Antagelig boliglån: Fordeler og ulemper for kjøpere og selgere
6 TIPS FOR KJØP AV BOLIG | Marius Kallevik | Vlog #05
Innholdsfortegnelse:
- Hva er et antatt boliglån?
- Hvilke boliglån er antagelige?
- Fordeler med antatte lån
- For selgere
- For kjøpere
- Ulemper med antatte lån
- For selgere
- For kjøpere
- Hvordan anta et boliglån
- Skilsmisse, død og forutsetninger
- Hva blir det neste?
- Regne ut hvor mye hus du har råd til
- Unngå disse homebuying feilene
- Lære hva VA lån handler om
Et antatt boliglån tillater en boligkjøper å ikke bare flytte inn i selgerens tidligere hus, men også komme inn i selgerlånet.
Å ha et antatt lån kan gi selger en markedsføringskant, spesielt hvis boliglånsrentene har steget siden selgeren fikk lånet.
For en kjøper kan det antas at et boliglån kan spare tusenvis av dollar i rentebetalinger og avsluttende kostnader - men det kan kreve at det gjøres en stor forskuddsbetaling.
Her er hvordan antagelige boliglån fungerer, og fordeler og ulemper for kjøpere og selgere.
Hva er et antatt boliglån?
Et antatt boliglån er et boliglån som kan overføres fra den opprinnelige låntakeren til den etterfølgende villaeieren. Renten forblir den samme. Så betyr termen: For eksempel, hvis et 30-årig boliglån er 3 år, har personen som antar lånet 27 år å betale det av.
Du, som kjøper, går inn i selgerens boliglån.
"I en antagelse går du som kjøper inn i selgerens boliglån som om du hadde det rett foran deg, og du krysset ut selgerens navn på dokumentet og du satte inn lånerens navn der, "Sier Michael G. Barone, administrerende partner for boliglånsoverholdelse for advokatfirmaet Abrams Garfinkel Margolis Bergson i New York City.
" MER: Inntekt du trenger for å kvalifisere for et boliglån
Hvilke boliglån er antagelige?
Ikke alle boliglån er antagelige i et hjem salg. Kjøpere kan anta føderalt garantert eller forsikret boliglån, men ikke andre typer boliglån. Det betyr:
- FHA lån, som er forsikret av Federal Housing Administration, er assumable.
- VA lån, som er garantert av Department of Veterans Affairs, er antatt, og kjøperen trenger ikke å være veteran eller i militæret.
- USDA lån, som er garantert av Department of Agriculture, er assumable.
- Andre lån, kalt konvensjonelle boliglån, generelt er ikke antas i et hjem salg.
" MER: FHA lån: Hva du trenger å vite
Tilbake til toppenFordeler med antatte lån
For selgere
Lettere salg: Et antatt lån kan gjøre hjemmet mer omsettelig dersom renten har steget i årene siden boliglånet oppsto. Tenk deg en situasjon der noen får et antatt boliglån med en rente på 4,75%, og selger deretter huset fem år senere når renten er rundt 7%. At 4,75% rente, umulig å få ellers, kunne friste kjøpere til å velge det huset over en annen.
Høyere pris: En annen fordel er et antatt boliglån som gir selgeren mulighet til å forhandle kraft på pris. En smart selger vever det antatte lånet inn i salgsstedet "på første dag, så det er en del av forhandlingen med en gang," sier Barone. "Så du må betale oss vår prispris eller litt mer enn vår pris."
For kjøpere
Lavere rente: Et antatt lån kalles en rettferdig fordel for hjemmekjøperen, sier Jim Sahnger, en boliglånsopphavsmann for C2 Financial Corp. i Jupiter, Florida: "Pro er at du får den prisen de har i kraft."
Et antatt lån gir selgeren forhandlingsstyrke på pris.
Lavere avsluttende kostnader: Også, det koster mindre å anta et lån enn å få et nytt boliglån, sier långivere. Boliglån avsluttende kostnader vanligvis totalt flere tusen dollar. I motsetning hevder FHA, VA og USDA grenser for antagelsesrelaterte avgifter, noe som gjør dem rimeligere enn sluttkostnader.
" MER: Forfalskningskostnader, forklart
Tilbake til toppenUlemper med antatte lån
For selgere
VA rettighet: FHA og USDA lån har få, om noen, ulemper for selgere. Men selgere som har VA-lån, kan få en pigg når kjøpere påtar seg boliglån.
