Real Estate Investment Trusts Forklart: REITs unngikk det verste av Sandy, så er det nå en god tid å kjøpe?

Er det nå en god tid å kjøpe REITs? En REIT, eller en eiendomsinvesteringstjeneste, er et selskap som investerer i fast eiendom direkte enten via boliglån eller faktisk eiendomsrett.

Hva er REITs?

I hovedsak REITs er bare eiendomsholdingselskaper som kvalifiserer for spesiell skattemessig behandling i henhold til loven. Nærmere bestemt unngår IRS REITs fra å betale inntektsskatt på bedriftsnivå, så lenge de har minst 75 prosent av investeringsporteføljen i kvalifiserte eiendomsinvesteringer (det finnes også boliglån REITs som holder boliglån i stedet for eiendom). Etter loven må REITs også utbetale 90 prosent av inntektene eller mer til aksjonærene. I sin tur må aksjonærer kreve all REIT-inntekt på deres individuelle selvangivelse, og må generelt betale ordinære inntektsskattesatser på inntektene.

Hva gjorde orkanen Sandy Do for å REITs?

Så langt kom nordøstlige REITs bort uten for mye skade fra orkanen Sandy. Da stormen sluttet på Jersey Shore, ble REIT-investorer blitt ganske nervøse. På et tidspunkt var analytikerne opptatt av at så mange som 9000 REIT-eide eiendommer var i veien for Tropical Storm Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), var spesielt truet. Som REITs går, er denne 2,2 milliarder tilliten liten. Men alle seks av sine eiendommer satt rett og slett i orkanen Sandy-banen - rett smakk dab i midten av NYC metroområdet. Men tilliten unngikk store skader. Egenskapene er satt tilbake på Manhattan. Mens lavere Manhattan ble klaget med en 15-fots storbybølge som oversvømmet World Trade Center-området blant andre steder, var ALX-egenskapene bare utsatt for liten skade. I mellomtiden ligger Staten Island og Brooklyn mellom Manhattan og det åpne havet, og tar straffen til straffen.

Markeder knapt knapt.

Aksjekursen steg kraftig på nyheter om at Alexander hadde forhandlet et lønnsomt salg av King's Plaza, et Brooklyn-kjøpesenter … og det er klart at tilnærming og passasje av stormen var et uhell, så langt som Alexanders aksjonærer var bekymret for.

Første REIT av New Jersey, (NYSE - FREVS) derimot, ga en beskjeden handelsmulighet. Denne eiendomsinvesteringen har nesten alle sine eiendommer i New Jersey.

Det var en svært beskjeden nedgang på større enn normalt volum foran stormen. Og da stormen gikk forbi og skaden viste seg å være ubetydelig, lagret aksjen bakover enda høyere enn den var før. Førstormdipen var imidlertid ikke nok til å ta mye av en risiko på. Det var ikke så mye større enn de normale daglige variasjonene i aksjekursen.

Hvis noen REITs burde ha sett en stor panikk, selger umiddelbart før stormen slår, burde det vært disse to. Men de gjorde det ikke. Hvorfor?

Vel, som vi så i denne artikkelen, omfattet flomforsikring bare om lag 15 prosent av huseiere. Men REITs kjøper flomforsikring oftere enn de enkelte grunneiere, så det tar stikk ut av ting. New York er også et vertikalt eiendomsmarked. Oversvømmelser som ville ødelegge en en-etasjers struktur, er relativt små forekomster for høye stigninger. Og heller ikke REIT ble primært eksponert helt til kysten.

Men hvis det er en leksjon som skal læres her, er det slik: REITs gir mening eller ikke gir mening basert på langsiktige grunnleggende. Tenk inntekt, pris til inntjening, pris til bok, og følsomhet av inntjening til sykliske markedsendringer. For eksempel tar enkelte kjøpesentre - en REIT-stift - det på haken i sakte økonomier når de ikke kan fylle sine butikkspor med betalende leietakere. Hvis bare ett "anker" trekker ut - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, etc., som kan rive tarmene ut av et kjøpesenter REIT.

Hvilken rolle bør REITs spille i en portefølje?

