Hvordan selge huset ditt

Hvis du kjøper et hus, vinner kronen for "Mest Vanskelig Voksen Thing du noensinne har gjort", så selge et hus må være runner-up. Å fullføre et hjem salg kan kreve mye tid, planlegging, papirarbeid og til og med penger. Her er en trinnvis veiledning for å få det gjort.

Hvordan selge huset ditt

La oss starte med en sjekkliste og deretter grave dypere:

• Forbered ditt hjem for salg:Eiendomsproffene kaller denne "iscenesettelsen", men det betyr ganske enkelt å slå av, eller kanskje gi dine vegger et friskt lag maling. Vi snakker ikke en fullstendig ombygging.
• Analyser markedet:Bor du i kjøperens eller selgerens marked? Hva er sammenlignbare boliger i ditt salgsområde?
• Bestem om du trenger en eiendomsmegler eller vil liste for salg av eieren:Noen selgere begynner å notere sitt hjem for salg av eieren og deretter bruke en agent hvis de ikke lykkes. Dette kan koste deg tid og penger, spesielt hvis du må redusere prisen.
• Sett en konkurransedyktig pris:Du vil bestemme hva du vil netto fra salget, regnskap for markedsføring, lukkekostnader og mulige meglerprovisjoner. Men ikke overprice din eiendom. Generelt, jo lenger blir huset ditt på markedet, jo mindre får du.
• Markedet din eiendom:Fra bilder i magasinskvalitet til overbevisende oppføringsbeskrivelser, vil du ha et godt inntrykk av ditt hjem fra dag ett.
• Gjør deg klar til å forhandle:Det er her noen eiendomsmeglere kan virkelig legge til rette: forhandle med potensielle kjøpere. En tøff forhandler kan gjøre forskjeller i tusenvis av dollar.
• Forbered deg på låneavslutningen:Du kan ha uforutsetninger å håndtere, så vel som reparasjoner identifisert av hjemme inspeksjon.
• Planlegg flyttet ditt:Det kan ikke være mye tid å feire ditt salg som du bokser opp dine eiendeler og flytte.

Finn den beste eiendomsmegleren

Før huset går på markedet

Teeing opp ditt hjem for salg kan være den viktigste delen av prosessen. Fra fortaus appellerer til decluttering, gjør en forpliktelse til å legge til side sentimentalitet og fokusere på å maksimere ditt hjem markedsførbarhet. Mange familiebilder må bokses opp, veggene kan trenge et friskt lag maling, og den kusete, men slitte hvileren må kanskje bli pensjonert.

Profesjonelle stagers hjelper til med å lage et hjem for salg mot et gebyr, og resultatene kan være dramatiske. Fordeler vil ofte fjerne halvparten av møbler i et hjem for å få det til å virke større. The International Association of Home Staging Professionals sier at slike tjenester reduserer et hjemtid på markedet fra i gjennomsnitt 90 dager til 11 dager - og iscenesatte boliger selger for 17% mer enn ikke-hjemmehørende boliger.

I mellomtiden vil det ta en objektiv visning av ditt lokale eiendomsmarked som hjelper deg med å håndtere dine forventninger, samt pris og markedsføre ditt hjem riktig. På en selgeres marked, kan du forvente flere bud over åpningsnoteringsprisen. Men i en kjøpers marked, må du kanskje redusere din pris.

En måte å få en innledende analyse av markedet på er å bruke et praktisk Zillow-verktøy: Skriv inn en by, stat, postnummer eller nabolag du er interessert i, og du vil finne Zillows innsikt i ditt lokale eiendomsmarked.

Selge ditt hjem: Agent eller Til salgs av eier?

Mens fristelsen til å gjøre det selv kan være sterk, noen ganger kan en objektiv stemme gjøre hele forskjellen. Enten du ansetter en agent eller går for salg-for-ruten, vil du ha ærlig tilbakemelding underveis om din foreslåtte pris, hvor godt huset vil vise, og andre saker som involverer salget.

Bare å vise huset selv kan være vanskelig, spesielt å høre ærlig - og noen ganger smertefull - kommentarer om ditt hjem.

En eiendomsmegler vil gi deg en markedsanalyse som beskriver boliger som ligner på deg og hva de nylig har solgt for. Disse "comps" er avgjørende for å hjelpe deg med å sette en rettferdig og konkurransedyktig salgspris for ditt hjem. Uten en agent må du selv gjøre denne undersøkelsen.

I tillegg er lokal markedskunnskap en stor fordel. En erfaren eiendomsmegler kan lede deg bort fra å gjøre rookie feil.

