Er 40-års boliglån virkelig en ting?

Lurer på hvordan du skal presse din månedlige boliglånsbetaling så lavt som mulig, og deretter presse den litt mer? Et 40-årig boliglån er en måte å gjøre det på.

I teorien er det mye å like om et 40-årig boliglån. Strukturering av lånet over 40 år - i stedet for de mer typiske 30 årene - kan hjelpe låntakere til å kvalifisere for et litt større lånebeløp eller redusere månedlige utbetalinger. Begge prospektene har spesiell appell hvor eiendomsprisene er høye og låntakere vil kvalifisere for så mye som mulig.

Ulempene er imidlertid kostbare for boligkjøpere. For en ting, gjør du rentebetalinger i 10 år.

For en annen, når et boliglån er strukket over 40 år, tar det lengre tid å bygge egenkapital i et hjem. Det øker sjansen for at eiendomsprisene kan falle, noe som gir deg mer på boliglån enn hjemmet er verdt. For å dekke denne risikoen, tar 40-årige långivere en litt høyere rente, sier Keith Gumbinger, visepresident for HSH.com, et kredittinformasjonsfirma.

Selv om ulempen ikke fraråder deg, er sjansene slanke, du finner et av disse lånene i dagens marked, der de hovedsakelig brukes til å modifisere urolige boliglån. I dag utgjør 40-årige boliglån bare en brøkdel av 1% av alle boliglånene som selges, ifølge CoreLogic, som sporer og analyserer boliglånsinformasjon.

En 40-årig vs et 30-årig lån

Gumbinger sammenligner kostnadene og besparelsene på en 40-årig periode og en 30-årig løpetid på et $ 200.000 boliglån:

• 30-årig boliglån, 4% rente: Månedlig betaling på $ 955. Etter fem år vil du ha nesten $ 20.000 i egenkapitalen, og etterlate en balanse på rundt $ 180.895. På slutten av 30 år ville du ha betalt $ 143.739 i renter.
• 40-årig boliglån, 4,25% rente:Månedlig betaling på $ 867. Etter fem år vil du ha om lag $ 10.000 i egenkapitalen, og etterlate en balanse på $ 189,397. Ved utgangen av 40 år ville du ha betalt omtrent $ 216.275 i renter.

Forskjellen i den månedlige betalingen er "ikke en stor mengde", sier Gumbinger, "men for noen låntakere var det bare nok til å få dem over humpene" for å låne litt mer penger eller gjøre betalingen håndterbar.

Aldri virkelig populær

Selv i deres korte heyday i 2007 var 40-årige boliglån et sjeldent dyr - mindre enn 2% av alle nye kjøp og refinansiere boliglån. De var litt mer populære i Californias dyre eiendomsmarkedet, ifølge CoreLogic.

Deres popularitet begynte å stupe sent det året da eiendomsmarkedet ble forverret.

I 2014 sluttet den føderale regjeringen å gi långivere juridisk beskyttelse for utlånslån som løp lenger enn 30 år. Det gjorde 40-årige lån risikere for långivere, og siden da har få vært interessert i å gjøre disse lånene, sier Frank Nothaft, CoreLogics senior vice president og sjeføkonom.

"Sammenlignet med det nasjonale [boliglån] opphavslandskapet, er det ganske mye et trivielt produkt, sier han.

Fortsatt funnet i lån mods

Tom Trimbath, en frilansskribent, konsulent og huseier i Clinton, Washington, er takknemlig for hans 40-årige boliglån, med lav rente og rimelige betalinger på rundt $ 900 i måneden. Det var en livlinje - tilbød han i 2014 av sin utlåner som en del av en HAMP-boliglånsmodifisering etter at Trimbaths inntekt hadde gått ned og han ikke hadde råd til å foreta boliglånsbetalinger.

Endring av urolige boliglån er fortsatt en av de siste bruksområdene på 40-årige boliglån, sier Gumbinger. Selv om Home Affordable Modification Programmet ble avsluttet i 2016, kan Fannie Mae og Freddie Mac Flex Modification-programmer bruke 40-års boliglån for å få låntakernes betalinger til et rimelig nivå.

For Trimbath fungerer det 40-årige lånet godt, spesielt siden han ikke har planer om å flytte snart. "Jeg er fornøyd med nåtiden og villig til å akseptere det som er lined opp for fremtiden," sier han.

Mer fra Investmentmatome

• Få forhåndsgodkjent for ditt boliglån
• Sammenlign boliglånsrenter
• Fordeler og ulemper med et kortere boliglånsperiode

Marilyn Lewis er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected].