De 5 verste tingene du kan gjøre når du kjøper et kortsalgshus.

I mer enn et år har mine familien har søkt et større hjem i vår forstad Dallas. Nå som barna er eldre, er vi klar for et basseng, et annet oppsett og et femte soverom for hjemmekontoret.

Det er en vanskelig kombinasjon å finne uten å hoppe nabolag, så da vi så en 3 100 kvadratmeter Hjemmet til undermarkedsprisen rammet MLS (Multiple Listing Service), vi hoppet på den.

Det var mer enn 40 dager siden, og vi har ennå ikke hørt om tilbudet vårt ovenfor har blitt akseptert. Det viser seg at selgerne falt bak på sine betalinger, og utlåner må nå godta å akseptere mindre enn beløpet som er på pantet. Det kalles en kort salg, og det er en av de raskest voksende segmentene av boligsalg.

Kortt salg utgjør også et marked med potensielle fallgruver. Men det er måter å sikre at du ikke angre på din beslutning. I vårt tilfelle er vi ikke engang sikker på om långiveren har sett tilbudet vårt. Tilsynelatende har långivere hundrevis av kortavtalekontrakter på sine arbeidsplasser; Det kan ta uker, måneder, enda et år å skaffe seg et svar. Mindre kompliserte avtaler - for eksempel, vårt involverer bare en lien - skal gå litt raskere. Vi ser.

På en måte er "short sale" en misvisende, fordi det ikke er noe om det tidvis. Navnet stammer fra det faktum at banken blir kort. Harry Ridge, vår megler på VIP Realty Platinum, sa at mange boligkjøpere blir opprørt når store biter av tid går forbi og ingenting skjer. De fleste forstår ikke at budet må godkjennes av banken, ikke selgeren som setter prisen på MLS.

Utålmodighet er problematisk i korthandelsmarkedet. Det er vanskelig å sette livet ditt på vent. Du kan være tilbøyelig til å stoppe huskjøp eller kjøpe store billettelementer, både monumental feil i dette markedet. Og det er andre feil du kan gjøre underveis.

Men det er et svar: Når du er i tvil, ikke gjør det. Ikke stopp hushandel. Ikke kjøp store kjøp. Og det er mer.

Her er fem ting du bør være sikker på ikke å gjøre når du gjør et tilbud på et korttidshjem:

1. Ikke selg ditt hus først. Det er ingen garanti for at långiveren vil godta ditt tilbud med kort salg, så ikke hopp pistolen og risiker deg å bli hjemløs. Du kan være den høyeste budgiveren nå, men det korte salget er fortsatt på MLS i løpet av denne prosessen. Andre kjøpere kan sende tilbud som trompet ditt, skape en budkrig. Utlåner kan også motvirke tilbudet ditt. I vår avtale tilbød vi $ 5000 mer enn forespørselsprisen og ble enige om å betale sluttkurs. Huset har ikke blitt oppdatert siden 1996 og trenger $ 20.000 for oppgraderinger, så vi er ikke villige til å betale mye mer.
2. Ikke glem å sokke penger for store reparasjoner. Inntil du får en inspeksjon - og du bør ikke gjøre det før banken aksepterer tilbudet ditt - du vil ikke vite husets virkelige tilstand. Hvis boligen ikke kunne betale boliglånet, gjorde han sannsynligvis ikke store reparasjoner. Dette kalles utsatt vedlikehold. De fleste långivere betaler ikke for reparasjoner eller utvidede hjemmegarantier.
3. Ikke legg alle eggene dine i en kurv. Fortsett hushandel. Budsjettet ditt er ikke en sikker ting, så stopp ikke med å lese daglig oppdateringer fra din fastefirma.
4. Ikke kjøp store billettkjøp. Vi var raske til å få vår pre-sertifiseringsbrev å vise långivere vi var seriøse. Men når forhåndsertifiseringen din er godkjent, må du ikke kjøpe en bil, avslutte jobben eller utelukke varen. Hvis du gjør det, må du sende inn din økonomiske informasjon til din boliglåner, noe som ødelegger papirarbeidet ditt. Så er det tilbake til bunnen av bunken.
5. Ikke gjør det hvis du er en første gangs kjøper . Jeg har eid og solgt et hjem før, og prosessen var jevn som smør. Kortsalg har gobs papirarbeid, som tradisjonelt salg, men kortsalg er ikke jevnt for kjøperen eller din eiendomsmegler (som i øvrigt burde ha erfaring med denne type transaksjon). Første gang vår megler, en 26 årig eiendomsveteran, lukket en kort salg, var det så vondt at han sverget at han aldri ville gjøre det igjen. (Han endret seg. I dag er kortsalg for halvparten av hans virksomhet.) De er ikke for svake i hjertet. Som Realtor, Regina Stockwell, sa at hvis du bor hos din svigermor, betaler leie eller er en førstegangs boligkjøper, unngå en kort salg.

Det er retningslinjer, som er effektive 15. juni 2012, designet for å forbedre kortsalgsprosessen. Tjenester av boliglån støttet av Fannie Mae og Freddie Mac er pålagt å utstede en endelig avgjørelse om aksept eller avslag innen 60 dager etter mottak av et tilbud med kort salg. Jeg er skeptisk, dette vil bli håndhevet fordi andre mandater har gått kort, men det er et skritt i riktig retning.

Vi håpet å komme inn i det nye huset i sommer for å nyte bassenget, men neste sommer kan være mer realistisk. Men hvis vi får dette huset, får vi en del av en avtale på en større eiendom med en stellar rente.

Investeringssvaret: Det er viktig å fortsette husjakt. Delta på åpne hus og be om showings. Du finner kanskje ikke så god en avtale, men du vil heller ikke savne å finne ditt drømmehus heller.