Fundrise gjennomgang 2018

Fundrise er et online eiendomsfirma som lar gjennomsnittlig lese: ikke rik - investorer kjøper inn i private næringseiendommer ved å samle sine eiendeler gjennom en investeringsplattform.

Mens noen online eiendomsplattformer er tilgjengelige kun for akkreditert investorer - definert i amerikanske verdipapirlover som har en nettoverdi på mer enn $ 1 million, ikke inkludert deres hjem verdi, eller årlig inntekt på minst $ 200 000 for enkeltpersoner eller $ 300 000 for et par - alle fondrise nåværende produkter er tilgjengelige for nonaccredited investorer.

Selskapets hovedprodukter er eiendomsinvesteringer, eller REITs, som generelt investerer i inntektsgivende eiendom, enten gjennom kjøp og forvaltning av bygninger eller ved å holde boliglån. Dette er REIT som ikke handler på en offentlig utveksling - de er svært illikvide. Det betyr at det ikke er noen garanti for at det vil være kjøpere for investorer som ønsker å selge aksjer. (Fundrise tilbyr et innløsningsprogram, men det kommer med advarsler, mer på det nedenfor.) Fundrise fremhever prosessens online karakter ved å ringe sitt produkt "eREITs." Fundrise tilbyr også eFunds, hvor investorens samlede penger brukes til å kjøpe land, utvikle boliger og så selge det til boligkjøpere.

Investorer kjøper inn i disse produktene via en av fire porteføljer: Starter, Supplerende Inntekt, Balansert Investering eller Langsiktig Vekst. Fundrise bestemmer blandingen av eREITs og eFunds i hver plan, samt de underliggende egenskapene.

Det er betydelige risikoer for å investere i ikke-omsatte REIT - risikoer som vi skisserer nedenfor - men det kan også være belønninger. Den gjennomsnittlige årlige avkastningen for alle Fundrise-investeringer i 2017 var 11,44%, eksklusive gebyrer, på grunn av reinvestering av utbytte, ifølge Fundrise. (Historisk avkastning gjenspeiler investeringsresultatet som beregnet av Fundrise, ikke nødvendigvis det som ble utbetalt til investorer. Fundrise antok et vektet gjennomsnittlig beløp investert i hvert produkt, det vil si at noen produkter ble gitt mer vekt enn andre når gjennomsnittet ble beregnet.)

Investmentmatome er et gratis verktøy for å finne deg de beste kredittkort, CD-priser, besparelser, sjekker kontoer, stipend, helse og flyselskaper. Start her for å maksimere belønningene dine eller minimere renten. Andrea Coombes

Kjappe fakta

• Diverse portefølje av private eiendomsforhandlinger
• Minimum investering på $ 500 til $ 1000
• Administrasjons- og rådgivningsavgifter legger opp til ca 1%, men vær oppmerksom på andre avgifter

Lære mer

Fundrise er best for

• Investerere med langsiktig utsikt. Disse investeringene blir ikke handlet på en offentlig utveksling - det betyr at de er illikvide. Tanken er å holde dem i minst fem år. Det er en avgift for å avslutte tidlig i noen tilfeller. (Hvis du hellere vil holde fast i likvide investeringer, bør du vurdere å investere gjennom en online megler. Vi ringer opp de beste meglerne for aksjemarkedet her.)
• Investorer søker diversifisering fra aksjemarkedet og obligasjonsmarkedet. I motsetning til offentlig omsatte REIT-er, som har en tendens til å korrelere til en viss grad med aksjemarkedet, blir ytelsen til de enkelte eiendommene i Fundrises porteføljer generelt koblet fra aksjemarkedets ytelse.
• Investorer er villige til å ta risikoen for å investere via en modell som ennå ikke er testet av en betydelig nedgang i fast eiendom. (For hjelp med å bygge en mer tradisjonell, lavpris investeringsportefølje, sjekk ut våre toppvalg for beste robo-rådgivere.)
• Investorer i stand til og villig til å gjøre flittig forskning. Hver av Fundrise sine produkter har sitt eget 200-siders tilbudsskjema arkivert hos Securities and Exchange Commission, som beskriver avgifter og andre detaljer. Det krever investorer å gå inn med øynene åpne.
• Investorer som ikke ønsker å velge eller styre eiendommer på egen hånd. Fundrise finner eiendommer, gjennomfører tegningsgarantier og bestemmer hvilke eiendommer som går inn i hver av sine investeringsbiler.