Historisk sett har investorer holdt REIT som en ekstra aktivaklasse. De hadde en tendens til å opptre sterkt når aksjene var svake. I motsetning til obligasjoner har REITs også en innebygd inflasjonssikring: De tjener harde ressurser, i stedet for gjeld, for en ting. Og REITs har også nytte av friheten - generelt - å justere sine leier oppover som følge av inflasjon.

REIT har lenge vært et favorittadditiv til aksje- og obligasjons-tung porteføljer for eiendomsfordelere. Årsaken: REITs pleide å synge mens alt annet var zagging. I matematiske termer hadde REITs en rimelig lav korrelasjonskoeffisient sammenlignet med aksjer, obligasjoner og andre aktivaklasser. Dette innebar at REITs ga en nyttig fordelingsfordel.

I de senere årene har diversifiseringsfordelen begynt å avta. REITs og aksjer har en tendens til å bevege seg mer i takt - delvis fordi tilbakeslaget 2008-2009 førte til en stor økning i ledighet for alle typer kommersielle eiendommer, fra kjøpesentre til kontorbygg - begge REIT-stifter.

Privatrettede REITs: Spiller en rolle i skyggene

Skriv inn det ikke-offentlighandlede REIT. Ikke alle REIT er børsnoterte, men mange privateforetakede REIT-er trenger å hente kapital fra tid til annen, eller du kan ha en leder som ønsker å gå på pensjon og kvitte seg med aksjer eller en fremtredende investor som trenger å likvide.Når dette skjer, må de finne noen andre til å kjøpe sin interesse.

Hvis du blir involvert i disse, gå inn med øynene dine åpne. Disse er egentlig for sofistikerte, erfarne investorer. Du kan få et godt avkastning på noen av dem, for det meste fordi selgeren vanligvis må selge aksjer med en dyp rabatt. Dette øker din effektive avkastning på investeringen - når den fungerer som planlagt. Men husk - du må sannsynligvis også selge dine aksjer med rabatt på grunn av et fenomen som finansfolk kaller "likviditetspremie." Folk vil betale høyere priser for en stilling de kan selge lett enn de vil for en stilling de vil ha problemer med lossing.

Du kan kjøpe privateide REIT-aksjer direkte fra eierne, men det er mer vanlig for dem å gå gjennom en megler som spesialiserer seg i dette markedet. Denne megleren vil legge til en provisjon til den allerede betydelige likviditetspremie - 12 prosent er en ganske typisk front-end-last i dette rommet, ifølge Blue Vault Partners, et konsulent- og forskningsfirma som spesialiserer seg på den ikke-offentlighandlede REIT-sektoren. Disse handler ikke kjøretøy: det er best å holde disse på lang sikt, og ta inntektene. Ifølge Blue Vault Partner og University of Texas Research er omtrent 75 prosent av privatgjorte REIT-resultater på grunn av inntekt, uansett.

REITs: Volatile Income Generators

Etter å ha tatt en shellacking, som alle eiendomsmidler, i lavkonjunkturene på slutten av 2000-tallet, har REITs spunnet sterkt de siste fire årene. Og selvfølgelig har de tiltrukket seg mye kapital, som har en tendens til å presse opp prisene. REITs samlet har zoomet nesten 18,5 prosent per år de siste tre årene, på store innstrømninger. Vanguard REIT indeksfondet spytter nå et utbytte på 3,4 prosent. Det er noen individuelle REITS, som First REIT of New Jersey, over, som vil få deg til mellom 6 og 7 prosent. Men investorer lever ikke alene etter inntekt.

REITs er fine inntektsgeneratorer - og genererer historisk omtrent to ganger inntektene til S & P 500 til enhver tid. Men de er det ikke pålitelig inntektsgeneratorer. Det er ingen garanti for at du vil motta utbyttebetaling. Du trenger pålitelig inntekt? Få en høyverdig obligasjon eller en livrente. Når det er sagt, har kommersielle REITer en tendens til å låse i lange leieavtaler, si i kjøpesentre, som bidrar til å jevne ut oppturer og nedturer.