CFPB tar på boliglån

Siden forbrukerfinansieringsbyrået ble undertegnet i juli 2010 som en del av Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, har den lansert en korstog for å forbedre boliglånsprosedyrene og behandle forbrukerens klager. En av de aller første initiativene, "Know Before You Owe," søkt å kombinere to føderalt obligatoriske pantopplysninger i et enkelt, enkelt dokument med kostnader og risiko fremhevet, noe som gjør det enkelt for forbrukerne å sammenligne butikk.

Med 8 millioner amerikanere som står overfor avskærmning siden boligboblen brøt i slutten av 2006, er boliglånsprosentene høye på CFPBs liste over prioriteringer, og det har begynt en omfattende revisjon av boliglånsystemet. Faktisk har CFPB startet så mange boliglånsinitiativer, det er rett og slett vanskelig å holde dem alle rett.

Heldig for deg, nerdene er her for å forklare nøyaktig hva CFPB har vært i det siste, og hva som kan bety for boliglånsregulering og lovgivning i fremtiden. Les videre for å lære om de fire viktigste boligprosjektene som CFPB har jobbet med i det siste.

1. Sette Tjenesten tilbake i Hypotekstjenester

Det grunnleggende: I april annonserte CFPB sine planer om å reformere boliglån ved å takle to av huseiere store klager: dyre feil og "runaround" mange har opplevd når de prøver å unngå foreclosure. Mortgage servicere, som samler innbetalinger fra låntakeren på vegne av et låns eier, er vanligvis ansvarlig for kundeservice, sperrekontoer, samlinger, låneendringer og foreclosures. Likevel, fordi de fleste låntakere ikke velger boliglånsarbeidere, og fordi lånets eier ikke er den opprinnelige långiveren, har servicere blitt anklaget for ufølsomhet for forbrukernes behov. Selv før finanskrisen klaget noen forbrukere om servicers dårlig praksis og rotete, uorganiserte opptak. CFPB sier at det tar sikte på å løse mange av disse problemene med noen nye regler. Spesielt gjelder reglene under behandling:

• Slett månedlige boliglånserklæringer
• Advarsel før renten justeringer
• Alternativer for å unngå kostbare "Force-placed" forsikring (fareforsikring kjøpt av serviceren for å beskytte eiendommen)
• Tidlig informasjon og muligheter for å unngå foreclosure
• Betalinger umiddelbart kreditert
• Rekordene holdes oppdatert og tilgjengelig
• Feil rettet raskt
• Direkte og løpende tilgang til servicer foreclosure forebygging team

Kontroversen: Noen forbrukere har kritisert CFPBs foreslåtte reformer, og insisterer på at de ikke er tøffe nok. "Det er en grense for hva CFPB kan gjøre hvis det ikke gjør faste regler," sa Diane Thompson, en advokat ved National Consumer Law Center, som har skrevet mye om boligproblemer. Hun kalte CFPBs forslag "skuffende", spesielt regelen om tvangsinnstilt hjemmeforsikring, som ofte pålegges med liten eller null varsel og kan sende huseiere til standard eller foreclosure.

Force-plassert forsikring er et reelt problem - det er ekstremt kostbart og det er vanskelig å fjerne i tide, selv når forbrukeren viser at han har riktig forsikringspolicy. American Banker fant at bankpålagte politikk kunne koste 10 ganger de normale markedsrenten, og at mange av de største finansinstitusjonene har egenforsikringsstøtte. Så noen mener at CFPBs forslag ikke klarte å løse de høye kostnadene ved de kraftpostede forsikringspolicyene eller interessekonflikten som oppstår når en bank kontrakterer seg med seg selv for å kjøpe en kostbar forsikringspolicy.

I henhold til CFPBs foreslåtte regel, ville banker og låntjenesteleverandører gi huseiere to muligheter til å bevise at de har forsikring før de vil ty til trygge forsikringer. Servicører vil også bli pålagt å gi boligen et god tro på hvor mye forsikringspolisen vil koste. Men Thompson hevder, at forslaget ikke går nesten langt nok og "virker helt utilstrekkelig til å takle tilbakebetaling eller fortjeneste deling av avtaler med tilknyttede selskaper eller andre."

