Refinansiering ditt boliglån? Se Beyond Få Rock-Bottom Interest Rate

Du har bestemt deg for at det er på tide å refinansiere boliglånet ditt til en lavere rente, og du er kanskje bekymret over det som kalles lås. Prisene svinger, så du må bestemme om du skal forplikte seg til kursen nå eller vent, håper på en nedgang som vil senke den månedlige betalingen enda mer.

Vår forskning, basert delvis på data fra Lenda, en populær online refinansiering utlåner, delved i beslutningen om å låse eller vente. Her er hva du trenger å vite.

Hvordan refinansiere og rangere låser arbeid

Refinansieringsprosessen fungerer som dette: Du fullfører et søknad med et boliglånsmegler eller långiver, ideelt minst tre, for å sammenligne priser du kvalifiserer for og lånekostnader. Når du først er godkjent, har du vanligvis muligheten til å låse din rente mens lånet ditt går gjennom tegning.

Låser garanterer at renten for en bestemt periode, selv om rentene øker. Men hvis prisene faller etter at du har låst, får du ikke en lavere rente. Låsen varer vanligvis en uke til flere måneder, avhengig av låseperioden du velger, men du vil sørge for at den er lang nok til å lukke på lånet ditt før låsen utløper. Noen långivere tillater låntakere å flyte en rente i stedet for å låse; Med andre ord, vil du få en lavere rente dersom prisene faller før du lukker. Men dette betyr også at du betaler en høyere rente hvis de krysser opp.

Husk at lengre rate-lock perioder koster deg med hensyn til renten på lånet ditt, da långivere søker å minimere deres potensielle tap. Ifølge boliglånsleverandøren Ellie Mae, i mai var gjennomsnittlig tid fra søknad til slutt 45 dager. Boliglånsrenter er ofte sitert i 15-dagers "windows", og med hver ytterligere 15-dagers periode i låsen øker långiverne renten med 12 basispoeng, ifølge The Mortgage Reports. Ett grunnpunkt er en hundre prosentpoeng.

En leksjon her er det i stedet for å bekymre seg så mye om å få en bunnlengde, bør boliglånsansøkere refinansiere med en konkurransedyktig utlåner som kan lukke den raskeste.

Se utover bergbunnsraten

Hvis du ikke klarer å låse refinansieringslånet ditt når prisene er lavest, er forskjellen i potensielle besparelser vanligvis minimal over korte perioder. Lenda analyserte data fra Freddie Macs månedlige boliglånsundersøkelse, som viste at refi-priser ikke endret seg vesentlig fra uke til uke mellom juli 2015 og mai 2016, slik at forbrukere som savnet den optimale prisen, ikke savnet det med mye.

I løpet av denne 43-ukers perioden var den største veksten i uke for uke for 30-årige lån en nedgang på 12 basispoeng, og i noen uker ble prisene det samme. Sammenlignet med to ukesperioder var den største endringen en økning på 22 basispunkter.

La oss si at du savner den laveste prisen med 12 basispunkter, og du refinansierer et 30-årig boliglån med en balanse på $ 191.760, median salgsprisen for eksisterende boliger i USA i mai, ifølge National Association of Realtors, minus en 20% forskuddsbetaling. Du refinansierte på 3,8%, men en uke senere faller frekvensen 12 basispunkter, til 3,68%. Du ville ha spart $ 14 per måned fra refinansiering til en rente på 12 basispoeng lavere. Men husk at prisene kunne ha gått den andre veien, og du ville ha endt med å betale mer hver måned.

I sjeldne tilfeller er boligrenten tommel. Når U.K.-velgerne i juni godkjente en utgang fra EU, falt boliglånsrenten i USA 26 basispunkter i løpet av de følgende åtte virkedager. Hvis du hadde låst i refinansieringen like før avstemningen, ville du ha savnet den nedgangen. I et slikt tilfelle kan du søke å omforhandle for lavere rente med din utlåner eller forlate søknaden din og starte igjen. Du vil møte en annen haug med papirarbeid og sannsynligvis miste søknadsavgiften din, men å ta opp det kvartalet vil spare deg for rundt 28 dollar i måneden basert på vårt eksempel ovenfor, et ikke ubetydelig beløp.

Noen som refinansierer, venter på å låse av ulike årsaker. Kanskje de forventer at prisene vil falle, eller kanskje de ikke har lagt merke til låsklausulen i fjellet av papirarbeid de undertegnet. Noen 276 låntakere som refinansierte med Lenda over en 43-ukers periode, ventet en median på tre dager for å låse sin rate etter godkjenning. Imidlertid ventet 30% av disse refinansierne minst en uke å låse og 19% minst to uker, selv om de kunne ha låst nesten umiddelbart.

Venter på å låse kan rulle terningene

Det er uklart hvorfor noen mennesker ikke låser med en gang, når det ikke er mulig å være sikker på hvilken retning priser vil gå fra dag til dag. USA har vært i et fallende tempo miljø siden 2010, og at tankegangen kan være til spill når forbrukerne veier låsebeslutningen.

Å låse en hastighet sikrer at du betaler den lovede prisen uansett hva som skjer i markedet.

"For alle som er ute etter å virkelig klare det akkurat som i nærheten av disse toppene, blir luften veldig tynn, og du må være klar til å gi opp alt du har jobbet for," sier Jim Sahnger, en boliglånsopphavsmann med Schaffer Mortgage Inc. i Palm Beach Gardens, Florida. Å forsøke å renter tid er bare å rulle terningene, legger han til.

"Hvis du låser kursen, vet du hva du har," sier han."I det øyeblikket du bestemmer deg for å søke, er prisen som tilbys på det tidspunktet fornuftig."

Hvis du får en refi er ideell for din personlige økonomiske situasjon, kan det være lurt å handle når du ser en hastighet du vet at du har råd til, i stedet for å vente på at prisene går ned. Flytende frekvens gir deg en sjanse til å ende opp med en bedre rente, men det setter deg også i fare for å miste penger ved å bli sittende fast med en høyere rente. Det er spesielt risikabelt for låntakere som ønsker å ta ut det største lånet de kan kvalifisere for.

Refinansieringsrenter i midten av 2016 var de laveste de har vært i flere tiår, så de kan ikke gå mye lavere. Dette reduserer muligheten for en fordel å vente enda lenger.

Ikke sikker på om det er riktig tidspunkt å refinansiere boliglånet ditt? Bruk vår boliglån refinansiere kalkulator for å se hvor mye du kan spare og hvis det gir mening for deg.

metodikk

For å beregne kostnadsforskjellen på 12 og 26 basispoeng: Vi brukte eksemplet på et 30-årig lån med en balanse på $ 191.760, basert på median salgsprisene for eksisterende boliger i USA i mai på $ 239.700, ifølge National Association of Realtors. Vi trukket 20% for en forskuddsbetaling. Vi har beregnet månedlige utbetalinger til renten på 3,54%, 3,68% og 3,8%.

Emily Starbuck Crone er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.