Hvordan unngå å bli sittende fast med et utleie-eiendom Dud

Av Jim Ludwick, CFP

Lær mer om Jim på Investmentmatomes Spør en rådgiver

Hvis du tenker på å kjøpe en boliginntekt eller konvertere din nåværende bolig til en leie, vil du kanskje tenke på nytt. En avtale som ser bra ut på overflaten kan ende opp med å koste deg penger.

Å eie boliginntekter har mange fordeler. Leieinnbetalinger fra leietaker kan dekke eller dekke dine boliglånsbetalinger, og du kan bygge egenkapital gjennom husvurdering mens du får skattefradrag på boliglån og avskrivninger.

Men det er også ulemper. Du må samle leie og ta nødnummer til deg selv, eller betale en eiendomsforvalter for å gjøre det. Du må samordne med leietakere og arbeidstakere for å gjøre reparasjoner, noen ganger fra avstand. Ledige stillinger og andre ikke-betalingsproblemer kan også oppstå.

Disse ulempene er ikke ubetydelige. Derfor er det viktig å ta seg tid til å nøye vurdere eiendommens potensial. Som tidligere kommersiell eiendomsmegler og utleier, vet jeg at mange utleieboliger er gode investeringer. Men for å finne dem, er det viktig å utelukke unfeasible egenskaper så raskt som mulig.

En måte å gjøre dette på er det jeg kaller "10/1/1" -strategien. Hvis en eiendom ikke måler opp til denne metriske, utelukkes det til fordel for de som gjør det.

Bruk av 10/1/1 testen

De tre tallene refererer til antall måneders leieavdrag i et år som trengs for å oppfylle tre forskjellige krav: et kostnadsfond, et ledighetsfond og et vedlikeholdsfond.

10: Det første tallet representerer antall månedlige leiebetalinger som du skal kunne samle på et år for å betale et års kostnader for utgifter. Disse utgiftene inkluderer boliglån, eiendomsskatt, eiendomsforsikring og administrasjonskostnader, inkludert betaling av en eiendomsforvalter for å håndtere utleierplikten, hvis du ønsker å gjøre det. Hvis du ikke kan dekke et års verdi av utgifter med 10 måneders leiepris, er det et godt tegn at du skal vende seg bort fra avtalen.

1: Den første 1 er leiebeløpet til et ledig fond, for å dekke utgifter når lejekontrollen stopper og en annen ikke starter umiddelbart. Etter at tre måneders leiepris er i ditt fond, kan du begynne å lomme denne leiebetalingen som fortjeneste, forutsatt at du har tatt vare på den andre 1.

1: Den andre 1 er leiebetalingen som går inn i et eget fond for å betale vedlikeholdskostnader. Å ha tre måneders leiepris i banken for dette formålet er vanligvis tilstrekkelig.

I praksis betyr dette at etter tre år med å dekke alle utgiftene dine og gradvis bygge opp et tilstrekkelig fond for potensielle ledige stillinger og vedlikeholdskostnader, kan du begynne å feste noen av leie kontantstrømmen som fortjeneste. På denne måten blir du dekket av uventede utgifter.

Hvis en eiendom ikke kan oppfylle disse kriteriene, eller du ikke er komfortabel med å vente på tre år for å bygge opp en riktig pute, er det bedre å viderebringe det nå enn å oppdage senere at avtalen ikke var så lovende.

Bilde via iStock.