Å kjøpe eller ikke kjøpe - Event Recap - 2024

OPPDATERING (1/28/14): FULL VIDEO AV HENDELSE ER NÅ TILGJENGELIG

**********************************************************************************************************************************************************************

Vi hadde det privilegium å være vert for Ryan Richard av McGuire Real Estate og Roberto Rivera fra First Republic Bank i går kveld på Investmentmatome HQ. For de som savnet arrangementet, her er noen høydepunkter. Vi vil legge inn klipp her når de er klare. Live tweet stream er tilgjengelig på #BuyOrRentSF

Hvorfor skal jeg kjøpe?

Ryan fremhevet betydningen av å skille mellom emosjonelle (jeg vil male mine egne vegger, gangavstand til skoler) og økonomisk (dra nytte av prisøkning, diversifiseringsportefølje) motivasjoner
Emosjonelle og økonomiske motivasjoner kan noen ganger være i konflikt; partnere kan være på motsatte ender av spekteret når det gjelder motivasjoner - husk å snakke gjennom dem når du vurderer beslutningen om å kjøpe
Nyttig verktøy på NYTimes for å få den første lese om hvor lenge det kan ta å bryte selv på et kjøp gitt din nåværende utleie situasjon

Finansiering av et kjøp

3 viktige ting bestemmer overkommelighet / lånerettighet

Kredittpoeng
Sum gjeld / brutto Årlig inntekt bør ikke overstige 4,5x
Kontanter og likvide instrumenter tilgjengelig for forskuddsbetaling

Gjør forskuddsbetaling

Ryan fremhevet at utbetaling og vinnende tilbud er de to store hindringene hans klienter står overfor i San Francisco. Han bemerket at disse to problemene går hånd i hånd. Jo større utbetalingen%, jo mer attraktivt tilbudet (større sikkerhet i nærhet) til selgeren. Han begynner å s ee et relativt nytt finansielt instrument på markedet for hjemmekjøp: Egenkapitalfinansiering

Hvordan fungerer egenkapitalfinansiering?

Finansieringsselskapet tilbyr en andel av nedbetalingen i bytte for en prosentandel av fremtidens verdiendring i hjemmet
En typisk struktur er 50% av nedbetalingen i bytte for 40% av fremtidig verdiendring (aksjer i oppadgående og nedadrettede scenarier)
Kjøpere har mulighet til å betale ut av avtalen og tilbakekjøpe egenkapitalen etter 3 år (uavhengig vurdering vil bli gjort på den tiden for å fastslå kjøpesummen)

Hvordan påvirker de nye CFPB-reglene låntakere?

Roberto sa at strammere garanteringsstandarder allerede har vært effektive de siste årene - hvis du var kvalifisert for et lån i 2013, vil du sannsynligvis være kvalifisert i 2014

Søker etter et hjem

I epoken med apps og nettsteder, hvorfor plage å ansette en agent?

Estimater 15-20% av SF-salget i 2013 skjedde utenfor markedet - a flink agent kan gi potensielle kjøpere tilgang til lommebøker / "kommer snart" oppføringer

CONDO / TIC / CO-OP - Hva er de, og hvordan påvirker de finansieringsalternativene?

CONDO - Mest grei av de tre, eier egentlig enheten, og deler deretter fellesarealene. Hver enhet har en egen tittel.
TIC (Tenancy-in-common) - Du eier en prosentandel av en utelatt eiendom. Enkel tittel, flere eiere. Enkelt tittel betyr at når folk beveger seg inn eller ut, må lånet refinansieres. Dette skaper flere problemer for banker, noe som gjør dem mindre villige til å låne / belaste mer for TIC-lån. Låneprisering er en funksjon av hvilket bruk en bank må få pengene tilbake til. TIC-lån er heller ikke kvalifisert for salg i annenhåndsmarkedet, noe som gjør dem mindre attraktive for banker.
CO-OP- Innkjøp i et privatforetak (som eier bygningen). Coops har ofte strengere tegningsbehov enn bankene selv (krever høyere nedbetalingsbeløp)

Listepris - Så mange ting ser ut til å selge over listen, hvorfor er det?

Listeprisen er ikke lik markedspris - lavere listepriser er en strategi ansatt av noen selgere for å drive flere interesser / flere bud
Spesielt problem i San Francisco, mindre utbredt utenfor byen
Hvis det høres for godt ut til å være sant, er det sannsynligvis - sjekk sammenlignbare transaksjoner i området for å få en bedre følelse av "markedspris" slik at du kan gjøre et konkurransedyktig tilbud

Å vinne et tilbud - hvilke strategier kan kjøpere ansette?

Når du tenker på å vinne et tilbud, ta en selgerperspektiv:

Tiltrengelighet av tilbudet - hvor bra er overskriftenummeret
Sikkert nærhet:% nedbetaling
Sikkert nærhet: Antall uforutsetninger

Noen kjøpere har tatt for å fjerne uforutsetninger for å gjøre sine tilbud mer attraktive - dette utsetter deg for risikoen for å miste innskuddet dersom inspeksjoner i sidste ende fører til at du går bort fra tilbudet, eller risikoen for å gjøre forskjellen dersom hjemmet vurderer for mindre enn tilbudet. MARKEDSPREDIKSJONER

2014 – År av leiligheten (48.000 enheter godkjent i fjor) i San Francisco; økt tilbud kan hjelpe leilighetspriser myke
Se på byplanleggingsprosjektene kan gi en oversikt over hva noen nye og nye nabolag kan være: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

En måte å se på markedet er å vurdere ledig boligbeholdning innenfor et varmt prispunkt, f.eks. $ 800K - $ 1,2M. Gitt disse parametrene, fremhevet Ryan:

SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
East Bay: Temescal, Crocker, Jack London og Elmwood
Marin: Larkspur og Corte Madera blir mer attraktive på grunn av direkte busslinjer inn i SF

Å kjøpe et hus er en stor økonomisk beslutning, vær så snill å ta deg tid til å vurdere alternativene dine før du blir forelsket i drømmehuset ditt!