Boligmani er igjen gripende Wall Street.

Med den siste lesingen på S & P / Cash Schiller-boligprisindekset klatrer 12% fra bare i fjor, huseiere innkjøper på den bullish reverseringen etter at prisene falt i seks rette år fra 2006 til 2012.

Men selv om Vanlige huseiere ser store gevinster, det er utleieeiere og investorer som er de virkelige vinnerne.

Det er hva min kollega Nathan Slaughter kaller

"Renter Nation", fenomenet som tar USA med storm, som flere amerikanere velger å leie i stedet for å kjøpe. I de neste tre årene vil 3,8 millioner leietakere (70% av alle nye husholdninger) kjempe med hverandre for mindre og mindre plass. Det store skiftet mot utleie er drevet av fallende eierskapshastigheter som forbrukere fortsetter å slite med liten lønnsvekst og for mye gjeld. Dette forventes å belønne leilighetseiere med høyere verdier på eiendommene og stigende leieforhold. Nathan snakker mer om dette

her og forteller deg hvordan du kan tjene penger. Men akkurat som alle andre investeringer, kommer potensialet for en ekstraordinær gevinst med risiko.

Og en av de største risikoen i en utleie-eiendom investering er boliglån. Det er tre ting du må vite før du prøver å ta ut et boliglån for den utleieboligen …

1. Du får ikke Rock-Bottom Rentesatser.

Utlånsrenter er diktert av risiko. Mer risiko gir høyere rente. Med en individuell boliglån profilerer utlåner risikoen for en enkelt låner. Det inkluderer kreditt og sysselsetting historie. Men for et boliglån, hva bankene forstår er at selv om det fortsatt gjør et lån til en person, vil lånets ytelse bli sterkt påvirket av en gruppe tredjepartsleiere som forblir nesten anonym.

Selv om låntakere bruker sin personlige kreditt for å sikre boliglånet, må det faktum at de må stole på tredjeparts leietakere for å bidra til å generere kontantstrøm, er hvorfor långivere belaster den høyere renten. Det er bare mer risikabelt for dem.

Leiemarkedet har svært tynne driftsmarginer og er avhengig av jevne pengestrømmer. Selv en marginalt høyere rente har potensial til å true lønnsomheten i en utleie-eiendomsinvestering.

2. Gjør deg klar for en kraftig nedbetaling.

Individuelle boliglån kan for øyeblikket sikres for så lite som 3,5% med programmer som tilbys gjennom FHA (Federal Housing Association). Dette regjeringsstøttede programmet er utformet for å støtte hjemmet eierskap og øke eierandelene.

Men boliglån ikke har denne luksusen. Fordi boliglånsforsikring ikke dekker investeringseiendommer, er 20% lavere. Faktisk krever de fleste boliglån boliglån nærmere 25%.

Det er et stort kontantutlegg, og det kan redusere operativgjennomsnittet av en investering i utleieeiendom. Det kan også bli en stor finansiell forpliktelse i tilfelle et ubehagelig salg der eiendomseiere med egenkapital har blitt utsatt for totale tap, mens de med liten eller ingen egenkapital har gått bort uskadd.

En stor forskuddsbetaling på en utleie eiendom har også potensial til å samle ut andre aktivaklasser i en portefølje, inkludert aksjer og obligasjoner. Assetfordeling er den viktigste faktoren som påvirker ytelsen til en portefølje, så en balansert tilnærming er viktig for å holde seg ordentlig diversifisert og redusere risikoen.

3. Kreditt ditt er enda viktigere.

Kreditt er alltid den viktigste faktoren som påvirker lånerenten. Og det gjelder spesielt for et boliglån.

Faktisk er det vanskeligere å sikre boliglån enn boliglån. En 720 kreditt poengsum anses utmerket og kan være god nok til å sikre boliglån. Men det tallet hopper til 740 for de fleste boliglån.

Utover kreditt vil långivere også se nøye på hvor mye penger en potensiell leietaker låner har for hånden, og krever vanligvis seks måneders driftskostnader for å motvirke svake leieutviklinger og økonomisk volatilitet. Långivere vil også ønske å vite om andre eiendommer som eies og låneverdien av disse eiendelene.

Risikoen ved disse høyere utlånsstandardene er mulighetskostnad. Selv noen som er forberedt på å investere i en leiebolig, kan ikke være i stand til å gjøre det på grunn av strengere utlånsstandarder.

Investeringssvaret:

Hvis det er en ting bolig og boliglån har felles, er det at Leie-eiendom boliglån er allment tilgjengelig på lokale og regionale banker. Store banker er kjent for å ha høyere utlånsstandarder og være mer selektive når de velger potensielle låntakere. Lokale og regionale banker er kjent for å utvide mer fleksibilitet og ta på høyere risiko låntakere. Det vil få stor innvirkning ikke bare på din evne til å sikre et boliglån til leieboligen din, men også vilkårene for det lånet.