. Det betyr at det vil ta nesten ti år å gjenopprette prisen på ett rabattpoeng. Mens kjøpspunkter er noen ganger en god beslutning, kan kjøpet også koste mer enn det sparer.

Privat boliglån forsikring

Privat boliglån forsikring (PMI) er en forsikring som forsikrer utlåner mot tap i tilfelle du ikke kan betale boliglån. Det er vanligvis nødvendig for når nedbetalingen er mindre enn 20% av lånet. Typiske priser er omtrent $ 55 per måned for hver $ 100.000 boliglånsbeløp.

Alternativer til konvensjonelle boliglån

Hvis du ikke har råd til et konvensjonelt boliglån, er det en rekke alternativer.

Eierfinansiering

Denne sjeldne typen av finansiering kan skje når selgeren samtykker i å være utlåner i stedet for bank eller boliglån. En kjøper gjør rett og slett betalinger til selgeren på vilkår som er avtalt. Denne typen finansiering skjer vanligvis når en selger er ivrig etter å selge, men de nåværende boliglånsvilkårene er for strenge for å tiltrekke seg en kjøper.

Federal Housing Administration (FHA)

FHA utsteder ikke lån, men forsikrer heller privat lån långivere. Forsikringen oppfordrer långivere til å gjøre lån til lavinntekt låntakere som vanligvis ikke ville kvalifisere for konvensjonelle boliglån. Viktige fordeler ved disse lånene er mer avslappede kvalifiserende retningslinjer og en mindre nødvendig nedbetaling, så lite som 3,5%. Nesten alle kan få et FHA-lån, men de forsikrer kun relativt små lån.

Veteransadministrasjonen (VA)

Disse lånene gir mer sjenerøse vilkår og retningslinjer (inkludert så lite som 0% forskuddsbetaling) og garanteres av Det amerikanske departementet for veteran Affairs. Disse lånene er tilgjengelige for amerikanske militære veteraner og deres ektefeller.

Til slutt finnes det lokale rimelige boligforesatte som tilbyr rimelige, lave nedbetalingslånsalternativer. For ytterligere informasjon, kontakt FHA, VA, Fannie Mae, eller din lokale boliglåner eller eiendomsmegler.