2. Sikre realkreditlån kan gjenopprettes

Det grunnleggende: CFPBs foreslåtte evne til å tilbakebetale og kvalifiserte boliglånsregler vil øke beløpet på låntakere som søker å bevise at de kan tilbakebetale lånene sine, slik at de bedrageriske, innviklede "løgnerutlånene" som bidro til finanskrisen i 2008, kan være unngås i fremtiden. Evnen til å tilbakebetale lovgivningen krever långivere å foreta en rimelig, god trovurdering av låntakers evne til å tilbakebetale lånet, og QM-regelverket definerer "kvalifiserte boliglån", som er strukturelt sikrere og vil overholde standarder som gjør det rimelig å forvente at låntakeren ville være i stand til å tilbakebetale lånet.

Reglene, som ble foreslått i fjor i mai, ga opp til 1800 kommentarer før tilbakemeldingsperioden avsluttet. CFPB kunngjorde nylig at det igjen aksepterer kommentarer for å samle ytterligere data om lån og rettssaker for långivere, selv om det i henhold til føderal lov er nødvendig å ha fullført regelen innen januar 2013. Det vil fortsette å godta kommentarer til 9. juli 2012.

Kontroversen: Mens fortalerne mener at reglene vil sikre at långivere vil gjøre sikrere lån, er kritikerne bekymret over at de også vil gjøre långivere mer forsiktige og dermed hindre ansvarlige låntakere fra å skaffe boliglån. Bank- og forbrukergrupper har også vært bekymret for de smale begrensningene som QM-regelen vil pålegge låntakere, noe som muligens ville sette en standard basert på låntakers inntekt for å avgjøre hvor mye låntakere kunne ta ut uten å ta hensyn til regionale boligprisendringer. Begge gruppene har kraftig lobbied CFPB for å endre forslaget og gjøre det mindre begrenset.

I mellomtiden sendte National Association of Federal Credit Unions (NAFCU) et brev som ba CFPB om å definere et kvalifisert boliglån som en sikker havn mot rettssaker, noe som ville være "det eneste middelet for å sikre at det største antallet låntakere som mulig vil nyte sikreste og mest rimelige alternativer for bærekraftig kreditt tilgjengelig gjennom QM."

Og da flere næringsgrupper - inkludert American Bankers Association, Independent Bank of America, Mortgage Bankers Association og National Association of Realtors - ba CFPB å være vert for et panel for å diskutere hvordan de nye boliglånene skulle påvirke små bedrifter, noe som de sa at de ville være i samsvar med regelverkets beste praksis.

Så mye drama! Det vil nok dø snart, siden alle kommentarer må være innen 9. juli. Etter det kan CFPB få sprekker på å utarbeide endelig lovgivning før januar.

3.

Det grunnleggende: CFPB arbeider også med å oppdatere lånets opphavsrettskompensasjonsregler utstedt av Federal Reserve Board i fjor.

Låntakere kan betale poeng, uttrykt i prosent av et lånebeløp, mot en lavere rente. (For eksempel kan en låner betale 1 poeng eller $ 1000 på et $ 100.000 lån, og motta en sats på 3,5 prosent i stedet for 4 prosent.) De nye reglene vil kreve långivere å faktisk redusere renten dersom poengene blir betalt, så vel som tilbyr et no-point lån slik at låntakere kan sammenligne andre tilbud. CFPB ville også forby opprinnelsesavgift, kjent som "opprinnelsespunkter", som varierer med størrelsen på lånet og er for lett forvirret med rabattpoeng.

CFPB sa at det fortsatt vurderer å gi et unntak til poeng og gebyravsetningen, noe som vil tillate forbrukerne å betale visse premiepoeng og gebyrer i detaljhandels- og grossistlånstransaksjoner når kreditor kompenserer en låneopphavsmann (LO), så lenge den Opprinnelsesgebyrene varierer ikke med størrelsen på lånet.

Kontroversen: Under et dagslangt møte i mai satt representanter fra CFPB og National Association of Mortgage Brokers (NAMB) for å diskutere LO-kompensasjon. CFPB advarte om at det må foreta endringer i gjeldende kompensasjonsplaner innen januar 2013, eller det vil ikke være noen avgifter overhodet for boliglånsopphavelser - som mandat i Dodd-Frank-loven.

