Hvordan kjøpe et hus som ikke har blitt bygget ennå

Trisha og Dennis Rawlings, et par i begynnelsen av 30-tallet, flytter til forstad Chicago og forlater sitt over 60 år gamle første hjem i St. Louis-området bak.

"Vi så på potensielt å kjøpe et hus," sier Trisha. Men i det området de ønsker å leve, var alternativene innenfor budsjettet begrenset til å kjøpe et eldre hjem eller bygge en ny.

Paret elsket funksjonene i et moderne, nybygget nabolag med et basseng, et klubbhus og utmerket walkability. Og å ta ut et byggelån og bygge et hus betyr at de vil unngå det løpende vedlikeholdet som følger med et eldre hjem.

Med tilførselen av eksisterende boliger som er tilgjengelige for å kjøpe på "en all-time lav" landsdekkende, ser det ut til at de som eier Rawlingses og andre - inkludert yngre kjøpere - ser etter andre muligheter som inkluderer husbygging, ifølge National Association of Realtors. Slik kommer du i gang hvis du bestemmer deg for å bygge et hjem.

" MER: Hvor mye hjemme har du råd til?

Finne et byggelån

"Det hele starter med din evne til å bli finansiert og hva slags budsjett kan du etablere derfra," sier Dan Moralez, regional visepresident for Northpointe Bank i Holland, Michigan. "Du vil ikke bli solgt noe av noen, og så er det neste du finner ut at du ikke kvalifiserer."

Men ikke alle boliglånsbanker eller megler tilbyr byggelån.

"De fleste boliglånspersoner vil gå hele sin karriere uten å ha gjort en," sier Jerry Thomas, en låneansvarlig i Farmington Hills, Michigan. "En annen stor gruppe (långivere) vil gjøre en og så sverge de vil aldri gjøre en annen igjen."

Det er ingen enkel måte å finne en utlåner. Be om henvisninger fra venner og familie. Bygherrer har ofte långivere de anbefaler.

" MER: Få din gratis kreditt score

Låsing i landet

Å få et sted å bygge et hus er en stor del av homebuilding prosessen.

"Du trenger ikke å eie mye fri og klar," sier Moralez. Imidlertid kan enhver egenkapital du har i landet bli brukt mot nedbetaling og avsluttende kostnader.

Moralez sier at han har kunder som ønsker å "låse seg i et smuss" slik at de kan bygge videre på det om et år eller så. Dessverre sier han, at antall långivere som finansierer ledig land er betydelig mindre enn antall långivere som vil gjøre et byggelån.

Kjøpere som planlegger å finansiere kostnaden for land og hjemmekonstruksjon samtidig må holde dette i bakhodet når de søker etter utlåner.

Kvalifiserende og forskuddsbetaling

Det er vanskeligere å kvalifisere for et byggelån enn for et typisk kjøpslån, sier Moralez og Thomas. Det er fordi banken tar ekstra risiko i byggfasen, siden det ikke er en ressurs for å sikre boliglånet.

Typiske nedbetalinger er rundt 10%. Federal Housing Administration, Veterans Affairs og US Department of Agriculture boliglån programmer tilbakebetaling lån og kan tillate litt kreditt bøydighet, sammen med lav eller ingen ned betaling.

"Hvis du kan sette 20% ned og du har en 720 kreditt score eller bedre, vet du at du ganske mye kommer til å kvalifisere for alles program," sier Thomas.

" MER: Beste långivere for FHA lån

Bruke en byggherre eller DIY

Det er to typer byggherrer: egendefinerte byggere og "produksjonsbyggere" som bygger et høyt antall lignende boliger og arbeider for maksimal effektivitet. Hvis husplanen inneholder mange spesielle eller unike egenskaper, se etter en tilpasset byggherre, siden de spesialiserer seg på å bygge for å møte kundenes forventninger, sier Moralez.

Vil du bygge ditt eget hjem?

- Ofte sier vi nei, sier Moralez. "De fleste långivere vil ikke gjøre et selvbyggingsprosjekt." Han sier at få unntak går til låntakere med relevant handelserfaring.

Moralez sier at låntakere som tror at de kan spare penger på å utføre arbeidet selv, kan være skuffet. Med boligbransjen står overfor mangel på dyktig arbeidskraft, vil du sannsynligvis betale mer for arbeidstakere enn en høyvolumentreprenør ville.

Også byggelån for et gjør-det-selv-prosjekt krever vanligvis høyere kredittpoeng og større nedbetalinger. Vilkår og kvalifikasjoner varierer fra utlåner.

Bor innenfor et budsjett

Kostnadsoverskridelser er den største faren du kan møte når du bygger et hjem, sier Moralez. En byggers bud angir kostnadsgodtgjørelser for belysningsarmaturer, gulv, benkeplater og andre viktige funksjoner. En oppgradering her eller der kan ødelegge budsjettet, og du må gjøre forskjellen i kontanter, sier han.

Undersøk kostnadene til materialet på forhånd for å unngå å gjøre betydelige og dyre modifikasjoner underveis.

Mer fra Investmentmatome

• Beregn din boliglånsbetaling
• Sammenlign boliglånsrenter
• Beste långivere for VA lån

Denne artikkelen ble skrevet av Investmentmatome og ble opprinnelig utgitt av The Associated Press.