Hvorfor Bank of America blir saksøkt og hva det betyr for dagens boligmarked
Inside the mind of a master procrastinator | Tim Urban
Justisdepartementet kun i forrige uke kunngjorde en søksmål mot Bank of America. I tvil: Distriktsadvokaten hevder at Countrywide bevisst solgte tusenvis av dårlige boliglån oppstrøms til Fannie Mae og Freddie Mac med uaktsom forsikring.
Spesielt regjerte regjeringen mot det såkalte "high-speed swim lane" eller "hustle" -programmet hvor lån med sløv eller ikke-eksisterende tegningsgarantier, ikke-dokumentasjon eller åpenbart uriktig fremstilling var gummistemplet av landsomfattende tjenestemenn og ledere før de ble solgt til Fannie og Freddie. Ifølge Justisdepartementets søksmål holdt Bank of America programmet for en stund etter kjøp over hele landet.
Hvordan kom dette til, og hva betyr det for boligmarkedet?
Historien om boliglånskrisen i et nøtteskall
Tillat oss å sette scenen:
Det var 2007, og boliglånsindustrien begynte bare å rase. Som en dødelig verdi investor og en disippel Ben Graham og Warrant Buffet, var jeg på utkikk etter måter å kjøpe urolige aksjer på den billige. Så jeg så på hele landet. Jeg gikk selv så langt som å sende bort for sin årsrapport.
Her er hva jeg skrev om Landsomfattende på det tidspunktet:
"Det er fristende. Den handler med 5x offisielle inntekter. Jeg justerer det mentalt til mer som 8 til 9 ganger "ekte verden" inntjening, og handler med 20 til 30 prosent av bokverdien. Det er mindre enn 10% i subprimes ….
Det er veldig fristende - med et godt utbytte i mellomtiden å betale meg for å vente på et utvinning.
Men jeg ser på sin administrerende direktør, og han selger aksjer så fort som hans opsjoner vest. Han ser ikke ut til å beholde noen av dem personlig, og derfor mistiller jeg ham som eierforvalter."
Og som det viste seg, hadde mine instinkter rett på konsernsjef Angelo Mozilo. Han fikk sitt firma til å igangsette et stort tilbakekjøpsprogram for aksjer - selv om han dømte aksjer fra sin personlige konto som om det var ute av stil.
Hvordan regjeringen først ble involvert
SEC fikk vind av det et par år senere og til slutt gikk etter ham, personlig. Mozilo satte opp fire separate executive sales planer for seg selv i 2006, selv da han lastet selskapet opp med gjeld for å kjøpe tilbake millioner av aksjer. Akk, Mozilo er sjenerøse kjære tilbud gjort til fremtredende politikere betalte seg. Han bedraget i hovedsak sine andre investorer på $ 140 millioner eller så, men SEC til slutt fulgte ikke straffesaker. De la ham av med en rekordoppgjør på 67 millioner dollar. En stor bot, sikkert, men ikke i nærheten av det han stjal, og bare om lag 10 eller 15 prosent av hans nettoverdi. Bonuspoeng: Mozilo fikk selskapet hvis aksjonærer trakk seg til å betale 20 millioner dollar av det.
SEC forfulgte ikke bedrageribeskatningen før 2009. Men insiderhandelen og aksjekjøpene var offentlig rekord i 2007. Jeg passerte på aksjene, lukte en hund med lopper, som Gordon Gekko ville si. Bank of America så på samme faktum som jeg gjorde - og kjøpte hele selskapet for 4 milliarder dollar.
Dårlig trekk.
Det tok til nå for DOJ å gå inn.
Hva gjorde Bank of America feil?
Vanligvis forventes bankene å kjøpe tilbake lån med feil forsikring som ikke klarer å utføre, og holde dem på bøkene sine. Men Bank of America sier at det er en grense for hva de kan forventes å gjøre. De er villige til å kjøpe tilbake lån med dårlig tegning. Men noen av disse lånene gikk ikke dårlig før den økonomiske nedgangen skjedde, og det hadde ingenting å gjøre med Hustle.
