Kjøpe et hus: Beskytt deg selv med uforutsetninger og opplysninger

Mens det er viktig å beskytte dine egne interesser, generelt, jo mer uforutsetninger i tilbudet, jo mindre entusiastiske selgeren kan være å håndtere deg. Du får et bedre skudd med å spike tilbudet ditt med "hvis-thens" på en kjøpers marked.

Noen uforutsetninger du ikke kan kontrollere

Noen betingelser for salget er utenfor din kontroll, for eksempel utlåner godkjenning av lånet ditt eller hjemmet vurdering kommer inn med en tilstrekkelig verdi. Andre vil være ditt ansvar, som å skaffe huseiereforsikring - selv om en transportør må godkjenne eiendommen for dekning, så er det noe du heller ikke helt kan kontrollere.

En annen vanlig transaksjonsbetingelse kan tillate kjøperen å fullføre salget av et tidligere hjem eller gi selgerne tid til å finne sin neste bolig. Enten av disse forholdene må ha en fast frist.

Kjøpe et hus: Hva du kan kontrollere

En hjemmekontroll er i din beste interesse, og lar deg komme tilbake av avtalen hvis alvorlige saker blir avdekket. Kontrakten din kan fastsette at det må gjøres reparasjoner dersom det oppdages problemer, men det kan medføre forsinkelser når entreprenører er planlagt og reparasjoner er godkjent. Du kan foretrekke å omforhandle salgsprisen hvis det er behov for betydelige forbedringer.

I varme markeder betaler kjøpere ofte for en inspeksjonsrapport før de gjør et tilbud - eller avgis en inspeksjon helt. I andre tilfeller kan salgskontrakter skrives med "en rett til ugyldig". Dette betyr at du ikke vil kreve reparasjoner som er foreslått av hjem inspeksjonsrapporten, men kan kansellere salget uten straff.

For å minimere forsinkelser ved å lukke, kan du bestemme deg for å godta en tidligere betingelse "som det er" ved å tillate en fristen for utløp for utløp. Det er en bevisst beslutning om å tilby koncessjon og kan brukes som grunnlag for en ny betingelse ved avslutning, som for eksempel kreditt mot gebyrer eller annen rabatt. Vær imidlertid oppmerksom på at noen långivere vil begrense mengden av studiepoeng som er tillatt.

Et worst case scenario kan innebære å kansellere salget i sin helhet. Det er begrunnet bare ved et klart brudd på en beredskap av en av partene. Hvis selgeren har forsømt å oppfylle en betingelse, vil du sannsynligvis få pengene dine tilbake fra escrow. Ikke så hvis mangelen på å oppfylle en forpliktelse er på deg.

Opplysninger: Hva er galt med eiendommen?

Selgere er forpliktet til å fortelle deg alle kjente feil, miljøfarer, tidligere skader og til og med boligeiendomsproblemer angående den aktuelle eiendommen. Dette er din første opt-out mulighet og et kritisk tidspunkt i homebuying prosessen.

Men opplysningslover varierer fra stat til stat, og mens du håper selgeren vil avsløre store eiendomsproblemer, kan du ikke forvente at han skal fortelle deg om de støyende naboens badestampspartier eller det faktum at hjemmet ligger under flyruten til landing jumbo jets.

Din agent, på vegne av deg, vil få fra selgeren alle juridisk nødvendige opplysninger, som vanligvis skyldes innen dager etter signering av salgsavtalen. Manglende riktig offentliggjøring kan føre til rettslige skritt. Det er best hvis alle parter opptrer i god tro, men i huset jakt, husk credo "kjøper pass opp."

Typer av opplysninger

En eiendoms bakgrunn kan avsløre en rekke forhold, fra nabolag i nærheten til dødsfall på stedet. Dessverre, på grunn av omfattende lokale og nasjonale lover, kan du ikke alltid være sikker på hva eieren er lovlig bundet til å fortelle deg uten å spørre en advokat. Det finnes fire vanlige opplysningsformer:

• Standardopplysninger: De fleste statlige kommisjoner og eiendomsforeninger gir boilerplateformularer som en selger kan bruke for å sjekke hva som er - og ikke - et problem. Selv om det er sannsynlig at slike skjemaer vil inneholde store problemer, kan det ikke inneholde detaljer om boligeiendomsforpliktelser, manglende mekaniske elementer eller såkalte "stigmatiserte" egenskaper.
• Naturfarer: Dette dokumentet beskriver detaljerte miljø- og naturfarer, inkludert brann-, flom- og jordskjelvssoner.
• Bly maling: Føderal lov krever eiere av hus bygget før 1978 for å avsløre alle kjente blybaserte maling og farer i et hjem. Kjøpere må også få et 10-dagers vindu for å teste huset for bly, hvis de ønsker det.
• Selges "som det er" fritak: Mens selgere må dele alle kjente mangler på en eiendom, kan transaksjonen fullføres "som det er". Når begge parter er enige, vil selgeren ikke foreta eller betale for reparasjoner, rettelser eller erstatninger, uavhengig av hva som finnes i en undersøkelse. Kjøperen fraviker i det vesentlige alle rettigheter. Dette kan være veldig risikabelt for deg som kjøper.

Start klokken

Hold oversikt over beredskapsfrister, slik at det ikke kommer noe på deg - og du vil ikke gå glipp av en viktig dato for å håndheve en betingelse som selgeren må møte. Å ha en kalender med alle oppgitte tidsfrister, kan kanskje til og med med forvarsel få noen dager fremover, hjelpe deg med å holde deg oppdatert på kritiske uforutsetninger.

Gjennom denne prosessen vil du ønske å konsultere din agent for å veilede deg sammen; i noen mer kompliserte saker kan du kanskje ha råd fra en advokat. Det er lett å bli truet opp av lovlig jargong, og noen ganger er det ikke noe som gjør det mest skadelige.

Mer fra Investmentmatome: Hvor mye hus kan jeg virkelig overraske? Sammenlign Boliglån Finn en boliglånsmaker

Hal Bundrick er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick