Hva CFPBs nye evne til å betale regning betyr for deg og ditt boliglån

Forbrukerfinansieringsbyrået gjorde endelig hva finansinstitusjonens aksjonærer ikke klarte å gjøre for seg selv for tiår siden. De passerte en feiende 800 + sidestyring tidligere i måneden, og deklarte at før bankene gir et boliglån, bør de gjøre en god trosinnsats for å bestemme at låntakeren vil kunne betale dem tilbake.

Reglene, utstedt under autorisasjon av Dodd-Frank finansindustriens reformer, endrer regel Z, og vil bli effektive - slags - 14. januar 2014.

På noen måter er regnsettet et sop til finansnæringen, som var på utkikk etter en måte å begrense ansvaret for fremtidige lån som er gått dårlige, i et «saksøkt ditt långiver-glade» boliglånsmiljø. En saksøkerstrategi som brukes mot bankene til å hamre dem til å skrive ned boliglån, har vært påstanden om at banken lånte ut huseierspenningen, da de visste at de sannsynligvis ikke ville kunne foreta betalinger, og at banken snart ville avskjære på et høyt verdsatt hjem.

Forordningens hovedbestemmelse var etableringen av en "sikker havn". Dersom utlåner hopper gjennom visse hoops når de utsteder boliglånet, forhindrer forskriften forbrukerne i å utfordre boliglånet senere. Utlåner er beskyttet mot søksmål - en bestemmelse som utlånsindustrien mener vil frigjøre mer kapital for å løsne et stramt boliglånsmarked.

Her er hoops - og hva de mener:

Långivere må verifisere inntekts- og kredittinformasjon fra en rimelig pålitelig tredjeparts kilde.

For noen år siden, hvis du var en stiplet ansatt, eller du var selvstendig næringsdrivende og hadde vanskelig å verifisere inntekt, kunne du jobbe rundt de fullt dokumenterte lånekravene, betale litt mer interesse, og få en uttalt inntektslån? Det kommer til å bli vanskeligere å gjøre det i fremtiden. For at boliglånet skal kvalifisere seg under sikkerhetshavets bestemmelser, vil banken måtte se noe bevis. I praksis vil det trolig bety at du må deklarere den inntekten, så det vises på din avkastning - og betale skatt på den. Som du skulle gjøre hele tiden.

Tillatbar inntektsgrad er på 43 prosent.

Det vil si at når lånet er utstedt, vil lånerens gjeldsbetaltjeneste kostnader, inkludert boliglån, kredittkort, billån, studielånsgjeld og nesten alt annet registrert av kredittbyråene, ikke være høyere enn 43 prosent før skatt inntekt. Dette er ikke for radikalt en endring - 43 prosent er nær hva VA (Veterans Administration), FHA (Federal Housing Administration) og Fannie og Freddie er villige til å tillate allerede, med mindre variasjoner mellom dem.

For justerbare boliglån må gjeldsinntekten beregnes med den høyeste betalingen som er kontraktsmessig mulig innen de første fem årene av boliglånet.

Det vil si hvis du har en boliglån på $ 1.500 per måned, men hvis renten stiger, og banken har rett til å øke betalingen til $ 1,900 per måned som følge av det til enhver tid i løpet av de fem første årene av livet til lån, DTI-forholdet må beregnes basert på $ 1,900 per måned betaling, ikke $ 1500 per måned betaling. Dette begrenser bruken av justerbar rente boliglån for å hjelpe marginale huseiere kvalifisere for boliglån de ikke kunne røre under fast pris vilkår.

Kvalifiserte boliglån kan ikke være for vilkår som er lengre enn 30 år.

Mot slutten av eiendomsboomen ble det så vanskelig for folk å kvalifisere seg til 30 års boliglån at långivere rullet ut utvidet finansiering - inkludert 40-årige boliglån. Disse er fortsatt lovlige, men vil ikke kvalifisere seg under sikkerhetsbestemmelsene. Långivere kan ikke bruke dette trikset til å omgå DTI-regler.

Renteinnskudd og negative amortiserende lån vil ikke kvalifisere.

