Mortgage Refinancing: Hvordan vite når tiden er riktig

Alle elsker å spare penger, spesielt når det gjelder de fleste huseiere største månedlige utgift: boliglånet. Kanskje du ønsker å kutte regningen ved å refinansiere boliglånet ditt. Eller kanskje du tenker på refinansiering fordi du er redd for at renten går opp og det er din siste sjanse til å få tak i en bedre avtale.

Boliglån er fortsatt historisk lav, og du kan ha mange lånealternativer, men ta litt tid å finne ut om refinansiering er ditt beste trekk akkurat nå. Hvor lenge du planlegger å bli hjemme, har dine økonomiske mål og kredittprofil din en rolle i din beslutning om hvorvidt og når du skal refinansiere.

For å få en ide om når det er fornuftig å refinansiere ditt hjem, snakket vi med to utlånseksperter: Katie Miller, visepresident for boliglån med Navy Federal Credit Union i Wien, Virginia, og Tony Julianelle, salgssjef i Denver for boliglån med Wells Fargo.

Her er noen spørsmål du burde spørre deg selv for å hjelpe deg med å avgjøre om det er en god tid å refinansiere:

Vil boliglånsrentene stige snart?

Da Federal Reserve kunngjorde i desember 2015, var det å øke kortsiktige rentene med 0,25%, mange fryktet et løp i boliglånsrenten. Men boliglånsrenten beveger seg ikke i låsepunktet med kortsiktige priser, sier Miller.

Med andre ord, ikke forvent en rask økning som vil koste deg ut av å refinansiere ditt hjem når som helst snart. Det er fortsatt tid for deg å betale høyrente gjeld eller øke kredittpoengene dine - og bedre posisjonere deg selv for å kvalifisere deg til et godt refinansieringslån.

"Prisene er fortsatt ganske lave, og vi ser et godt antall refinansieringsapplikasjoner som kommer inn," sier Miller. Hun legger til at mange som kjøpte på markedet topp bare for å se boligpriskrasj, har endelig gjenvunnet nok egenkapital i sine hjem for å dra nytte av en refinansiering. "Vi ser flere mennesker dra nytte av lave renter med cash-out refinansiering for å betale for hjem forbedringer."

Boliglånsrentene forventes å øke noe i 2016, men til de når 5% eller mer, sier Miller, du vil sannsynligvis få en konkurransedyktig rente så lenge kredittpoengene dine er gode, og du viser bevis for stabil inntekt. (Tips: Ved hjelp av et boliglån kalkulator kan du få en følelse av hva slags priser du kan forvente.)

Sammenlign Mortgage Refinance Rates

Hvor mye vil jeg spare på min månedlige betaling?

For å beregne dine potensielle besparelser, må du legge opp kostnadene dine for refinansiering, for eksempel en vurdering, en kredittsjekk, opprinnelsesgebyr og sluttkostnader. Sjekk også om du møter en straff for å betale ditt nåværende lån tidlig. Når du finner ut hvilken rente du kan kvalifisere for på et nytt lån, vil du kunne beregne din nye månedlige betaling og se hvor mye du vil spare hver måned.

Du vil også vurdere om du har minst 20% egenkapital i hjemmet ditt - forskjellen mellom markedsverdien og hva du skylder. Sjekk eiendomsverdiene i nabolaget ditt for å finne ut hvor mye ditt hjem kan vurdere for nå. Ikke stole på estimatene for online hjemmeverdi alene - de er ofte langt unna - men nettsider kan peke på de siste salgsprisene for lignende boliger i nærheten av deg. En lokal eiendomsmegler kan gi deg en ide om hva ditt hjem er verdt også.

Din egenkapital beløp er viktig fordi långivere vanligvis krever at du "forsikrer" boliglånet - beskytte deres økonomiske interesser i tilfelle du har standard - hvis du har mindre enn 20% egenkapital. Boligforsikring er ikke billig og er bygget inn i din månedlige betaling, så vær sikker på at du legger den inn i beregningene dine om potensielle besparelser.

Når du har lagt til alle kostnadene ved et refinansiert lån, kan du sammenligne din "all-in" månedlige betaling med det du betaler for øyeblikket.

Vil besparelsene være nok til å gjøre refinansiering verdt?

Du vil bruke gjennomsnittlig 3% til 6% av lånebeløpet i avsluttende kostnader, så du må finne ut hvor lenge dine månedlige besparelser vil gå mot å hente disse kostnadene. For eksempel vil det ta 30 måneder å bryte selv på $ 3 000 i sluttkostnader dersom din månedlige betaling faller med $ 100. Hvis du flytter i løpet av de 30 månedene, mister du penger i en refinansiering.

