Hvorfor Reverse Mortgages er en Hardere Selg nå

De millioner av amerikanere som ikke har spart nok penger til pensjonering, har fortsatt et potensielt sikkerhetsnett: deres egenkapital. Men de siste endringene i omvendt boliglån betyr eldre og deres familier kan ha tøffere beslutninger å gjøre.

Omvendt boliglån tillater at folk 62 og eldre trykker på egenkapitalen uten å måtte betale pengene tilbake til de går ut, selger huset eller dør. Låntakere kan ta utbetalinger som faste beløp, månedlige sjekker eller gjennom en kreditt som kan tappes etter vilje. Den omvendte boliglånet vokser over tid, typisk til variable renter, og kan tømme all egenkapital i hjemmet, og etterlater ingenting for arvinger. Hvis hjemmet er verdt mindre enn den omvendte boliglånsbalansen, kan låntakere og deres arvinger ikke holdes ansvarlige for det tapet.

Lånene fikk et dårlig rykte som kommisjonssvette sælgere forvirret eldre som ikke forsto lånets kompleksitet eller som hadde økonomiske problemer så alvorlige at de raskt brente seg gjennom pengene. Et annet problem var skruppelløse rådgivere som oppfordret folk til å bruke egenkapitalen til å kjøpe tvilsomme investeringer, inkludert dyre livrenter.

Gjennom årene har US Department of Housing and Urban Development, som har tilsyn med Home Equity Conversion Mortgage-programmet som forsikrer mest omvendte boliglån, implementert endringer som gjorde lånene sikrere og, i noen tilfeller, billigere.

Kostnadene falt nok at avgiftsfinansierte finansielle planleggere som tradisjonelt hadde fjernet disse lånene, begynte å anbefale dem til rikere kunder som en porteføljesikkerhetsstrategi. Folk kunne låne mot en omvendt kredittlånsrente når markeder var nede, i stedet for å selge aksjer på sine nedturer. Forskning, mye av det publisert i den innflytelsesrike Journal of Financial Planning, fant at strategien tillot folk å bruke mer med mindre risiko for å løpe ut av penger ved pensjonering.

I oktober 2017 reduserte Trump-administrasjonen det beløpet folk kunne låne og økte kostnadene, og økte premieforsikringspremien på forhånd for en kreditt på 0,5% til 2% av boligens verdi. HUDs sekretær Ben Carson sitert i tap i programmet og et behov for å sette det på en "mer bærekraftig fot".

Bruk av omvendt boliglån til porteføljebeskyttelse kan fortsatt være fornuftig, men strategien er vanskeligere å selge nå med endringene, sier sertifisert finansiell planlegger Michael Kitces fra Columbia, Maryland, som var en tidlig fortaler for strategien.

"For en rimelig velstående klient som har et hus på $ 300.000 eller $ 500.000, er det $ 6000 til $ 10.000 på forhåndskostnader, bare hvis du kanskje trenger kreditten, sier Kitces. "Det er bare for mye av en mental forhindring for de fleste klienter."

Allerede før omvendt boliglån ble dyrere, varslet forbrukerfinansieringsbyrået i fjor mot en annen strategi som noen finansielle rådgivere fremmet: ved hjelp av lånene for å forsinke å kreve sosial sikkerhet.

Sosial sikkerhet fordeler vokse ca 7% til 8% hvert år de er forsinket etter 62 år, men kostnadene og risikoen for omvendt boliglån overstiger generelt de kumulative levetidsfordelene ved større trygdeordninger, sier CFPB. Å låne penger for levekostnader tidlig i pensjon kan bety at det ikke er nok igjen å håndtere senere økonomiske støt, som langvarig omsorg.

CFPB traff i 2016 mot tre omvendte boliglånslånere for villedende reklame som hevdet at folk ikke kunne miste sine hjem. Selv om låntakere ikke trenger å foreta månedlige utbetalinger på lånene, må de følge med eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.

I dag kan omvendte boliglån være best egnet for måten mange har tradisjonelt brukt dem på: å betale eksisterende boliglån, slik at de kan eliminere månedlige innbetalinger eller generere månedlig inntekt ved pensjonering, sier Wade Pfau, professor i pensjonsinntekt på The American College av finansielle tjenester i Bryn Mawr, Pennsylvania. Disse låntakere hadde faktisk nytte av noen av endringene, som inkluderte en reduksjon i årlige forsikringspremier på lånebeløp.

"Lånets balanse vokser sakte, noe som er bra," sier Pfau, forfatteren av den nylig oppdaterte boken "Reverse Mortgages."

Den korte høydepunktet i porteføljesikkerhetsstrategien kan ha hatt en sølvfôr: Det var flere økonomiske planleggere som tenkte på et produkt de pleide å skape. Kristi Sullivan, en sertifisert finansiell planlegger i Denver, sier at hun nå snakker til kunder oftere om omvendt boliglån og potensiell bruk av egenkapital i pensjon.

"Noen mennesker er fortsatt motvillige til å diskutere alternativet, men flere og flere er åpne for å lytte og se på økonomiske modeller ved hjelp av et omvendt boliglån," sier Sullivan.

Denne artikkelen ble skrevet av Investmentmatome og ble opprinnelig utgitt av The Associated Press.