Fundrise et øyeblikk

å tilby	detaljer
eREITs og eFunds	Investorer velger blant fire investeringsporteføljer, som har et varierende utvalg av fem eREITs og to eFunds.
Returpotensial	Gjennomsnittlig avkastning på alle Fundrise-investeringer i 2017 var 11,44%, uten avgift, på grunn av reinvestering av utbytte, ifølge Fundrise (avkastning gjenspeiler investeringsresultatet som beregnet av Fundrise, ikke nødvendigvis det som ble utbetalt til investorer).
Investerings minimum	$ 500 minimum for Starter Portfolio $ 1000 minimum for tilleggsinntekt, balansert investering og langsiktige vekstplaner.
avgifter	Asset management fee på 0,85% og rådgivende avgift på 0,15%, men andre avgifter kan gjelde.
90-dagers pengene-tilbake-løfte	Ifølge nettstedet vil Fundrise "kjøpe tilbake investeringen til det opprinnelige beløpet" hvis du ber om innløsning innen de første 90 dagene (restriksjoner kan gjelde).

Produkter

Du kan velge å investere i en av fire Fundrise porteføljer, basert på dine investeringsmål: Startpakke, Supplerende Inntektsplan, Balansert Investeringsplan eller Langsiktig Vekstplan. I sin tur investerer hver av disse kontoene i en annen kombinasjon av Fundrise eREITs og eFunds beskrevet nedenfor.

Fem eREITs

• Inntekter eREIT: Fokuserer på gjeldsinvesteringer i næringseiendommer
• Vekst eREIT: Fokuserer på næringseiendommer, særlig flerfamiliebygninger, som vil sette pris på over tid
• East Coast eREIT: Fokuserer på gjelds- og aksjeinvesteringer på østkysten
• Heartland eREIT: Fokuserer på gjelds- og aksjeinvesteringer i Midtvesten
• West Coast eREIT: Fokuserer på gjelds- og aksjeinvesteringer på vestkysten

To eFunds

Fundrises eFunds investerer i utvikling og salg av boligeiendommer i store amerikanske byer, med sikte på å tjene på tusenvis av etterspørsel etter byhus og mangel på slike boliger. Selskapet planlegger å tappe inn i sitt eksisterende investor nettverk for å finne potensielle boligkjøpere. Fundrise s nåværende to eFunds fokuserer på Washington, D.C. og Los Angeles. Med hver av eFunds og eREITs investerer du i et aksjeselskap som gjennomfører avtalene.

Porteføljedetaljer

Starter Portefølje

• Minimum investering: $ 500
• Rådgivende avgift: 0,15%
• Administrasjonsgebyr: 0,85%
• Investerer halvparten av pengene dine i Inntektsreise og halvparten av veksten eREIT

Supplerende inntektsplan

• Minimum investering: $ 1000
• Rådgivende avgift: 0,15%
• Administrasjonsgebyr: 0,85%
• Investerer 25% av pengene dine i hver av de fire eREITs - East Coast, Heartland, West Coast og Income

Balansert Investeringsplan

• Minimum investering: $ 1000
• Rådgivende avgift: 0,15%
• Administrasjonsgebyr: 0,85%
• Investerer 20% av pengene dine i Inntekts-eREIT, 18,33% av pengene dine i hver av tre eREITs (East Coast, Heartland, West Coast), 15% i Los Angeles eFund og 10% i Growth eREIT

Langsiktig vekstplan

• Minimum investering: $ 1000
• Rådgivende avgift: 0,15%
• Administrasjonsgebyr: 0,85%
• Investerer 20% av pengene i Growth eREIT, 20% i Los Angeles eFund, 16,67% i hver av de tre eREITs (East Coast, Heartland, West Coast) og 10% i Washington DC eFund

Pensjonskonto

• Minimum investering: $ 1000
• Investorer som har en IRA med Millennium Trust Company (et eksternt selskap som opprettholder selvstyrte IRA for personer som ønsker å investere i alternative eiendeler), kan investere i noen av eREITs, for en årlig avgift på $ 75 per eREIT, betalt til Millennium Trust (avgift avkortet til $ 200 årlig).

