4 Hemmeligheter hver vellykket house flipper kjenner |

to mildt lærte lærere lærte meg alt jeg vet om å flippe hus - og ikke i en god vei.

Jeg møtte dette paret i 2006. De var veldig hyggelige mennesker - men ekstremt aggressive investorer. De kjøpte og flippte eiendom i Las Vegas ved hjelp av et tredjeparts nøkkelferdige eiendomsinvesteringsselskap. De gjorde masse penger først. Men de mistet alt til tross for å vite bedre.

Hvordan skjedde dette?

Mens de gjorde fortjeneste på hvert salg, brukte de det overskuddet til å finansiere større og større prosjekter. Dette var fornuftig for dem på den tiden siden eiendomsmegling setter pris på så fort. Snarere enn å bruke egne penger (som de ikke hadde) for å rehabing hjemmene, tappet de et egenkapitallån som vokste større i måneden.

Selvfølgelig, da eiendomsmeglingens fulle runde stoppet i 2008, og at verdsettelsen ble fordampet, ble de fast holdt fast eiendom som ingen ønsket å kjøpe eller leie. Og de var på kroken for en veldig stor egenkapital linje som de ikke hadde råd til å betale. Som et resultat, mistet de eiendomsmarkedet de jobbet så hardt for å bygge.

Mens disse menneskene lider mye, illustrerer deres tap noen av de fire harde og raske reglene for house flipping som enkelt ikke kan ignoreres:

en. Du må forstå risikoen din.

Selvfølgelig, når du tar på mer gjeld, er risikofaktorene dine. Bare kjøp flip hjem for kontanter. Ingen boliglån. Ingen egenkapital linjer. Hvis du ikke har nok penger til å svinge disse avtalene selv, ta en stille partner som har kontanter og dele fortjenesten.

Problemet med lån er at de er en fast forpliktelse du må service, uansett hva. Da paret over ikke kunne foreta betalinger, mistet de alt. Men hvis du tar på en egenkapitalpartner, trenger du ikke å komme opp med noen penger før det er fortjeneste på salget.

Også låner penger tar tid og koster penger. La oss si at du planlegger å blinke to hus over de neste 12 månedene. Videre antar du at du trenger $ 100 000 for hver avtale. Det kan ta 30 dager eller mer å fullføre hvert lån og koste $ 2000 i poeng eller avgifter hver gang du tar ut lånet.

Det betyr at du vil bruke to måneder på å vente og betale $ 4000 i kostnader. Låning for å investere i boligblink er kostbart.

Og på grunn av tidsforsinkelser vil det være vanskeligere for deg å konkurrere med kjøpere som har kontanter på hånden. Som et resultat vil du ende opp med mindre attraktive avtaler som kontanter ikke ønsker.

I hovedsak gjør det at låneinvesteringer skal investere enda dyrere.

2. Du må forstå hvor fortjenesten er.

Når du flipper hjem, må du bevege deg raskt. Ikke bare trenger du å kjøpe raskt, du må selge huset raskt - og det betyr at du må selge undermarkedet.

Hvis du venter på at kjøperen som er villig til å betale topp dollar, venter du lenge, og øker risikoen for at markedet kan vende mot deg. Du vil også miste verdifull tid som kan brukes til å flippe andre hjem.

Hvis fortjenesten din er $ 30.000 per avtale, og du flipper tre hus om året, har du en søt $ 90.000. Men la oss si at du holder ut for mer fortjeneste, og du kan bare slå to hus om året. Selv om fortjenesten din kan være $ 40 000 en avtale, tjener du fortsatt $ 10 000 mindre. Har du det?

Hvis du vurderer konsekvensene, vil du se at for å selge et hjem under-markedet og fortsatt tjene penger, er nøkkelen å kjøpe det billig.

Det betyr ofte at det er en god ide å kjøpe eiendom som er utelukket. Du må mestre markedet og finne gode eiendomsmeglere til å jobbe med.

3. Dette virker ikke hele tiden på alle markeder.

Selv om du fortjener når du kjøper huset, vil du vende eiendom i et verdsatt marked. Hvis du bor i et område som ikke setter pris på, kan du være bedre å gjøre dette et annet sted.

Og hvis boligprisene faller, spiller du russisk roulette ved å komme inn i dette spillet uansett hvor du er. På samme måte kan du ikke forutsi når markedet skal slå.

For å være på den sikre siden, må du sørge for at du kan holde fast på boligen som leiebolig for en stund, om nødvendig.

4. Rehabbing Works. For å tjene penger i denne virksomheten må du forstå hva arbeidet et hus virkelig trenger, hva det skal koste og hvordan det vil påvirke tilbudet ditt. Det setter scenen for deg å gjøre alt arbeidet, selge huset under-markedet og fortsatt tjene penger.

Din beste innsats er å kjøpe eiendommer som trenger kosmetisk arbeid som er billig å utføre, men gjør eiendommen mye mer attraktiv for kjøpere.

Pass på eventuelle prosjekter som trenger strukturreparasjon. Lei en god entreprenør, og få ham til å inspisere eiendommen. Ikke kjøp boliger som trenger bad eller kjøkkenoppussing med mindre de er super billige. Det arbeidet vil koste deg store penger og ta mye tid. Se etter en enklere avtale.

Investeringssvaret:

Nøkkelen til å tjene penger som flipper hus, er å kjøpe rett og slash risiko. Du kjøper riktig når du forstår markedet og reparasjonsplanen din. Du kutter risiko ved å bare bruke penger, aldri låne penger og ved å fullføre flippen. Hvis du er interessert i å komme inn i denne virksomheten, er neste trinn å finne ut hvor mye penger du har (eller kan legge hendene på bruker investorer) uten å låne. Neste, utvide markedet som gir mest mening og finne gode Realtors å jobbe med. Ta disse trinnene først og sørg for at du forstår markedet og eiendomsreformen fagmessig. På det tidspunktet er du klar til å gå.

Dette innlegget ble skrevet av Neal Frankle. Han er en sertifisert finansiell planlegger i Los Angeles, en eiendomsinvestor og eier av www.WealthPilgrim.com og www.mcmha.org.