Hvordan Trump Presidency vil påvirke boliger i 2017

Donald Trump, eiendomsmagasinet, blir vår nasjoners 45. president. Det er gode nyheter for boligbransjen, ikke sant? Vel, det er mye å vurdere. Slik kan Trump-presidentskapet påvirke boliger og boliger i 2017.

En "ansvarlig aggressiv" markedsplass

Et enhetlig kall for mindre offentlig regulering kommer fra Trump-leiren, så vel som republikanere i kongressen. På avreguleringsradaren: Forbrukerfinansieringsbyrået og andre elementer i Dodd-Frank, Wall Street-reformhandlingen som president Obama undertegnet loven i 2010.

"Siden valget har det vært mye diskusjon om hvordan forventede endringer under en Trump-administrasjon sannsynligvis vil redusere effekten av [CFPB], særlig i håndhevelsesarenaen, sier Rob Chrisman, seniorrådgiver for Stratmor Group, en boliglånsindustri konsulent. "Dodd-Frank vil ikke bli eliminert. Det blir raffinert - noe som er bra."

Jeff Taylor administrerer partner for Digital Risk, et boliglånprosesseringsselskap. Han sier også trimme Dodd-Frank ville være en god ting for potensielle huseiere.

"Hvis Dodd-Frank er strømlinjeformet, tror jeg at du kan få bankene til å være mer aggressiv på markedet, så langt som å gjøre boliglån," sier han. "Og jeg tror det vil åpne opp mer produkt for første gangs boligkjøpere … i de neste par årene."

Sammenlign Boliglån

Taylor sier mindre strenge regler om långivere kan redusere kostnadene for overholdelse og tillate flere små samfunnsbanker å konkurrere med store banker, "øke bankresultatet - alle som sannsynligvis vil øke kreditt tilgjengelighet."

Imidlertid kritiserer kritikere som Noah Smith, tidligere finansdirektør ved Stony Brook University, at deregulering vil ringe bankrisiko tilbake, og kanskje enda viktigere, sette skattebetalere tilbake på kroken for å redde ut de dårlige skuespillerne. Akkurat som i boligkrisen for 10 år siden, ville det være et annet "løp til bunnen", skrev Smith i en Bloomberg-analyse.

Men en reduksjon i føderale forskrifter vil ikke forandre boligbransjen, sier Chrisman. "Trump kan bety mindre føderal håndhevelse, men statene vil forbli aggressive. Politikere i California, Illinois og New York, først og fremst demokratiske stater, har allerede nevnt en styrket regulerende atmosfære, sier han.

Å få Fannie og Freddie ut av statlig eierskap

Et annet element på den republikanske agendaen er å redusere regjeringens fotavtrykk i boliglånsindustrien. Det betyr at Fannie Mae og Freddie Mac går i privat sektor.

De to regjeringens sponsede selskaper tilbakebetalt et flertall av boliglån og ble bailed ut med skattebetalers dollar under boligkrasj. Fannie og Freddie kjøper boliglån fra långivere og pakker og selger disse lånene i store bunter av obligasjoner.

Den kvartalsvise fortjenesten som Fannie og Freddie tjener, blir nå trukket til US Treasury, som har blitt betalt tilbake 60 milliarder dollar mer enn det som ble gitt i bailout-finansiering til selskapene. Investorer i Fannie og Freddie vil se at pengene går tilbake til privat sektor.

I november fortalte Trumps finansministers sekretær, Steven Mnuchin, Fox Business Network, "Vi må få Fannie og Freddie ut av statlig eierskap."

"Jeg tror det er modeller som kan fungere," sier Taylor om Fannie og Freddie privatisering. "Det jeg ikke tror du kunne se, er en modell [hvor] den amerikanske regjeringen ikke står 100% eksplisitt bak de obligasjonene som Fannie og Freddie utsteder."

Han sier at fjerning av den føderale garantien vil redusere den globale etterspørselen etter boliglånsobligasjoner som de to kvasi-statlige byråer utsteder. Disse obligasjonene er medvirkende til å frigjøre kapital for långivere for å gjøre flere lån.

Homebuilders og en Trump økonomi

Mangel på dyktig arbeidskraft har vært en av de største begrensningene for boligbransjen de siste par årene, og Taylor bekymrer seg for at Trump-administrasjonen ikke kan hjelpe til med dette.

"MR. Trumps plan om å bruke penger på infrastrukturprosjekter rundt om i landet, kan føre til at flere arbeidere tar disse jobbene og forlater homebuilders korthendt, sier Taylor. "Også hans innvandringsstilling er sannsynlig å holde innvandrere ut av landet og ut av arbeidsstyrken - et slag mot homebuilders som stoler på innvandrere for mange byggearbeid."

Arbeidsmangel bidrar også til økende lønninger for byggearbeidere, som igjen holder nye boligpriser høyt, legger han til.

Imidlertid sier Robert Dietz, sjeføkonom for National Association of Home Builders, at han forventer at Trump-administrasjonen skal iverksette tiltak på enkelte arbeidsregler som kan være til nytte for homebuildingindustrien. Det vil nesten helt sikkert inkludere Obama overtid regel "som ville ha påvirket mange byggeplass ledere," Dietz sier.