Hvor Fundrise skinner

Lav investering minimum: Hvis du liker ideen om å komme inn i private eiendomsavtaler, men ikke har store penger til å leke med, kan Fundrise passe deg.

90-dagers pengene tilbake-løfte: Ifølge nettstedet vil Fundrise "kjøpe tilbake investeringen til det opprinnelige beløpet" hvis du er misfornøyd med tjenesten og be om innløsning innen de første 90 dagene. Dette lar deg dyppe tærne i vannet. Begrensninger kan gjelde, inkludert en 60-dagers ventetid etter at du har sendt inn forespørselen din, ifølge Fundrises tilbudserklæringer.

Enkel å bruke plattform: Registrering tar omtrent 10 minutter, hvis det - forutsatt at du allerede har lest de lange investoropplysningene (og du bør lese dem først). Du oppgir adressen, telefonnummeret og personnummeret, og deretter velger du om du skal finansiere kontoen din via en ACH-overføring (dvs. koble til bankkontoen din), ved å angi bankinformasjonen din alene eller ved å bruke en bankoverføring.

For å se hvordan plattformen fungerer, åpnet jeg en Starter Portfolio med $ 500. Det tok noen dager for min investering å finansiere. Nettstedet er enkelt å bruke, men også ganske forenklet. Du finner ikke verktøy eller kalkulatorer, men du kan gjennomgå informasjon om hver eiendom i porteføljen din.

Hvor Fundrise faller kort

Fee gjennomsiktighet: Fundrise sier at det sparer investorer penger ved å skape en relativt direkte forbindelse mellom investorer og fast eiendom. For eksempel, i motsetning til noen crowdfunding nettsteder, er det ingen megler-forhandler som fungerer som mellommann på Fundrise, og det sparer på kostnader.

Det er imidlertid forhåndskostnader som er vanskelig for investorer å se. Mens Fundrise notiserer sin kapitalforvaltning og rådgivningsavgifter, må du gjøre noe som går inn i det lange tilbudsprosessen for å lære om andre kostnader.

Fundrise er ikke alene i denne forbindelse. I den modige nye verden av online eiendomsinvesteringer, legger selskaper inn linker til å tilby sirkularer og andre dokumenter som er hundrevis av sider lange, begravet der det er gebyrdetaljer investorer bør vite om. (Sjekk ut denne advarselen fra Financial Industry Regulatory Authority, eller FINRA, for mer om risiko for å se etter med ikke-omsatte REITs.) I mellomtiden er selskapets nettsteder lastet med prangende bilder av eiendommer og diagrammer av forventet avkastning som uunngåelig går opp og til høyre.

For eksempel investerte jeg $ 500 i august 2017. Når jeg logger på kontoen min, ser jeg et diagram som viser min "hypotetiske projiserte retur" fra 2019 til 2034:

Fundrise-konto skjermbilde, 5. april 2018.

I mellomtiden viser denne siden statusen til porteføljen min:

Fundrise-konto skjermbilde, 5. april 2018

Diagrammet er pent, men en klar detaljering av avgifter og upfront-kostnader vil gjøre det lettere for investorer å gjøre smarte valg. Inntil da er det noen gebyrer å vurdere:

• Aksjer i Fundrises produkter kan selges til en premie til deres verdi, noe som betyr at du kan betale, si $ 10 per aksje for et eREIT som har en netto aktiv verdi på $ 9,50. Det differensialet fungerer som en type salgsbelastning.
• Som med noen eiendomsavtale er det organisatoriske og tilbyr kostnader for å bringe eREITs og eFunds til eksistens. Fundrise sier at disse løp 0% til 2% av pengene økt fra investorer. Lederen blir refundert for disse tilbudsprisene ut av eREIT eller eFund i månedlige avdrag som ikke overstiger 0,5% av fondets samlede inntekter.
• Med eFunds er det en potensiell utviklingsavgift på opptil 5% av totale utviklingskostnader, unntatt land, sier Kendall Davis, direktør for investeringer i Fundrise. Denne avgiften vil gjelde hvis Fundrise skulle utvikle et prosjekt selv, i stedet for å bruke en utbygger, sier hun.
• I fremtiden, når en av eFunds selger en eiendom, kan det være en potensiell disposisjonsavgift på 1,5% av bruttoprovenuet, etter å ha tilbakebetalt gjeld på eiendomsnivå, forteller Davis at Fundrise vil satse på å redusere kostnadene ved å fungere som sin egen noteringsagent, uten å gå gjennom en tradisjonell eiendomsmegler. (Hvis Fundrise gikk gjennom en megler, ville meglerens gebyr komme ut av bruttoprovenuet.)

