5 Nøkkelvilkår du må vite før du får et boliglån

Det er vanlig at eiendomsmeglere og boliglån långivere er romvesener.

De ser ut til å dukke opp fra ingensteds, alle synes å kjenne hverandre, og du ser dem aldri spise. De har også sitt eget språk, som du kanskje hører dem snakke mens du er ved å lukke eller snakke om et hus.

Hvis du bare er dødelig, kan du aldri ha muligheten til å dukke opp eller gå lenge uten å spise, men disse fem betingelsene vil hjelpe deg å lære å snakke sitt språk. Lev lenge og blomstre!

[Og klikk på begrepet for å lese mer om det i vår Finansordbok .]

APR

Å vite et låns årlige prosentsats (eller APR) forteller deg Den sanne kostnaden ved å låne fordi den inkluderer alle avgifter direkte knyttet til lånet, ikke bare rentebetalinger. Det faktum at det er mer enn én måte å beregne en APR kompliserer å sammenligne lån, men formelen som inneholder de grunnleggende komponentene, er:

APR = [2 x Antall Betalinger per år x Sum finansavgifter] / [Opprinnelige låneinntekter x Totalt antall betalinger + 1]

Ansvaret for å beregne APR faller på utlåner, ikke deg, og føderale forskrifter krever långivere å avsløre et låns APR i stor type. Forbrukerkredittloven fra 1968 (også kjent som Sannheten i utlånsloven) krever at långivere skal oppgi et låns finansieringsavgifter, så vel som dets APR, slik at du kan sammenligne lån.

APR-beregninger er basert på fastrente, så justerbare Priser skaper stadig skiftende APR. Av disse grunner gjør enkelte låntakere gode estimater fra långivere for å sammenligne låneavgifter direkte i stedet for å sammenligne APRene.

ARM

En rentetilpasningslån (eller ARM) har en varierende rentesats som beregnes av legger til en premie til en bestemt referanseverdi.

To vanlige typer armbåndsarm er den eneste ARM og hybridarmmen. Rentemessige ARM tilbyr en bestemt periode hvor låntakeren bare betaler renten på lånet. Dette reduserer lånerens betaling, men det etterlater revisor utestående. Hybrid armbåndsrammer tilbyr en fast rente for en periode og går deretter tilbake til en variabel rente for resten av lånets liv. En 3/1 ARM har for eksempel en fast rente de første tre årene og justerer deretter hvert år deretter.

I mange tilfeller har ARMer begrensninger på hvor høy og noen ganger hvor lav hastigheten kan gå, så vel som hvor mye det kan flytte i noe år, måned eller kvartal. I noen tilfeller vil kursen bare justere seg - det vil si, du får ingen fordel hvis prisene faller. Uansett, er långivere lovlig pålagt å opplyse hvor høy din månedlige betaling kan gå. Sørg for at du kan takle det verste fallet.

Freddie Mac

Federal Mortgage Mortgage Corp (FHLMC eller Freddie Mac) er en statlig sponset enhet som kjøper bestemte typer boliglån fra banker og bruker dem som

Slik fungerer Freddie Mac:

• Hvis du får et boliglån, godtar lånet å overføre penger til kontoen din, og du samtykker i å tilbakebetale långiveren etter en bestemt tidsplan.
• Utlåner kan da velge å holde dette boliglånet i sin portefølje eller selge det i det sekundære boliglånsmarkedet.
• Ved å selge boliglånet mottar långiveren penger som det kan bruke til å gjøre flere boliglån til andre låntakere.
• Fordi denne prosessen skaper en stabil tilførsel av boliglån, forblir boliglånene konkurransedyktige og boliglån er mer tilgjengelige.

Hvis banken din mener at den kan gi deg et lån som Freddie Mac vil kjøpe, går banken din sannsynligvis å gjøre lånet.

Freddie Mac pakker boliglånet som kjøper inn i grupper ("bassenger") med vanlige egenskaper (dvs. lignende renter, forfall eller kredittrating). Det selger så verdipapirer som representerer en eierandel i disse bassengene. Disse verdipapirene, kalt boliglånsbevittede verdipapirer, kjøpes av investorer i det åpne markedet. Med midler fra salget kjøper Freddie Mac flere boliglån.

Når du foretar din månedlige boliglånsbetaling til din utlåner eller boliglånsfører, beholder utlåner eller kreditttjener en avgift og sender resten av betalingen til Freddie Mac. Freddie Mac tar i sin tur en avgift og overfører det som er igjen til investorer som har de pantesikrede verdipapirene. For dem er det som å eie et obligasjon som i det vesentlige er garantert av regjeringen.

Det er fordi Freddie Mac garanterer rettidig betaling av renter og rektor på sine pantesikrede verdipapirer - med andre ord, hvis du ikke gjør det, Freddie Mac gjør fortsatt betalinger til investorene.

Ginnie Mae

Freddie Mac er ikke den eneste statlig sponsede enheten som er involvert i boliglån. Et byrå av det amerikanske departementet for bolig og byutvikling, regjeringen National Mortgage Association (GNMA eller Ginnie Mae) ble etablert av kongressen i 1968. Byrået garanterer rettidig betaling av renter og rektor på visse pantobaserte verdipapirer.

I motsetning til Freddie Mac, kjøper eller selger Ginnie Mae ikke boliglån, og det utsteder heller ikke pantesikrede verdipapirer. Generelt garanterer det bare de boliglånsbidragene som består av boliglån forsikret av Federal Housing Administration, Department of Veterans Affairs, Rural Housing Service eller Office of Public and Indian Housing.

Kvalifisert boligforsikring Premium

Et kvalifisert boliglånsforsikringspremie sikrer et huseiers boliglånsbetalinger. Boligforsikring kommer vanligvis fra Federal Housing Administration, Department of Veterans Affairs, Rural Housing Service eller et privat boligforsikringsselskap.

Du kan bli pålagt å kjøpe det dersom din forskuddsbetaling er mindre enn 20% av boligprisen. I utgangspunktet sparker politikken inn hvis du har standard på lånet. På den måten får banken fortsatt lånene sine. Kvalifiserte boliglånsforsikringspremier kan være fradragsberettiget dersom boliglånet oppsto etter 2006, selv om det er inntektsgrenser.