"Når [CFPB ble spurt om de gjorde studier med LO [låneopprinnelse], sa de at alle studiene foregikk LO comp," sa Valerie Saunders fra RE Financial Services. "Hvorfor gjør de det nå? Fordi vi har en tikkende bombe. Noe må skje innen 21. januar 2013, eller evnen til å belaste poeng, avgifter og rabattpoeng kommer til å gå vekk."

CFPB har sagt at det samler informasjon om problemet og vil lytte til boliglånsindustriens tilbakemelding. Men boliglånsrepresentanter fortsetter å beklage sin myndighet. Et nylig notat fra advokatfirmaet K & L Gates skisserte LO-kompensasjonssituasjonen og advarte om at CFPBs endringer kan "skape seismiske støt" i bransjen.

"Mens CFPB ser ut til å være villig til å forsøke å unngå en" betydelig restrukturering "av boliglånspriser, er de foreslåtte restriksjonene på rabattpoeng og opprinnelsesgebyr i kreditorbetalte transaksjoner som beskrevet ovenfor, fortsatt alvorlige, og hvis de vedtas, skaper de selv usikkerheter - inkludert om forbrukere kan velge hvordan de skal betale for boliglånet, "skrev K & L Gates Kris Kully.

4. Kombinere TILA / RESPA-dokumentene (eller forårsaker mye oppstyr over former)

Det grunnleggende: Konsolidering av to viktige føderale boliglånsopplysninger, tosiders utredning om sannhet i utlånsretten (TILA) og tresiders eiendomsoppgjørsprosedyrsopplysning (også kjent som HUD-1 Settlement Statement) var den første delen av CFPBs " Kjenn før du skylder "-kampanjen. I januar testet CFPB to forskjellige prototyper for den nylig konsoliderte avsluttende formularen, som ble kalt navnet Butternut og Hemlock. Begge var designet for å tydelig og enkelt angi vilkårene for det kjøpte lånet, kostnaden for tjenester som trengs for å lukke lånet, og eventuelle vilkår og krav, noe som gjør det lettere for forbrukerne å finne og forstå boliglånsinformasjonen de trenger.

Kontroversen: TILA og RESPA-opplysningene beskriver to relaterte, men forskjellige, trinn i boliglånsprosessen: boliglån og boliginnkjøp. NAFCUs president og administrerende direktør, Fred Becker, har påpekt at konsolidert form ville kreve kredittforeninger å fylle ut RESPA-delen av dokumentet, noe som ville utgjøre utfordringer.

"De fleste kredittforeninger har ikke eksisterende kompetanse på de ansatte til å utføre denne oppgaven," sa han. "Videre, med tanke på kompleksiteten og juridiske forpliktelser, er dette ikke den type jobb som en eksisterende ansatt kan være lett trent til."

Becker la til at NAFCU også var opptatt av de motstridende mandatene som holdt långivere til strengere standarder, samtidig som låntakere kunne gi mindre informasjon opp foran. "NAFCU spørsmålet om det er klokt eller rettferdig for CFPB å holde långivere til enda strengere standarder (angående tredjepartsleverandører, ikke mindre) samtidig som mengden informasjon og hvor lang tid långiveren må utføre omhyggelig omhu og samtidig vurdere applikasjon."

CFPB ser ut til å være overbelastning av kommentarene den har mottatt, og den har sagt at den har som mål å frigjøre et forslagsforslag innen 21. juli.

Første skritt mot bedre forbrukervern for boliglån

Disse fire initiativene illustrerer hvordan CFPBs har begynt å overhale boliglånsprosessen, selv i motsetning til opposisjon. I fremtiden kan vi forvente å se mer foreslått regulering for boliglånsindustrien, og til og med noen endelig lovgivning i januar 2013, men ikke uten kraftig lobbyvirksomhet og protestere hvert skritt av forbrukerforetak, banker og boliglånsrepresentanter. Det er en prosess som innebærer mye å lytte, revidere og foreslå, men det håper at det også vil bli noen virkelige skritt videre med nye retningslinjer som starter neste år.