5 Selgerfinansieringsalternativer for hjemmekunder |

Tenk nå er det flott å kjøpe et hjem? Lykke til med å finne finansiering.

Stramme utlånsstandarder gjør fortsatt kranglet boligeiendomsdrømmer for de som har inntekten til å støtte et boliglån, men uten den plettfrie rene kreditthistorien og minimum 720 kredittpoeng.

For disse folkene er det et tøft marked - en som ikke ser ut til å løsne seg snart.

Oppgi selgerfinansiering. En gang populær på 1980-tallet, kommer selgerfinansiering igjen som en måte for kjøpere å omgå dagens økte boliglånsrestriksjoner.

Ifølge Bloomberg Businessweek ble nesten 53 000 boliger i 2010 kjøpt med eierfinansiering, de fleste av dem foregår i hardt hit Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota og Texas.

Mens dette kun er omtrent 1,5% av 2010s eiendomsmeglingstransaksjoner, gir det et hint om at for kjøpere, er nødvendigheten igjen blitt mor til oppfinnelsen.

En kort historie om selgerfinansiering

Selgerfinansiering tok av i begynnelsen av 1980-tallet etter at renten raket så høyt som 20%, og tvang hjemkjøpere til å oppsøke andre alternativer.

Selgerfinansiering gikk inn i bruddet, partnering huseiere med lavere boliglånsrenter med kjøpere som var villige til å påta seg lånet.

Ideen ble et populært finansieringsverktøy frem til slutten av 1970-tallet da bankene slo tilbake med salgsklausulen som gjorde at de kunne ringe på lånet dersom et hus ble solgt til en tredjepart.

Klausulen for salg ble faktisk tjent med et dobbelt formål. Ikke bare bidro det til at bankene slår en konkurrent, det tillot også at de kunne flytte låntakere fra de gamle, lavere rentelånene til nye lån med høyere rente.

Stanley Bronstein, en Arizona-basert advokat og CPA, mener selgerfinansiering kommer tilbake til vogue.

"Det har vært vanskeligere og vanskeligere å få lån fra banker og kredittforetak," sier han. "Det kommer nok til å bli enda tøffere, spesielt hvis noen av de foreslåtte reglene kommer til å kreve at kjøpere skal sette 20% ned for å kvalifisere seg for tradisjonell finansiering."

Gjør selgerfinansieringsarbeid

Mens dagens mangfoldige selgerfinansiering Alternativer er langt fra sine røtter i 1980, premissene (og advarslene) har forblitt de samme. Selgerfinansiering ligner på tradisjonelle, tredjeparts bankutlånere.

Kjøperen tegner et løpende notat og lover å betale selgeravdragsbetalinger (vanligvis månedlig) som inneholder hovedstol og renter.

På samme måte som et tradisjonelt lån, vil det være et signert boliglån eller en gjerningsavtale, eller en sikkerhetsavtale som gjør det mulig for selger å avskaffe hvis kjøperen ikke betaler.

For øyeblikket kan boligkjøpere velge mellom fem forskjellige selgerfinansieringsmuligheter:

Selgerfinansieringsalternativet 1: Fritt og klart

Den enkleste selgerfinansieringsalternativet er når en eier selger et hjem gratis og fri for alle pantelån. Kjøperen foretar en forskuddsbetaling og betaler den forhandlede, månedlige hovedstol og rentebetalinger til selgeren som deretter bærer lånebalansen i et privat notat.

Selgerfinansieringsalternativ nr. 2: Leie med et valg for å kjøpe (Leie til egen)

I dette scenariet beholder potensielle villaeiere muligheten til å kjøpe hjemmet, men uten den faktiske forpliktelsen. Låntakeren får rettferdig interesse i hjemmet med en forskuddsbetaling, samtidig som det gjøres regelmessige månedlige leiebetalinger.

Ved utløpet av leieperioden har han / hun muligheten til å betale den resterende balansen gjennom en refinansiering.

Kevin Amolsch, president for Pine Financial Group, anbefaler selgere som forvalter dette alternativet for å oppnå en stor nok, ikke-refunderbart forskuddsbetaling i tilfelle personen ikke velger å kjøpe.