Tenk på om ditt nåværende hjem passer til din livsstil i fremtiden. Du vil bli overrasket, men mange mennesker gjør det ikke. Hvis du er nær å starte en familie eller ha et tomt rede, og du refinansierer nå, er det en sjanse for at du ikke vil bli hjemme lenge nok til å bryte med på kostnadene.

Boligeiere som er dypt inn i å betale tilbake sine boliglån, bør også tenke nøye før de hopper inn i en refinansiering, sier Miller. Hvis du allerede har 10 eller flere år i lånet, refinansierer du til et nytt 30-årig eller til og med 20-årig lån - selv om det senker din rente betydelig - tar du på rentekostnadene. Det er fordi rentebetalinger er forhåndsbelastet; Jo lenger du har betalt boliglånet ditt, jo mer av hver betaling går mot rektor i stedet for interesse.

Er det på tide å endre typen lån jeg har?

Ta din forutsigelse på hvor lenge du blir i ditt nåværende hjem og tenk deretter på detaljene for ditt nåværende boliglån. Hvordan disse faktorene spiller av hverandre kan ha en rolle i din beslutning.

La oss si at du kjøpte et hjem med et rentegodt boliglån for en innledende periode på fem år på rundt 3%. Du planlegger å bli satt i flere år. Hvis du nærmer deg tiden når justerbar rente kan tilbakestilles og flytte høyere, kan du dra nytte av refinansiering til en 20 eller 30-årig fastforrentet boliglån for å få en fast rente som ikke svinger.

Omvendt, hvis du vet at du skal flytte om noen år, refinansierer du til en ARM fra et langsiktig fast lån kan hjelpe deg med å spare mer penger fordi långivere tilbyr lavere rente på disse lånene.

>> MER: Tips for å redusere boligkostnadene dine og maksimere refinansjonsbesparelsene

Hvordan ser kreditten min ut?

Har kredittpoengene dine og betalingshistorikken blitt bedre siden du fikk ditt boliglån? I så fall kan du kvalifisere for en bedre rente, noe som vil hjelpe deg med å spare mer per måned og bryte enda raskere.

På den annen side kan det hende at et grovt finansielt program (eller to) kan gjøre et tall på kreditt, og det påvirker din evne til å kvalifisere for et refinansieringslån og også frekvensen du får. Hvis du har vært sen på kredittkortbetaling, kjøpt en ny bil eller tatt på studielån, kan kredittpoengene dine være lavere enn det var da du tok ut ditt opprinnelige lån. Før du refinansierer, vil du kanskje gjøre litt kredittreparasjon.

"Hvis du sliter med betalinger, automatiserer du alt slik at du ikke går glipp av noe," sier Julianelle. "Se også forholdet mellom dine utestående kredittkortbalanser og kredittgrensen. Hvis kredittrapporten din viser utestående saldoer nær grensen, viser det høy bruk. Du vil beholde dette forholdet så lite som mulig ved å betale kredittkortet ditt hver måned i sin helhet, fordi det kan gjøre stor forskjell i om du kvalifiserer for et nytt lån eller ikke."

Et annet smart trekk: Finn ut hvor mye du betaler med kredittkort og annen høyrentegjeld hver måned. Se om pengene du vil bruke på å stenge kostnader, ville være bedre brukt å betale ned disse regningene i stedet for å refinansiere ditt hjem. Eller, kanskje, forplikte seg til å bruke de månedlige besparelsene du høster fra en refinansiering for å betale disse gjeldene.

Bunnlinjen

Før du dykker først og fremst i refinansiering, sett deg ned med en utlåner og gjør matte for å se om du vil bryte selv om det er fornuftig. Ta en grundig oversikt over dine økonomiske mål, og tenk på hvordan ditt nåværende hjem vil oppfylle fremtidige plass- og plasseringsbehov.

Ikke glem at hvis du sliter med å betale boliglån hver måned, og du ikke kvalifiserer for et konvensjonelt refinansieringslån, er HARP et statsfinansieringsprogram som utløper i slutten av 2018 som kan redusere din økonomiske byrde.

Å spare penger på boliglånet ditt hjelper deg med å bygge rikdom, og hvem elsker ikke å gjøre det? Hvis nå ikke er den ideelle tiden for å refinansiere, må du koble bort din nåværende boliglånsbetalinger og holde kreditten i orden slik at du er klar til å slå når klokken er riktig.

Mer fra Investmentmatome:

• Hvor mye hus kan jeg virkelig overraske?
• Sammenlign Mortgage Refinance Rates
• Finn en boliglånsmaker

Deborah Kearns og Hal Bundrick er stabsforfattere på Investmentmatome, et personlig finansnettsted.

E-post: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Oppdatert 20. september 2017.

Bilde via iStock.