Drømmer om å investere i et Beach House? Les dette først |

Tenk på å kjøpe en liten bungalow ved bukta for den kommende sommersesongen?

Du er ikke alene: Det er menneskelig natur å ønske å leve ved havet - å eie en vannkyst hjemme fremmer bilder av kvelds spaserturer på stranden, cocktailer på verandaen med utsikt over surfen og sovnet til lyden av krasjbølger. Men i en verden hvor ekstreme værforhold blir normen, øker risikoen ved å eie eiendommen ved havnen - men du vil aldri vite det ved å se på eiendomsmarkedet.

Forskning har vist at i årene etter en stor naturkatastrofe øker verdien av kystnære eiendom faktisk. Tilfelle i etterkant: Etter orkanen Sandy, var åtte Long Beach Island, NJ, boliger og condos solgt innen en måned etter stormen - godt før strømmen ble restaurert og et portforbud hadde blitt løftet. er ikke avtagende, til tross for de åpenbare risikoene som er involvert - og den føderale regjeringen, med det subsidierte flomforsikringsprogrammet, står for regningen. Men gitt klimaendringer og høyere flomrisiko - for ikke å nevne den økte kostnaden til forsikringsselskapene, regjeringen og villaeiere - om boligprisene på vannkanten vil fortsette å spres, kan det diskuteres.

Bare en dyp: Hvorfor prisene forblir avlopp

I månedene umiddelbart etter en betydelig værhendelse, har boligprisene ved havnen en tendens til å plummet. Men overraskende slipper bare drivstoffkjøpere som er desperate for å eie sjøkanten. Så på lang sikt øker boligprisene i kystområder som er skadet av stormer, av to grunner: Boligmassen er redusert, og etterspørselen er fortsatt sterk - - i hvert fall blant de som ikke faktisk levde gjennom katastrofen.

For eksempel, i uker etter orkan Sandy, gikk investorer og house-flippers ned på hardt ramte nabolag i Brooklyn, Queens og Staten Island for å kjøpe skadede boliger - for kontanter. En Staten Island-beboer fortalte New York Times at han solgte sin oversvømmet hjem for mindre enn halvparten av sin verdsettede verdi - - en dyp rabatt for kjøperen.

Jed Kolko, økonomidirektør i Trulia, sier at naturkatastrofer påvirker boligpriser på to måter. Den første avhenger av forholdet mellom personer til boligenheter - - det vil si hvor mange mennesker flytter bort etter en katastrofe og hvor mye eiendom er ødelagt. Hvis flere mennesker vil bo i et område med færre ledige boliger, øker etterspørselen - og prisene -.

Den andre faktoren er om katastrofen endrer måten folk tenker på området. "Oppfattelsen av fremtidig risiko påvirker hvor mye de er villige til å betale for å være der," sier han. "I New Orleans visste folk før orkanen Katrina slo at det var risiko for orkaner, akkurat som i San Francisco, folk vet at det er fare for jordskjelv, sier Kolko. "Men områdene New York og New Jersey påvirket av orkanen Sandy har ikke vært like fokusert på flomskader. En revurdering av fremtidig risiko kan påvirke hjemmeverdier, men det er for tidlig å si om Sandy permanent vil endre folks utsikt over området "

Ifølge Uken er et hjem i Humble, Texas, vurdert til $ 116 000 blitt gjentatt ødelagt av oversvømmelse og gjenoppbygget, og samlet en pris på $ 2 millioner gjennom The National Flood Forsikringsprogram, som kreves for alle som har et føderalt støttet boliglån som bor i en 100 års flomsone (et område som sannsynligvis vil oppleve en flom en gang i århundre). Dette og andre gjentagelsesegenskaper utgjør over en tredjedel av programmets kostnader.

Reparasjon av gjentatt skade - og i noen tilfeller er ødeleggelse - av et hjem sannsynlig som følelsesmessig avløp som det er økonomisk drenering. Så hvorfor fortsetter folk å gjenoppbygge?

Økonomene Okmyung Bin og Craig E. Landry undersøkte dette eksakte emnet i en presentasjon til Coastal Services Center, en oppdeling av National Atmospheric and Oceanic Administration. De spores eiendomsmarkedet i et North Carolina fylke som led stor skade under orkanen Fran i 1996, samt orkanen Floyd i 1. Etter Floyd var salgsprisene på boliger i flom sone 8,8% lavere enn de hadde vært før enten orkanen rammet.

Det er sunn fornuft: I etterkant av en naturkatastrofe vil folk være forsiktige med å sette opp sitt liv i det området igjen. Det som er overraskende er imidlertid at prisforskjellen mellom boliger i flomsonen og de som befinner seg utenfor sone, var forsvunnet i 2005 - bare seks korte år etter at Floyd hadde ødelagt området.

På samme måte like etter orkanen Andrew i 1992, Miami-Dade County i Florida opplevde en kraftig nedgang i hjemverdiene i områdene ødelagt av stormen. Men etter to år hadde de samme hjemmene verdsatt, og til slutt når de pre-orkanenivåer. Bin9 Landry tilskriver denne oversvømmelsen glemsomhet til noe som kalles "tilgjengelighet heuristisk" - som betyr at mennesker, som tid separerer dem fra en opplevelse, blir mindre i stand til å bedømme hvor sannsynlig det er at hendelsen vil skje igjen.

