Unngå Probate: Felles leie med rett til overlevelse

Trenger du å være lovlig betraktet familie for en JTROS å jobbe? Hvis jeg bor i en stat som ikke anerkjenner det samme kjønn ekteskapet (f.eks. South Carolina), er det spesifikke hensyn når det gjelder å avgjøre om en eiendom skal benyttes ved bruk av JTROS?

Til forskjell fra heterofile ektepar, kan samme kønnpar som bor i stater som ikke kjenner igjen deres forening, ikke nyte fordelene med leie av helhet, det juridiske konseptet som tillater medeierskap av eiendom av ektemann og kone. I Sør-Carolina kan imidlertid en felles leietak med overlevelsesrett ("JTROS") sikre at den etterlevende ektefellen beholder hjemmet ved den andre død uten forstyrrelse av retten eller regjeringen.

Under normale omstendigheter utgjør et huseiers eierskap i fast eiendom en probate eiendel, og ved hans eller hennes død vil det bli gjenstand for saksbehandling i retten. Saksdomsretten vil samle alle avdødes eiendeler og alle mulige arvinger, herunder de avdøde kreditorer som han eller hun skylder ubetalte gjeld. Etter å ha redusert dødsboet ved finansielle krav og andre forpliktelser som eiendomsskatt, vil retten distribuere resten av boet til rettmessige arvinger. Prosessen vil ofte innebære tolkningen av vilje igjen av den avdøde, samt evaluering av andre bevis som indikerer rett til arv.

Selv om probate-prosessen ikke er nødvendigvis tungvint, kan den potensielt bli en stor kilde til stress, risiko, tid og penger, spesielt for par av samme kjønn. Selv om avdødens vilje fastsetter at all overføring av eiendom til sin overlevende partner av samme kjønn, kan slike eiendommer være underlagt krav fra fordringshaverens kreditorer dersom han eller hun har ubetalte gjeld eller fra tvister fra familiemedlem til den avdøde om tolkning av vilje og rett til arv. Bortsett fra disse risikoen, kan probate også koste betydelig beløp i advokatkostnader og forbruke måneder eller år for en beslutning. En avdøds eiendom med mer enn en million dollar vil også ha en eiendomsskatt knyttet.

JTROS gjør det mulig å overføre eiendomsretten til den overlevende fellesleieren uten å måtte gå gjennom saksbehandlingen. I motsetning til leietak av helheten som tilbyr samme fordel for probate unngåelse, krever JTROS ikke at leietakerne er lovlig gift. Hvor andre enheter for probate unngåelse som levende tillit eller ny eiendomsmakt koster betydelige mengder penger til å konstruere og involvere mange plagsomme kompleksiteter, koster en JTROS ikke mye penger og er lett å danne, forutsatt at strenge retningslinjer følges.

Inntil 1971 begrenset South Carolina loven om fellesleietakere lov til å overleve. I 1971 opphevet den begrensningen. Seksjon 62-2-804 i South Carolina Probate Code fastsetter at en felles leieforhold ved en av leietakernes død vil konvertere og skille seg i en leietak til felles, med mindre instrumentet som skaper felles leieforhold, klart gir rett til overlevelse. Selv om Sør-Carolina endret sin grunnlov i 2006 for å forby det samme kjønn ekteskap og sivile fagforeninger, forhindrer endringen ikke private kontrakter mellom same-sex-partnere. På grunn av South Carolinas oppfatning at retten til overlevelse ikke nødvendigvis er knyttet til eiendomsmegling, antar formodningen i South Carolina-domstolene tolkning mot leietak til felles i tilfelle usikkerhet. Derfor, for å utgjøre en skikkelig JTROS, må tittelen til hjemmet inneholde klart språk som indikerer en overlevelsesrett av den gjenværende kjønnspartneren. En advokat som er velbevandret i eiendomsretten, bør kunne utarbeide det riktige dokumentet, da JTROS er den mest enkle og praktiske formen for boligeiendomsbeskyttelse mot probate i det minste i South Carolina.

Snarere enn å risikere unødvendige kamper i probate domstol eller utvide store avgifter for å gjennomgå gjerningstransformasjon eller tillitdannelse, bør same-sexpar diskutere med hverandre og deres advokater om muligheten for å skape et JTROS.

MERK: Dette nettstedet gir informasjon om loven som er utpekt for å hjelpe brukerne med å klare å håndtere sine egne juridiske behov. Men juridisk informasjon er ikke den samme som juridisk rådgivning - anvendelsen av loven på en persons spesifikke omstendigheter. Selv om vi går langt for å sikre at vår informasjon er nøyaktig og nyttig, anbefaler vi at du kontakter advokat hvis du vil ha profesjonell forsikring om at vår informasjon, og din tolkning av den, passer til din spesielle situasjon. Probat bilde via Shutterstock