Den regelen, som ble blokkert av en føderal dommer 22. november, hadde som mål å doble den maksimale inntekten en arbeidstaker kunne tjene og fortsatt være kvalifisert for obligatorisk overtidslønn. Den nye grensen på $ 47 500 ville ha gitt 4,2 millioner flere amerikanere muligheten til å tjene overtid, ifølge Obama-administrasjonen.

Dietz leter også etter en Trump-administrasjon for å redusere byggekostnadene."Litt under 25% av kostnaden for et nybygd hjem skyldes regulatoriske byrder," sier han. "Jeg synes det er rimelig at den nye administrasjonen kan takle mange av dem."

Hvordan Trump kan påvirke boligoverkommelighet

Boliglån har økt siden Trump vant valget. Det er en del av en god nyhet / dårlig nyhetsscenario.

"Man kan hevde at Trump-seieren har drevet opp renten på grunn av frykten for fremtidig inflasjon, gitt sine skatte- og infrastrukturbyggingsforslag, sier Chrisman. "Denne økningen i priser har absolutt negativ innvirkning på boligeiendommer for første gangs kjøpere. Økende renten signalerer imidlertid ofte en styrkende økonomi, og hvis det er tilfelle, vil flere første gangs låntakere kvalifisere seg."

" MER: Beregn din månedlige boliglånsbetaling

Taylor sier også at boligoverkommelighet kan lide, men gir en annen faktor i ligningen. "På den positive siden kan [høyere boligrente] også senke prisveksten, noe som vil hjelpe kjøpere. Boligmarkedet har manglet førstegangskjøpere og flyttekjøpere. Langsiktig prisøkning kan være til nytte for flyttekjøpere som har gjenvunnet verdi i hjemmet og vil bevege seg opp før prisene stiger igjen, sier han.

"Jeg skal fortelle deg at hvis jeg skal kjøpe et hus for første gang eller selge huset mitt og flytte inn i et annet hus, ser jeg virkelig på dette neste år som sannsynligvis et flyttende år fordi prisene fortsatt er i 4s er veldig, veldig attraktivt, "tilføyer Taylor.

Vil Trump eliminere boliglånsrenteavdrag?

Og så er det den mest hellige ku av alle: Rentebeløpet. Det blir ofte nevnt som en viktig faktor i samtalen "kjøp eller leie?".

Trump-administrasjonen og republikanerne har drevet ideen om å sette en kappe på mengden av tillatt interesse som du kan trekke fra din skatteregning.

Saken er, en analyse av skattepolitikk senteret for Urban Institute og Brookings Institution sier bare om en femtedel av husholdningene faktisk bruke fradraget. Og av de som gjør det, er de fleste langt over mellomstore skattebetalere.

"Skattepolitikk senteret finner at i 2017, ville Trump's cap kun påvirke ca 160 000 singler, en liten brøkdel av de 89 millioner single skattebetalerne, og om lag 230 000 par av 59 millioner joint filers," Howard Gleckman, senior med skattepolitikken Senter, skriver på Forbes.com. "Det store flertallet av skattebetalere som ville møte kappen, er høy inntekt."

Boligeiendom priser under et Trump presidentskap

Chrisman er på utkikk etter liten endring i boligeiendomsrenten i de kommende årene. Fra et prosentvis perspektiv nådde boligeiendom i USA sin topp under presidentvalget i Clinton / Bush, sier han. Men det er da bankene avslappet garanterer retningslinjer i en slik grad at "folk som ikke burde ha kjøpt hus var".

Boligkrasjet forandret alt. Underwriting, lånedokumentasjon og vurderingskrav har styrket seg siden da. "Marginale låntakere låner ikke penger, og investorene føler seg sikrere med å investere i låneobligasjoner," sier Chrisman.

Han sier at USAs behov for bolig er like stort som noensinne, og at Trumps politikk ikke vil bevege rattet på boligeiendomsrenter på en eller annen måte.

"Intern befolkningstilvekst har ikke stoppet, og har heller ikke innvandring. Det er heller ikke ønske om en ny generasjon å ha et hjem for sine barn, sier han. "Jeg tror at fra det vi vet så langt, vil Trump-presidentskapet få liten eller ingen direkte innvirkning på boligeiendomsrenten."

Et positivt utsikter for det nye året

Alt i alt er ekspertene vi snakket med optimistiske rundt 2017. Långivere bruker bedre teknologi for å strømlinjeforme boliglånsprosessen, og boligmarkedet er "sunt" og "robust" i sine ord.

"Byggerne er begeistret," sier Dietz. Han sier at reduksjoner i regulatoriske kostnader kan hjelpe homebuilders til å tilby boliger til det tetteste segmentet av markedet, den etablerte kjøperen.

"Hvis vi får en administrasjon som tar en titt på ulike former for regelverk - hvor de er blitt for store eller for dyre - det vil sikkert være en hjelp til forsyningssiden av markedet. Og jeg tror det er gode nyheter, ikke bare for byggherrer, men det er gode nyheter for leietakere og potensielle homebuyers fordi å legge til tilbud er måten du adresserer boligproblemer med. " Mer fra Investmentmatome Beregn din boliglånsbetaling Sammenlign boliglånsrenter Hvor mye hjemme har du råd til?

Hal Bundrick er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.