Forsikringsfrekvenser i berørte områder kan også påvirke hvor sannsynlig folk skal kjøpe eller gjenoppbygge. Vanligvis er skader på havnehjemmet etter en storm dekket av en kombinasjon av flomforsikring og privat villaeiers forsikringspolicyer.

Det nasjonale flomforsikringsprogrammet har nylig blitt brann, siden det skjeller ut langt mer penger enn det samler inn - til tune på om lag 18 milliarder dollar av gjeld før orkanen Sandy. Denne gjelden, som til slutt faller på skattebetalere, er i stor grad et resultat av subsidier for flomforsikring. Som Orrin Pilkey, en kystgeolog fra Duke University, fortalte uken: "Vi støtter, til og med oppmuntrende, veldig farlig utvikling." Men nye trender i privatforsikring kan snart dempe etterspørselen i flomsoner. Naturkatastrofer kjører opp premier og fradragsberegninger, sier Ronald Jetmore, sjef for Maryland-basert Jetmore Insurance Group, Inc. "Vi ser de fleste forsikringsselskaper enten trekke ut av kystmarkedet i Maryland helt eller øke prisene vesentlig," sier Jetmore.

Faktisk har en transportør, som hadde vært kjent for å ha de mest konsekvent lave satsene i staten, nylig implementert en 30% renteøkning. Og de fleste selskaper i staten øker vind- og orkanavdragene, noen ganger opptil 5% av boligdekning, eller hva det ville koste å gjenoppbygge hjemmet ditt hvis det ble ødelagt.

Hvis du vil sette disse tallene i perspektiv, hvis din Eiendommen er forsikret for $ 200 000, du må betale $ 10 000 ut av lommen før noen vind eller orkanskader ville bli dekket.

Jetmores erfaring er heller ikke isolert. I New Jersey har forretningsforsikringspremier klatret siden midten av 2011 - - på grunn av store utbetalinger etter orkanen Irene og andre intense værforhold. Priser i ikke-katastrofeområder har omvendt vært stabile.

Jetmore sier at økningen i premier og fradrag ikke er en fluke: "Jeg tror vi vil se flere av disse høye fradrag for vind og orkanskade, siden selskaper betaler bare ut mer enn de tar inn. " Hvis dette er tilfellet, kan den økte kostnaden av huseiers forsikring i kystområder oppveie fordelene ved føderale flomforsikringssubsidier. Og enklaver av mellomstore og lavere inntektsfamilier som eier kystnære egenskaper, kan bli igjen i kulde.

Hva holder fremtiden for vannkanten?

Med tanke på hva som er kjent om klimaendringer og havnivået, begynner eksperter for å se ekstreme værforhold som orkanen Sandy som en del av en trend, i stedet for isolerte hendelser - og noen politikere og medlemmer av folket følger etter.

New York Gov. Andrew Cuomo har lansert en plan for å kjøpe ut borgere som Hjemmene ble skadet eller ødelagt av orkanen Sandy. Landet ville bli igjen for å reincorporate inn i naturen, og by- eller delstatsparken ville senere bestemme hva de skulle gjøre med det.

"På et tidspunkt må du kanskje kanskje Mother Nature ikke vil ha deg her," Cuomo sa i et intervju med New York Daily News.

Selv om buyout er langt fra obligatorisk, kan det være en god avtale for mange villaeiere. Staten planlegger å tilby "rettferdig markedsvurdering" som Cuomo forventer vil være "sjenerøs".

Men selv de som ønsker å bli, kan bli tvunget ut av havnefrontenes hjem som deres familier har eid i generasjoner. Huseiere i sårbare kystområder over hele landet sto overfor 20-25% økning i deres flomforsikringspremier 1. januar. Og det er i tillegg til å vurdere økningen fra deres private forsikringsselskaper.

Eksperter og lokalbefolkningen beklager at høyere premier, kombinert med dyre gjenoppbygge standarder i flom soner, vil pris ut alle, men de veldig rike. Men hvis hendelser som orkanen Sandy blir den nye normale, kan det være veldig bra å bo langs kysten for alle.

P.S. -

Uansett hvor du velger å pensjonere, må du begynne å planlegge så snart som mulig. Det er derfor du trenger "

Retire In Style

" bootcamp, brakt til deg av LearnVest og InvestingAnswers. Dette 10-dagers e-postprogrammet gir deg daglig til-dos, slik at du kan nyte en tiår lang pensjon, bekymringsfri nå og da.

Klikk her for å finne ut mer

Jacqui Kenyon skriver for LearnVest.com. Denne artikkelen opprinnelig dukket opp på Learnvest.com:Waterfront Housing: Er det verdt risikoen? Flere relaterte historier fra LearnVest: Hvilke kostnader mer: Forebygging av klimaendringer eller håndtering av sin Effekter? Er global oppvarming truende økonomien?

Livet etter Sandy: Tre fete forslag om å gjenoppbygge byene hun ramte