3 Skattehensyn når du selger ditt hjem

Av Forrest Baumhover

Lær mer om Forrest på Investmentmatomes Ask a Advisor

Enten du trenger å flytte, ønsker større eller mindre plass, eller føler det økonomisk, er det en stor beslutning å selge hjemmet ditt. Det kan også ha betydelige skattemessige konsekvenser.

Her er tre måter å selge hjemmet ditt, kan påvirke ditt skatteansvar:

1. Realisert gevinst

Realisert gevinst er det overskuddet du gjør ved å selge en eiendel, for eksempel ditt hjem - og det kan være skattepliktig. I følge IRS er grunnleggende formel for beregning av realisert gevinst som følger:

Salgspris - Salgskostnader - Justert basis = Realisert gevinst

Dette betyr at du må beregne to ting for å finne din realiserte gevinst ved salg av ditt hjem: salgskostnader og grunnlag. Det kan høres enkelt, men begge tar hensyn til faktorer som du kanskje ikke har vurdert. Og å beregne dem riktig kan bety en forskjell på tusenvis av dollar i skatteplikt.

Salgskostnadene inkluderer eventuelle sluttkostnader, eiendomsprovisjoner og andre relaterte kostnader som du har betalt. Komb gjennom de avsluttende dokumentene dine for å sikre at du har regnet med alt. Ikke inkludere by og fylke eiendomsskatt, men inkluderer overføringsskatt, hvis aktuelt.

Basis inkluderer den opprinnelige kjøpesummen på huset ditt, pluss gebyrer du pådrar seg under oppstart av hjemmet, for eksempel tittelforsikring, rettslig og opptaksavgift, eller undersøkelsesavgift. Basis inkluderer også kostnaden for større forbedringer, renoveringer eller systemutskiftninger du har gjort. IRS gjør et klart skille mellom reparasjoner som er en vanlig del av vedlikehold av hjemmet - som for eksempel reparasjon av lekkasjer - og forbedringer, som for eksempel bytte av rørleggerarbeid.

For en mer omfattende liste over hva som kan og ikke kan inkluderes i beregningene dine eller salgskostnader eller grunnlag, se IRS-publikasjon 523, "Selge ditt hjem."

2. Lang vs. kortsiktig realisasjon

Hvis du har en realisert gevinst ved salg av ditt hjem, vil det bli gjenstand for en kapitalgevinstskatt. Enten det regnes som en langsiktig eller kortsiktig gevinst, avhenger av hvor lenge du har eid ditt hjem.

Hvis du eide ditt hjem i minst et år og en dag, vil eventuelle gevinster du har gjort på salget bli beskattet til langsiktige kapitalgevinster, som varierer fra 0% til 23,8%. Ellers blir de beskattet til kortsiktige kapitalgevinster, som er de samme som ordinære inntektsrenter. Langsiktig kapitalgevinster er basert på en skattebetalers marginalskatt, men er gunstigere. For eksempel betaler en skattyter i 15% skattekonsollen 0% på en langsiktig kapitalgevinst.

Hvis du vurderer å selge hjemmet ditt innen et år etter kjøp og utnytte en fortjeneste, bør du vurdere om du kan selge den på en måte som kvalifiserer salget som en langsiktig gevinst. Men hvis du selger din hovedbolig for tap, har du ikke lov til å kreve et tap på kapital - noe som ville redusere skatteregningen.

3. Unntak

I henhold til § 121 tillater IRS at skattebetalere ekskluderer de første $ 250.000 av gevinst ved salg av deres primære bolig dersom de oppfyller visse krav til eierskap og bruk. Giftpar som arkiverer i fellesskap, kan utelukke opptil $ 500 000.

Hvis du eide huset i minst to av de fem årene som førte opp til salget, møter du eierskapskravet. Hvis hjemmet var din primære bolig i minst 730 dager i de foregående fem årene, oppfyller du brukskravene.

Hvis du er gift med arkivering i fellesskap, må du hver møte bruksbehovet for å kvalifisere for utløpet på $ 500 000. Du kan fortsatt kvalifisere hvis bare én person oppfyller eierskapskravet. Og hvis du ikke er gift, men selger huset med noen andre, kan du hver og en ta ut $ 250 000 ekskluderingen så lenge hver av dere oppfyller bruksbehovet, og minst en av dere oppfyller eierskapskravet.

IRS tillater delvise unntak for de som ikke oppfyller kravene, men selger et hjem på grunn av arbeid eller helsemessige trekk eller uforutsette hendelser som død, skilsmisse, naturkatastrofe, arbeidsledighet eller andre kvalifiserte grunner. IRS-publikasjon 523 inneholder flere detaljer.

Uformell rådgivning

Disse skattemessige hensynene er viktige, men lesing om dem er på ingen måte en tilstrekkelig erstatning for upartisk rådgivning, basert på din personlige situasjon. Før du tar noen viktige beslutninger om ditt hjem salg, sett deg ned med en avgift-bare økonomisk planlegger. Han eller hun kan ta hensyn til alle faktorene som vil påvirke din beslutning. Å ha et forhold til en pålitelig profesjonell er den beste måten å sette sammen en plan som oppnår dine økonomiske mål.

Forrest Baumhover er en avgiftsfinansiert økonomisk planlegger og rektor for Westchase Financial Planning i Tampa, Florida. For mer informasjon, besøk www.westchasefinancialplanning.com.

Bilde via iStock.