Før du dykker inn, bør du vurdere:

• Crowdfunded eiendomsinvestering har ennå ikke blitt testet under en nedtur. I tilfelle av en annen boligkrasj som den som begynte i 2006, er det mulig at investorer i et Fundrise-produkt i utgangspunktet vil løpe på banken - alle søker å innløse sine aksjer på en gang. I den situasjonen kan Fundrise bli tvunget til å utsette innløsninger for enkelte investorer. Det er ukjente her, så hvis du er risikovillig, hold deg unna. (Det er mer enn en måte å investere i fast eiendom - finn ut hvilken type som er riktig for deg: 5 måter å investere i fast eiendom.)
• Hvor variert er du? Vurder alle dine eiendomsbedrifter, inkludert ditt hjem og børsnoterte REITs i investeringsporteføljen din, når du vurderer graden din portefølje er diversifisert på. Les vår historie om hvordan diversifisering kan redusere investeringsrisiko.
• Fundrise morselskap har ennå ikke generert noe overskudd og påløper netto tap, per selskapets juli 2017 som tilbyr sirkulær. Likevel er hver eiendomsavtale sin egen enhet, skilt fra morselskapet. "Investorer ville bare tape penger hvis de faktiske eiendomsforhandlingene gikk konkurs," sier Mark S. Roderick, en advokat hos Flaster Greenberg, som spesialiserer seg på eiendomsmegler og crowdfund-selskaper.
• Investering med Fundrise betyr å knytte opp pengene dine for en stund. Du kan be om å innløse aksjene dine kvartalsvis, men du kan skylde et gebyr, avhengig av hvor lenge du har holdt investeringen. Gebyret, som er betalt inn i eREIT eller eFund, beregnes som en rabatt til aksjekursverdien: 0% om de første 90 dagene; 3% rabatt dersom aksjene ble holdt minst 90 dager, men mindre enn tre år; 2% dersom aksjer holdt minst tre år, men mindre enn fire år; 1% dersom aksjer holdt minst fire år, men mindre enn fem år. Det er ingen rabatt for å innløse aksjer holdt fem eller flere år. Det kan være andre avgifter knyttet til innløsning, og innløsningsplanen kan bli suspendert uten varsel. Hvis for mange investorer ber om innløsninger til enhver tid, kan utbetalinger bli forsinket. Investorer bekymret for dette kan foretrekke å investere gjennom en standard meglerkonto, som gir deg tilgang til et bredt spekter av investeringer. (Slik åpner du en meglerkonto, og hva du bør vurdere før du gjør det.)
• Da jeg bestemte meg for å innløse mine aksjer, kunne jeg ikke finne instruksjoner på nettstedet, så jeg sendte Fundrise til sin generelle e-postadresse. Etter et par dager mottok jeg en e-post med en link til en Fundrise-side for å innløse mine aksjer og et diagram som angir hvordan mine aksjer vil bli solgt til en rabatt (jeg holdt dem lengre enn den innledende 90-dagers perioden). På den tiden var prosessen for å initiere innløsningen enkel og tok bare noen få minutter. Jeg må vente til slutten av kvartalet for min forespørsel om å bli behandlet. Men som tilbudet viser rundskriv, kan Fundrise ikke garantere at midlene satt til side for innløsningsplanen, vil være tilstrekkelig til å imøtekomme alle forespørsler som er gjort i et hvilket som helst kalenderkvartal. "

For mer informasjon, sjekk ut Fundrise nettsiden.