Innen 2005 - høyden på eiendomsfrasen, var nesten en fjerdedel av alle boliglån utstedt "rentebeløpige" lån. Det er, du betalte bare interessen, og hele rektor kom på grunn av, si fem år. Antallet rentenettige boliglån i Freddie Mac økte med over 500 prosent, fra 25 milliarder dollar i 2005 til 159 milliarder dollar i 2007. En sør-Florida boliglån megler fortalte meg i 2006 at over halvparten av sin virksomhet på tiden var nå interessert -penn papir (vi begge enige om at dette ikke ville ende godt).

Forutsetningen var at det ville være enkelt å refinansiere til en høyt verdsatt eiendom om fem år, og du kunne betale hovedstolen på fritiden.

Den "høyt verdsatt" delen av den ligningen viste seg selvfølgelig å være en doozy.

Renteinnskudd vil ikke lenger være kvalifiserte boliglån. Det samme gjelder for "negative-amortiserende" lån. Det vil si lån hvor betalingene dine faktisk er mindre enn renten, slik at din utestående saldo faktisk øker i løpet av lånets løpetid.

Den nye regs diskvalifiserer også "ballongbetaling" -lån - del av pakken av rentebeløp og negativ avskrivningslån verden - unntatt i begrensede tilfeller i landlige områder hvor slike lån allerede er rutinemessige.

Nysgjerrig gir regsene et incitament til forbrukerne til å få et rentelån: Siden disse lånene ikke vil være "kvalifiserte boliglån", blir lånerens rett til å saksøke bevart. Men långivere har en tilsvarende disincentive for å gi dem.Som et resultat vil kostnadene på slike lån, samt det nå sjeldne 40-årige boliglånet, trolig gå opp. Tross alt vil långivere forvente å bli kompensert for den økte risikoen for et ikke-kvalifisert boliglån.

Kvalifiserte boliglån kan ha poeng og avgifter som ikke er mer enn 3 prosent av lånet.

Dette vil ikke være en spillveksler siden de fleste lån allerede har poeng og avgifter under dette nivået. Virkningene vil hovedsakelig bli følt blant boliglånsmedlemmer og i subprimeverdenen, hvor låntakere har færre alternativer. Tre prosent har vært et vanlig tak for en stund nå, uansett.

Kvalifiserte boliglån kan bli priset ikke høyere enn 1,5 prosent over prime.

Dette kan være vanskelig, fordi det smaker av priskontroll, og prisreguleringen svikter nesten alltid. Nesten per definisjon, vil denne regelen påvirke subprime markedet, og ha en ulik innvirkning på låntakere med lav kreditt score.

Videre staver pristaket problemer hvis yieldkurver stiger. Hvis utbyttet på sammenlignbare ikke-boliglån øker og gir en søtere fortjeneste til långivere enn boliglånsmarkedet, vil kapitalen flykte subprime og alt-A boliglånspooler. Det kan være en vei, men loven med utilsiktede konsekvenser er en konstant trussel.

Det som er bemerkelsesverdig med forskriften, er imidlertid begrensningen. Tilsynsmyndighetene forsøkte å finne en balanse mellom å beskytte forbrukerne mot rovdyr til uutviklede, usofistikerte forbrukere og slå av kredittstrømmen til boligsektoren.

Muligheten til å betale regel oppretter ikke noen minimumsforskuddsbetaling eller noen minimumskreditpoeng. Det er fortsatt igjen opp til långivere for å bestemme det for seg selv.

Regelen forlater også åpne vinduet for VA långivere å låne kvalifiserte boliglån og FHA långivere å låne med bare 3,5 prosent ned uten å løpe av kvalifiserte boliglånsregler.

Tilsynsmyndighetene fritar også VA långivere og Fannie og Freddie fra reglene i inntil sju år. Fordi disse er så stor del av boliglånsmarkedet, vil de nye reglene bare ta tak i takt. Dette er gjennom design, siden CFPB ikke ville forårsake en plutselig forstyrrelse i det fortsatt skrøbelige boligmarkedet.