Ikke bli spilt av boliglånet "skattespill"

Av Matt McCoy

Lær mer om Matt på vår side Spør en rådgiver

I en nylig artikkel diskuterte jeg hvorfor noen folk holder skattefordel. En grunn er knyttet til "skatte spillet" - holder lav rente, fradragsberettiget gjeld og forsøker å tjene mer på sine investeringer. Etter en nylig diskusjon om dette problemet skjedde det for meg at dette konseptet fortsatt er misforstått.

Noen ganger er dette argumentet litt forenklet. For eksempel, hvis boliglånsrenten er 4%, trenger du bare å tjene 4,01% for å "vinne" spillet, ikke sant? Feil. Det som ofte blir utelatt av dette argumentet, er en svært viktig faktor: skattemessige konsekvenser - både gode og dårlige.

Dette illustreres best gjennom et eksempel. Ved å holde fast i 4% satsen, bruker vi en begynnende lånebalanse på $ 300.000 og antar et 30-årig fastrentelån. Vi vil også ignorere skatter, vedlikehold og forsikring fordi du kan ha disse utgiftene, uansett om du har et boliglån. Plugging disse forutsetningene i en økonomisk kalkulator eller regneark og antar at betalinger er gjort på slutten av hver periode gir følgende:

• Månedlig betaling = $ 1,432.25 (360 betalinger)
• Total rente betalt over lånets levetid = $ 215,608.51

Anta nå at du vurderer å betale dette lånet om 15 år eller investere den ekstra betalingen andre steder. Det første trinnet vil være å avgjøre hva den ekstra betalingen ville være. Ved hjelp av vår troverdige kalkulator eller regneark finner vi at du trenger en ekstra månedlig betaling på $ 786,81. Den månedlige betalingen og de totale rentebelagte beløpene for dette scenariet er som følger:

• Månedlig betaling = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786.81)
• Total rente betalt over lånets levetid = $ 99.431,48

Så å betale dette boliglånet på 15 år i stedet for 30 år vil gi en rentekostnadsbesparelse på $ 116.177,03. Men dette er ikke din faktiske besparelser fordi du har mottatt et skattefradrag for betalte renter. Forutsatt at du er i 28% skattekonsollen og at alle betalte boliglånsrente var fradragsberettigede, ville nettoprisen være rundt $ 83,647,46 ($ 116,177,03 x 0,72).

Vi har funnet ut hvordan de faktiske besparelsene fra å betale boliglånet tidlig, men nå må vi sammenligne det med noe. Vi må begynne med å vurdere hva rentebesparelsene representerer. Rentebesparelsene representerer få det du trenger å akkumulere ved å investere den ekstra betalingen over de 15 årene for å bryte selv. For å sammenligne epler med epler må vi imidlertid justere rentebesparelsene (investeringsvinsten vi målretter mot) for kapitalgevinster. Forutsatt at alle gevinster er langsiktige og at gjeldende skattesats er 15%, er resultatet en justert gevinst på $ 98.408.78. Hvis vi blir disiplinert og investerer den ekstra betalingen på $ 786. 81 hver måned i 15 år, ville vi investere totalt $ 141,625,80 ($ 786,81 x 180). Å legge til den justerte gevinsten fra over til det månedlige investeringsbeløpet gir oss en fremtidig sum som trengs for 15 år på $ 239,565.58. Hang på - vi er nesten der.

Nå har vi renter spart og fremtidssummen trengs, men vi trenger fortsatt en avkastning for å sammenligne med boliglånsrenten. Plugging i fremtidig sum nødvendig ($ 239.565.58), den månedlige betalingen som vi vil tildele ($ 786,81), hvor mye tid vi skal investere (15 år eller 180 investeringer), og beløpet vi har for tiden tildelt til fremtidig sum (null), kan vi løse for avkastningen. Dette gir oss følgende avkastning:

• Omtrentlig avkastning som trengs for å bryte jevn = 6.56%

Så for å være likegyldig mellom de to valgene, må du tjene en sammensatt avkastning på mer enn 6,5% over den 15-årige perioden. Formålet med denne øvelsen er absolutt ikke å si at dette er umulig, men bare la deg ikke lure til å tro at det er så svart og hvitt som noen kan få det til å virke. Når det er sagt, husk at denne boligrenten er fast - en kjent variabel for lånets levetid - mens fremtidige avkastning og fremtidige skattesatser er begge ukjente variabler.

Dette bestemte eksemplet passer kanskje ikke til hvert scenario, men det kan brukes som en enkel måte å illustrere poenget mitt på. Ved å bruke dette samme scenariet resulterer en lavere skattekonsentrasjon (mindre avdrag) et høyere spredning som trengs for å bryte seg, og en høyere skattekonsentral (mer avdrag) resulterer i et lavere spredning, alt annet er like.

I løpet av min karriere har jeg lært å stille spørsmål til alt og ikke ta noe til pålydende. Finansielle tommelfingerregler og kulturelle økonomiske "kunnskaper", som begge er felles, er ofte ufullstendige eller helt feil. Jeg foreslår at du også stiller spørsmål om tommelfingerregler og kulturkunnskap for å se om de holder opp for deg. Sannsynligvis vil de ikke.