Closing Homeownership Gap krever mer enn kreditt scoring endringer

I fjor var det en følelse av optimisme at nye kredittrapporteringsforbedringer kunne bidra til å håndtere utfordringene som minoritetslånsansøkere står overfor når de kjøper et hjem og begynner å begrense nasjonens boligeiendomsforskjell.

Men det vil ta mer enn kreditt scoring endringer alene. En grunn er at gjenoppfinne kredittrapporteringsstandarder som en del av boliglånsprosessen er en isbremseprosess, og så langt er det ikke gjort noen fremskritt.

Og mens utlånsstandarder, en annen nøkkelkomponent for noen boliglån godkjenning, har lettet litt nylig på grunn av en økende økonomi og fullt utvunnet boligindustri, svarte det svarte boligeiendommer fortsatt bak eierskap av hvite - med en bred margin.

Så hva vil det ta for å begrense boligproblemet? Og hva kan du nå gjøre for å kutte boliglånssystemet til enhver tid?

Homeownership gap i USA

Samlet sett er nasjonens boligeiendomsraten nede, men for svarte har den gått ned. Og huseierskapet mellom svart og hvitt vokser seg bredere.

Andelen amerikanere som eier et hjem, falt til 63,4% i 2016 - det er 5,6 prosentpoeng under toppen i 2004 - og den laveste boligeiendomsgraden på mer enn 50 år, ifølge Joint Center for Housing Studies på Harvard University.

Fra 2004 til 2016 falt boligeiendommer for svarte 7,5 prosentpoeng, mens for hvite falt det 4,0 prosentpoeng, ifølge senteret. Den Hispanic-boligeiendommer falt 2,1 prosentpoeng.

Kredittrapportering endres på plass

Fannie Mae, regjeringssponsorert foretak som gir kapital til hjemmeutlån, begynte i slutten av 2016 å integrere "trended credit data", et multimonte øyeblikksbilde av forbrukerbetalingsmønstre. Proponenter for å inkorporere disse dataene i en låneforsikringsprosess sier at det gir innsikt i hvordan en forbruker styrer gjeld ved å vise endringer i kredittbalanser og betalingsbeløp. Låntakere som regelmessig betaler revolverende kreditt, kan særlig være til nytte.

Fannie rullet også parametere for kvalifiserte søkere uten kreditt score. Fannies bror GSE, Freddie Mac, introduserte egenkapital uten egenkapital. Endringene gjorde det mulig å ta hensyn til låntakere uten kredittpoeng, men med boligbetalingshistorier, for eksempel fra leie, samt andre betalingshenvisninger.

Den vanskelige oppgaven med å bli godkjent for et boliglån er enda vanskeligere for de uten kreditt score som er "usynlig kreditt" - et problem som minoritetssøkere kunne møte, ifølge data fra Consumer Financial Protection Bureau.

"Omtrent 15% av svarte og spanskere er kreditt usynlig sammenlignet med 9% av hvite og asiater," sier en rapport fra CFP i 2015. "Disse forskjellene er observert i alle aldersgrupper, noe som tyder på at disse forskjellene materialiseres tidlig i disse forbrukernes voksne liv og fortsetter deretter."

Men kredittrapporteringsoppdateringer kan bare kjøre endres så mye. Kreditt tilgjengelighet - sannsynligheten långivere vil gjøre et lån - er også nøkkelen.

" MER: FHA lån: Hva du trenger å vite

Boliglån og kreditt tilgjengelighet

Karan Kaul, forskningsassistent ved Housing Finance Policy Center ved Urban Institutes think tank, sier det er vanskelig å avgjøre hva som setter kredittrisikoen høyere eller lavere.

"Det er dusinvis av faktorer som går inn i å godkjenne et boliglån: FICO-poenget, låneverdien, DTI er bare noen av faktorene, sier Kaul. Og så legg til mengden rådende inntekt, gjeld, likvide midler og sparingstrender.

" MER: Beregn din DTI

For å måle tilgangen på boliglån, opprettet Urban Institute en kreditt tilgjengelighetsindeks basert på analysen av boliglån som trolig er standard. Jo høyere prosentandel av lånets standardrenter, desto større er risikovillingene, og jo nærmere boliglånsindustrien beveger seg til eller forbi "rimelige utlånsstandarder", ifølge instituttet.

"Kreditt tilgjengeligheten [for alle låntakere] ble bedre i 2017, sier Kaul. "Det er imidlertid noen ting å huske. Vi er fortsatt i en fase hvor mengden kredittrisiko tatt av boliglånsmarkedet er svært liten sammenlignet med de rimelige kredittnormer i begynnelsen av 2000-tallet."

Fra 2001 til slutten av 2003 var långivere fortsatt forsiktige i å lage lån, og boliglånsrentenivåer - da 11% til 14% - var innenfor det historiske gjennomsnittet, sier Kaul. Slik definerer byinstituttet "rimelige utlånsstandarder."

Det var like etter denne perioden da "galskapet startet", sier han, og långivere tok på seg store risikonivåer, noe som til slutt fører til utslett av utlånsstandarder og boligmarkedet.

"Når du sammenligner hvor vi er i dag til hvor rimelige standarder er, kan du doble den risikoen markedet tar akkurat nå," sier Kaul.

Låninnstillinger er for tiden like under 6%.

Hva du kan gjøre nå

Kredittpoeng og stram utlånsstandard er faktorer som påvirker alle låntakere.Hvordan kan du få et boliglån i dette miljøet?

Først må du sørge for at du demonstrerer atferdene som fremskrittene i kredittrapportering belønner, sier Joe Mellman, senior vice president og boliglånsfører for TransUnion.

"For eksempel betaler ned revolverende saldo over tid. Eller betaler kredittkortet ditt i sin helhet hver måned, i stedet for å overføre en balanse. Eller aldri overskride kredittgrensen din, "sier han. "Dette er økonomisk sunn atferd, alle forbrukere, inkludert minoriteter, veteraner og førstegangs boligkjøpere, kan ha nytte av når trenddata brukes til å fastslå boliglånsaksess."

Deretter må du forsikre deg om at boliglånet ditt er behandlet med disse avanserte kredittinntektene. Det betyr å spørre långivere hvis de bruker tegningsordninger som tillater trended kredittdata og utradisjonelle kredittreferanser.

"Det ser ut til å være generell interesse for boliglånsindustrien å utforske alternative kredittdata og dets evne til trygt å åpne opp tilgang til verdifulle forbrukere," sier Mellman. "Andre næringer, som kredittkort og autoutlån, demonstrerer den potensielt positive virkningen alternative kredittdata kan ha."