Hvordan hjemme kjøpere som ikke er borgere kan få et boliglån

Hjemkjøpere trenger ikke å være borgere eller innbyggere for å få et boliglån i USA. Kreditt- og økonomiske krav er i utgangspunktet det samme for enhver kjøper. Men det er en forskjell: Hjemkjøpere som ikke bor i USA eller som ikke er borgere, kan finne det utfordrende å produsere den nødvendige dokumentasjonen for et boliglån.

Fordi de fleste amerikanske långivere jobber med standardskjemaer og rapporter, er de ikke satt opp for å enkelt hjelpe en låner som ikke kan produsere en FICO-poengsum eller en amerikansk selvangivelse. En boliglånsansøkelse inneholder også dusinvis av spørsmål og forespørsler om transaksjonshistorier og kontoutskrifter.

Men bunnlinjen er at hvis du registrerer skatter i ditt land, har en historie om å betale regninger til rett tid og har en lønnshistorie, bør du være i god form for å søke om et amerikansk boliglån. For ikke-statsborgere uten disse legitimasjonene finnes det ofte andre løsninger.

Her er tre viktige ting du trenger som en ikke-statsborgerskapslåner:

1. En eiendomsmegler som har hjulpet andre kunder som deg å kjøpe boliger
2. En utlåner som har erfaring med å jobbe med kunder i din situasjon
3. Tålmodighet. For å kjøpe et hjem med et boliglån i USA, kan du bli pålagt å gi mer dokumentasjon enn du ville andre steder, og å oppfylle disse kravene kan ta mer tid.

Hvis du har dem - spesielt tålmodighetsdelen - er du klar til å gå. Nedenfor finner du detaljer som kan hjelpe ikke-borgere søke om boliglån. Denne artikkelen vil hjelpe:

• Ikke-borgere som arbeider og bor i USA med et gyldig arbeidstillatelse
• Amerikanske beboere med permanent bosatt ("grønt") kort
• Borgere fra utlandet som har gyldig visum til USA

Hva ønsker långivere?

Lån långivere må etablere at låntakere er økonomisk kvalifisert på tre områder: kreditt, inntekt og eiendeler. De vil også sjekke at eiendommen som er kjøpt - sikkerheten for lånet - har nok verdi, sier Brian Franke, en visepresident ved HSBC, hvor han er boliglånssjef for Manhattan og Long Island.

Penelope Huang, en agent med Golden Gate Sotheby's International Realty i Menlo Park, California, sier at hennes kunder blir godkjent for boliglån ofte. Kontoret hennes, i Silicon Valley, henvender seg til internasjonale kjøpere, hvorav mange bor i eller har røtter i Kina, India, Brasil eller Russland.

Selv om kontanter kjøper overskrifter, får over en tredjedel (36%) av ikke-statslige kjøpere et boliglån fra en amerikansk utlåner, ifølge National Association of Realtors '2017 Profil for Internasjonal Aktivitet i US Residential Real Estate, som dekker transaksjoner fra April 2016 til mars 2017.

" MER: Få det beste boliglånet

Dokumenter som kreves

Amerikanske boliglånslånere spør rutinemessig låntakere for bestemte dokumenter, for eksempel selvangivelser og banktegn, for å verifisere deres økonomiske status og kreditthistorie. Ikke-borgere som jobber og bor i USA, kan også bruke disse hvis de har en oversikt over betalingen av skatt, ved hjelp av kreditt og banker her. Hvis ikke, kan de bruke alternative dokumenter.

Slik kan ikke-statsborgerne møte lånerkrav:

Inntekt

Ikke-statsborgere med gyldig amerikansk arbeidsvisum eller grønt kort kan ofte dokumentere sin inntekt på samme måte som medborgere gjør, med lønnspapir eller signert føderal selvangivelse. Retningslinjer for konvensjonelle boliglån angir ikke en minimumstid som ikke-borgere må ha vært i USA, bare at de kan leve her lovlig, sier Marisa Calderon, administrerende direktør for National Association of Hispanic Real Estate Professionals. Individuelle långivere kan ha egne måter å verifisere en låners økonomi på. For eksempel verifiserer HSBC to års inntekt og klientens nåværende jobb.

På HSBC kan låntakere bruke et brev fra arbeidsgiverens HR-avdeling med inntjening for året hittil og de to foregående årene. Eller det aksepterer et brev fra en sertifisert offentlig revisor som verifiserer en låners lønn, provisjoner og bonuser for nødvendig tidsperiode.

Kredittpoeng og historie

Hvis en amerikansk kreditt score og kreditt historie ikke er tilgjengelig, kan långivere godta en internasjonal kredittrapport. Disse rapportene gir ikke kredittpoeng, men de tilbyr en betalingshistorie gjort i en låneres hjemland.

"Vi krever ikke kreditt score, da det er sannsynlig at en utenlandsk statsborger ikke vil ha etablert amerikansk kreditt," sier Franke.

" MER: Sjekk kreditt score

Eiendomsverdi

Denne delen er den samme for alle kjøpere, borgere eller ikke: For å kjøpe fast eiendom i USA, vil långiveren sjekke eiendomsregistreringer og bestille en vurdering for å verifisere at boliglånet ikke er mer enn hjemmeverdi.

Kopier av uttalelser

Alle kjøpere som søker et boliglån må vise kopier av månedlige kontoutskrifter, inkludert sparekontoer, sjekker, pensjon og investeringer.

"Kontanter må hentes og krydres," sier Franke. Dette betyr at en utlåner må spore opprinnelsen til midlene du bruker i en eiendomsmeglingstransaksjon, og at pengene må ha vært på kontoene dine for en viss tid.

Kjøperens motto: Vær forberedt

En erfaren eiendomsmegler kan hjelpe kundene med å forberede boliglånsprosessen.Huang og hennes team jobber med kjøpere i opptil seks måneder for å bidra til å bygge et amerikansk boliglånsvennlig finansielt bilde før de søker på en utlåner.

"Det vi prøver å gjøre med våre kunder, får alle pengene sine til USA før vi lager et tilbud, sier hun. Hennes mål: For å vise långivere tre måneder med kontoutskrifter i USA, så vil «långiveren behandle dem ganske mye som alle andre får boliglånet», sier Huang.

Boliglånsansøkere kan forvente en grundig, grundig gjennomgang, som kan virke overdreven til ikke-statslige kjøpere.

"Amerikanerne vil ha en tendens til å gå," OK, vi gir deg det du vil, "mens andre vil gå," Hvorfor vil du ha det? "Sier Huang.

Å finne en utlåner med erfaring med ikke-statsborgere er nøkkelen til suksess. Veteran långivere forstår hvordan du hjelper låntakere til å oppfylle kravene. Hvis du planlegger å kjøpe et hjem i USA, spør eiendomsmeglere og andre ikke-statslige boligkjøpere for anbefalinger.

"Det tar litt forberedelse og legwork for å lykkes," sier Huang.

Mer på Investmentmatome

• Penger i Amerika
• Kan jeg få en bankkonto i USA hvis jeg ikke er statsborger?
• Lær mer om å få et boliglån i USA