Kredittpoeng under 640? Du kan fortsatt være i stand til å kjøpe et hjem

En FICO-poengsum på 640 er en viktig terskel i boliglånsverdenen. For en stund var dette FICO-poengsummen som var nødvendig for å skaffe boliglån fra Federal Housing Administration. Disse er boliglån laget av FHA-godkjente långivere som den føderale regjeringen forsikrer i tilfelle av mislighold.

FHA-støttede lån kan fremdeles oppnås, men det reiser makroøkonomiske spørsmål.

Hvordan FHA-forsikrede lån kom til

Den opprinnelige oppfatningen bak FHA-forsikrede lån er at folk som kan være høyere kredittrisiko, fortsatt kan få et boliglån og kjøpe et hus, fordi långivere vil være trygge mot tap hvis husstanden misligholder. Det er fordi den føderale regjeringen, i form av Freddie Mac og Fannie Mae - offentlige / private hybridfinansierte enheter - ville gjøre utlåner hele.

En del av denne forsikringen er betalt av husleieren i form av boliglånsforsikring, som kreves av FHA uavhengig av størrelsen på forskuddsbetalingen.

Dessverre er push for FHA-lån en av de viktigste årsakene til boligkrasj og etterfølgende finanskrise. Så mange lav-til-ingen-nedbetaling lån ble gjort til folk som ikke kunne virkelig råd til dem at regjeringen brukte trillioner for å gjøre godt på lånene det garanterte. Det er derfor du noen ganger hører "Fannie og Freddie" kalt gigantiske økonomiske albatrosser. Tror det eller ikke, noen FHA-retningslinjer tillater fortsatt at lån skal gjøres uten verifisering av inntekt, sysselsetting eller til og med kredittpoeng.

Er det ikke dette som fikk landet til trøbbel i første omgang?

FHA senker utlånsgrensen

Så her er vi igjen, og FHA ser ikke ut til å ha lært sin leksjon. Det senker FICO score terskelen til 580, så lenge kunden også gjennomgår kredittrådgivning. Klienten mottar også opptil 0,5% reduksjon i boliglånsforsikringspremier. Mange banker er forståelig nok nervøse for denne tilnærmingen, og noen holder sine egne lånestandarder ved 640-terskelen.

Wells Fargo slipper det til 600 for å teste prosessen. Fordi bankene kan holdes ansvarlige for å lage for mange dårlige lån, kan du forvente at selv om du er innenfor FHA-kvalifiserte retningslinjer, kan du ikke være en god risiko i bankens øyne.

FHA-lån har dyre trade-offs

Det er også låntakers avregning med FHA-lån. Lukkekostnader kan være dobbelt så mye som med vanlige lån, så mye som 6% av salgsprisen. FHA-lån kommer også med lavere boligrenter - så mye som 0,375% lavere. Det bidrar til å kompensere boliglånsforsikringskostnadene, som i 2018 er 1,75% av lånebeløpet foran, pluss ytterligere 0,45% til 1,05% årlig, avhengig av boligens verdi og lengden på lånets løpetid.

Likevel gjør fordelene med FHA-lån dem attraktive for mange mennesker. Mens tradisjonelle långivere presser for en 20% forskuddsbetaling, kan FHA-lån komme med en nedbetaling så lav som 3,5%. Kjøpere kan til og med få et lån i så få som 12 måneder etter en konkurs. FHA lånegrenser varierer fra fylke.

Lav score? Du kan fortsatt finne en utlåner

Bunnlinjen er at alternativene finnes for FHA-låntakere som ikke har en 640 FICO-poengsum. Du må kanskje speide rundt for å finne en utlåner, men det er sannsynligvis mange som vil ønske å gjøre forretninger med deg hvis du har en god kreditt historie. Det svingende spørsmålet er om dette er en god ide eller ikke for økonomien som helhet hvis garantien blir for løs.

Hjem til salgs bilde via Shutterstock