Med et VA-lån garanterer regjeringen at det vil tilbakebetale en del av balansen dersom låntakeren misligholder. VA, som begrenser denne garantien, kaller dollarbeløpet til lånerens "rett". Avhengig av lånebeløpet forblir en del eller alle låntakers rett knyttet til hjemmet med antatt boliglån, selv etter salget.
Fordi rettigheten forblir med det antatte lånet, har selgeren kanskje ikke nok rett til å kvalifisere seg til et annet VA-lån for å kjøpe det neste hjemmet.
En selger kan unnslippe denne vanskeligheten ved å selge til en veteran eller medlem av militæret som er kvalifisert til å få et VA-lån. Kjøperen kan da erstatte sin rett til selgerens. I så fall gjenoppretter VA selgerens fulle rett.
For kjøpere
Stor forskuddsbetaling: Stigende hjemverdier kan torpedere boligforutsetninger. For å forstå hvorfor, husk at når en kjøper antar et boliglån, er det som å gå inn i selgerens boliglån, som ikke lenger kan dekke kostnadene ved huset.
Stigende hjemverdier kan torpedere boligforutsetninger.
La oss si at selger, etter å ha betalt boliglånet i fem år, skylder $ 150 000 på det. Kjøperen antar det beløpet.Men husets verdi har steget til $ 215 000 i de fem årene som selgeren har eid den. Kjøperen må betale forskjellen.
Trekk ut lånets utestående saldo ($ 150 000) fra hjemmet verdi ($ 215 000), og du får $ 65 000. Kjøperen må komme opp med $ 65 000 for å kjøpe hjemmet. I de fleste tilfeller betyr det å få et andre boliglån, "som vanligvis har betydelig høyere rente," sier Barone. Et annet boliglån innebærer sannsynligvis sluttkostnader, noe som ytterligere undergraver det antatte lånets fordel.
Fordi boligprisøkning kan snøball raskt, har kjøpere en lettere tid med å ta imot boliglån som bare er noen år gammel, sier han.
Boligforsikring: FHA-lån kan presentere en ulempe. Deres månedlige boliglånsforsikringsbetalinger varer for lånets levetid og kan elimineres bare ved refinansiering av lånet. Disse månedlige innbetalingene negerer noen av fordelene ved å forutse lånets lavere rente.
" MER: Beregn hvordan du sparer for en forskuddsbetaling
Tilbake til toppenHvordan anta et boliglån
Forutsatt et boliglån krever utlånerens godkjenning. Hvis en kjøper og selger inntar en antagelse uformelt, uten å fortelle utlåner, tar de en risiko. Etter at långiveren finner ut, kan den kreve betaling av hele lånebeløpet umiddelbart. Og hvis lånet forblir i selgerens navn, er selgeren ansvarlig for gjelden.
I en riktig utført forutsetning må den nye låner hoppe gjennom noen av de samme hoops som det ville ta for å kvalifisere for et nytt lån. Lånets servicetekniker ber om lånerens kredittoppgave, pluss finansiell og sysselsettingsinformasjon.
"Långiveren vil fortsatt sørge for at du kan betale lånet, slik at de kvalifiserer deg som om du var en ny kjøper," sier Barone.
Utlåner vil ikke kreve en vurdering, sier Sahnger.
Endelig utsteder utlåner den opprinnelige lånerens ansvar for gjelden.
Tilbake til toppenSkilsmisse, død og forutsetninger
Ikke alle boliglånsforutsetninger stammer fra hjemmemarkedssalg. Noen ganger antar en ektefelle lånet etter en skilsmisse eller den andre ektefellens død.
I disse tilfellene må den som tar lånet, vise evne til å foreta de månedlige utbetalingene, sier Randy Hopper, senior vice president for boliglån til Navy Federal Credit Union. Godkjennelsen er ikke automatisk.
Hvis den opprinnelige låne notatet har begge ektefeller på det, "da utlåner sannsynligvis kvalifisert dem for lånet på grunnlag av både sine inntekter og begge deres kredittfiler," sier Hopper. "Så hvis en av dem ikke lenger er på lånet, må vi sørge for at den gjenværende låner også er kvalifisert på egenhånd."