Hvis du har tid, markedsføringskunnskap og ferdigheter, kan en for salg-for-eier-transaksjon være for deg. Men hvis du bestemmer deg for å ansette en eiendomsmegler, intervju minst tre utøvere for å finne riktig passform.

Prissetting hjemme

Når du skal bestemme listeprisen på ditt hjem, vil du gi deg en liten pute for forhandling, med mindre du bor i en varm selges marked. Det vil også være noen utgifter, inkludert en meglerprovisjon på 3% til 6%, for å trekke fra inntektene fra salget.

Prissetting hjemme er like mye kunst som vitenskap; det er en delikat prosess. Redfin-forskere studerte informasjon om mer enn 12 millioner boligsalg de siste fem årene og fant ut at boliger til salgs får fem ganger flere besøk på den aller første dagen de er oppført enn de gjør en uke senere. Det betyr at hvis kjøpere mener at hjemmet ditt er overpriced fra starten, kan de ikke ta et andre utseende.

Og Redfin sier å kutte prisen senere, kan ikke være nyttig, siden bare nedsatte boliger får halvparten så mange synspunkter som nyoppførte eiendommer.

Selv om du går alene uten agent, har du markedsføringsutgifter (skilt, flyger, noteringskostnader, fotografering osv.) Og eventuelle lukkekostnader du er villig til å tilby for å motivere potensielle kjøpere.

Oppføring og markedsføring av ditt hjem

Du har sikkert lagt merke til boliger som har litt ekstra sizzle i deres online-oppføringer, med fotografering som virkelig popper og beskrivelser som er enkle å lese og fylt med info.

Verdien av profesjonell fotografering kan ikke overvurderes.

Verdien av profesjonell fotografering kan ikke overvurderes. Redfins undersøkelse viser at bilder av høy kvalitet, skutt av profesjonelle med de riktige objektivene og belysningen, kan selge for gjennomsnittlig $ 3 400 mer - og opptil tre uker raskere - enn hjemmeoppføringer med fotografering av lav kvalitet.

Du kan vurdere å holde et åpent hus for å bringe trafikk til ditt hjem. Mens proffene ofte diskuterer bruken av slike hendelser, selger Redfin boliger med et åpent hus i den første uken av noteringen deres ca 2% mer og er mer sannsynlig å selge innen 90 dager enn boliger som tilbyr åpne hus etter uken av noteringen debut. Rapporten sier imidlertid at det er sannsynlig at forholdet mellom salgssuksess og et åpent hus i den første uka av en notering har mer å gjøre med prising og lokal etterspørsel etter markedet.

En endelig, og spennende, nugget fra Redfin-forskningen: Boliger oppført for salg på torsdag, utfører bedre. De er mer sannsynlig å selge for større penger - selv over listeprisen - og selge dager raskere enn boliger som er oppført på en hvilken som helst annen dag i uken. Men bare 18% er faktisk oppført på torsdag.

Å gjøre en avtale

Med eller uten en agent må du gjøre ditt hjem tilgjengelig for en vurdering og en inspeksjon - og selvsagt showings. Forutsetninger - de "om-da" proposisjonene - kan være kjedelige: "Hvis du løser dette, så vil vi kjøpe ditt hjem." Forutsetninger er markedsdrevne faktorer. Generelt, jo høyere boligbehov er, desto færre betingelser plasseres på et salg.

Faktisk kan alle de fineste forhandlingspunktene med potensielle kjøpere være tidkrevende og tålmodighetstesting - og det er her gode eiendomsmeglere virkelig tjener deres beholdning.

Noen av de siste øyeblikkene du trenger å håndtere, kan være å avgjøre om du vil utløse en "leie-back" -avtale fra de nye eierne for å gi deg tid til å fullføre kjøpet av ditt nye hjem og forberede deg på bevege seg.

Gjør farten

Etter all den innsatsen det tar å selge huset ditt, kan den mest hektiske perioden være når det endelig kommer tid til å flytte. Koordinere movers, pakke og håndtere adressendring - det krever mye oppmerksomhet på detaljer.

Men etter alt er det noen gode nyheter: utbetalingen. Når du selger ditt hjem, tillater IRS generelt deg å ta opp til en $ 250.000 gevinst på salg, skattefri. Hvis du er gift og fil i fellesskap, doble det til $ 500.000. De dårlige nyhetene? Selge huset ditt for tap er ikke fradragsberettiget.

Mer fra Investmentmatome: Finn den beste eiendomsmegler for å selge huset ditt Hvor mye hus kan jeg virkelig ha råd til? Sammenlign Mortgage Refinance Rates

Hal Bundrick er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Bilde via iStock.