"Men på den annen side kan kjøpere også beskytte sine opsjoner ved å registrere leien som vil skyte tittelen, noe som gjør det vanskelig for selgeren å selge den til noen andre, sier han.

Selgerfinansieringsalternativ nr. 3: Den andre Lien-posisjonen

Dette hvor en selger bærer et sekund boliglån bak banken for å enten gjøre en nei, eller en liten penger ned avtale. Kjøperen vil da foreta to utbetalinger hver måned - en til seniorbankholderen og en annen til den private selgeren.

Selgeren risikoer med dette alternativet er åpenbare. Hvis kjøperen bare betaler den første rettsinnehaveren, må selgeren ha nok egenkapital eller midler til å avskrive og betale av den første større rettsinnehaveren.

På samme måte, hvis kjøperen bare betaler den minste andre lien, risikerer selgeren fortsatt å miste Eiendommen dersom seniorlienholderen forecloses.

Selgerfinansieringsalternativ nr. 4: Wrap-around Mortgage

Tilbys av de som ikke er villige til å ta en mer risikofylt, andre lienholderposisjon, er det også en mulighet for selgere å selge tjene en god avkastning.

"Hvis jeg er en selger med et $ 100.000 boliglån på 4%, og eiendommen er verdt $ 150,000, vil jeg selge den til kjøperen med $ 10.000 ned, som bærer hele forskjellen [$ 140,000] på 7% på en wrap- rundt boliglån eller all inclusive-tillit gjerning, sier Lance Churchill, en advokat med Frontline Education Group. "Jeg vil heller gjøre 2% eller 3% på $ 100.000 i stedet for bare 7% på $ 40.000."

Likevel bør kjøpere vite risikoen som er involvert i omslag. "Hvis du går med et omleggingslån, alltid gå med et sperringsselskap," forklarer Amolsch. "Du vet ikke hva selgeren gjør med pengene dine."

Escrow-selskaper vil sørge for at betalinger gjør det til både selger og seniorbankholder.

En annen risiko innebærer at banken oppdager dette lånet.

"Denne typen arrangement bryter med det som er kjent som en forutsetningsklausul som i utgangspunktet sier at den eksisterende långiveren må betales når selgeren selger eiendommen til en ny kjøper, "advarer Bronstein.

" Hvis selgeren ikke gjør dette og utlåner finner ut, kan utlåner kunne deklarere notatet som standard og be om å bli betalt i sin helhet. "

Likevel Churchill tellere at i dagens marked er risikoen for denne hendelsen liten. "Hvorfor bryter risikoen for et utlån til et misligholdt lån dersom det betaler som avtalt?"

Den eneste grunnen til at bankene kan ringe et lån er at rentene stiger igjen. Da vil de gjerne stille et lån på Den høyere rate. "

Selgerfinansieringsalternativ nr. 5: Avtale for avdragsbetaling

Muligens det risikabeltste alternativet få eksperter vil anbefale, en avtale med fast eiendom gir boligkjøperen bare rettferdig interesse i eiendommen mens den juridiske, Endelig tittel eierskap overgår ikke til kjøperen før den siste kontraktsbetalte lånet er mottatt.

Investeringssvaret: Selgerfinansiering skaper en måte for boligkjøpere med inntektene for å støtte et boliglån, men De har mindre enn stjernekreditt, for endelig å eie sitt eget hjem. Men med enhver forretningstransaksjon, bør de som velger denne metoden, holde følgende hensyn.

• Ikke gjør det alene. Pengene spart på å unngå tradisjonell bankavslutning kostnader bør brukes til å få ekspertveiledning.
• Selgerfinansiering er en forretningsavtale og bør håndteres som sådan. Riktig dokumentere alt gjennom en gjerning (eller boliglån), tittelforsikring, inspeksjoner, vurderinger, etc.
• Bruk et sperringsselskap for å lukke avtalen og på riktig måte utføre boliglånsbetalinger.
• Husk at mens selgerne er gode på innløsningskontroller, å få den endelige gjerningsfrigivelsen kan være problematisk. Ha en avtale for å få den signerte utgivelsen holdt i sperre for når lånet endelig blir betalt.

Foto av Flickr: Woodleywonderworks.