BofA-talsmannen Lawrence Grayson sa,
"Bank of America har styrket seg og handlet ansvarlig for å løse legendariske boliglånsforhold; Påstanden om at vi ikke har tilbakekjøpt lån fra Fannie Mae, er rett og slett falsk. »Han fortsatte med å si:" Bank of America kan på et tidspunkt ikke forventes å kompensere hver enhet som påstår tap som faktisk er forårsaket av den økonomiske nedgangen.”
Faktisk har Bank of America allerede tilbakekjøpt en haug med disse lånene. $ 2,5 milliarder verdt av dem i en avtale de nådde med Fannie og Freddie i januar 2011. Siden har det betalt dyrt til regulatorer og saksøker i bøter og dommer de siste årene.
Hva er historienes moral?
En fiskrot fra hodet ned. Når det gjelder eierstyring, er det ikke bare hodet som bidrar til rotet. En korrupt, trosløs leder vil tiltrekke seg et korrupt, trofastt sett av visepresidente. I beste fall er de naive og lett manipulert. Derfor ble de ansatt. De fleste er villige til å se på den andre måten eller tolerere operasjoner som The Hustle, og åpenbare brudd på fiduciarisk plikt som Mozilo leder Landsomfattende for å låne millioner av dollar for å kjøpe tilbake oppblåste aksjer, selv som han dumpet dem selv. Og i verste fall deltok de faktisk i svindelen på markedet.
Konsernsjefen setter etikkens etiske tone. Han vil til slutt omgir seg med folk som han. Bank of America er ikke landsomfattende. Men de glemte den regelen, og så bare på et fettutbytte og et attraktivt P / E-forhold. Men utbyttet og P / E var lite mer enn en fasade.
Outlook: Hvordan vil Bank of America gjøre i domstol?
Det er for tidlig å fortelle hva utsiktene til regjeringens søksmål er - begge sider har noen sterke argumenter å gjøre. Regjeringen vil peke på de svært virkelige tapene som skjedde på grunn av Countrywide's uaktsom praksis, om ikke rettferdig svindel ved å forkjenne kvaliteten på deres tegning til Fannie og Freddie og forsikringsselskapene som sikrer at pantelager stoler på god tro hos bankfolk og kredittforetak genererer lånene.
Bank of America kan peke på det faktum at det har vært mange alternative årsaker til mislighold mellom tiden lånene stammer fra, og tiden de faktisk har misligholdt. Selv godt underwritten lån av og til går bust, tross alt.
Bank of America kan også hevde at False Claims Act ikke gjelder, fordi Fannie og Freddie ikke kvalifiserte som regjeringstjenestemenn for den aktuelle lovens formål. Kanskje gjør de nå, men de gjorde ikke før regjeringen overtok de to enhetene. Faktisk skapte en føderal dommer i 1996 nettopp denne presedensen og hevdet at Freddie Mac ikke var en statlig enhet fordi et stort flertall av dets styremedlemmer ikke var regjeringsutnevnt, og at regjeringen ikke opprettholdt betydelig kontroll over Freddie Macs virksomhet. Men det kommer til å være vanskelig å finne en jury som kommer til å være veldig sympatisk med Bank of America og Countrywide i dagens miljø.
Hva investorer skal lære av denne talen
Bank of America betalte 4 milliarder dollar - for privilegiet å ta på 40 milliarder dollar i gjeld.
Når du kjøper en aksjeandel, har du ikke bare et krav på fremtidig inntjening. Du tar også del av selskapets fremtidige forpliktelser også. Bollen kan allerede ha blitt satt i bevegelse år før du kjøper. Men eventuelle vurderinger vil gjelde for nåværende aksjonærer, ikke til aksjonærer på tidspunktet for oppskruingen. Aldri glem dette. Forresten er det derfor folk som kjøper tett holdte bedrifter, vanligvis bedre å kjøpe eiendeler, i stedet for lager. Eiendeler kommer ikke med skjulte forpliktelser, med mindre det er en lien på dem, som er offentlig informasjon.
