Spør ekspert: Hva er omvendt boliglån, og er det en riktig for meg? |

Hvis du vil at vi skal svare på et av dine investeringsspørsmål i vår ukentlige Ask The Expert Q & A kolonne, send oss ​​en e-post til redaktø[email protected]. (Merk: Vi svarer ikke på forespørsler om aksjeplukkere.)

Spørsmål: Jeg har hørt om omvendt boliglån, men jeg vet ikke mye om dem. Hvordan vet jeg om en er riktig for meg, og hvordan fungerer de?

Valerie, Seattle, Wash.

Investeringssvaret: Boliger har vært en av de mest kontroversielle aktivaklassene de siste 10 år. Det ga store gevinster for mange investorer og huseiere og knusende tap for andre. Som den mest holdbare eiendelsklassen i landet - fra og med årets første kvartal, 65% av amerikanerne eide boliger - huseierskapet provoserer alvorlige følelser på gaten.

Under det følelsesmessig ladede lerretet hjelper et kontroversielt finansielt produkt millioner av huseiere finansierer sine pensjonister.

Kalt et omvendt boliglån, det er en spesiell type boliglån som gjør at villaeiere konverterer egenkapital til kontanter.

I et tradisjonelt boliglån gjør husstanden månedlige utbetalinger til utlåner, med en En del av disse betalingene reduserer hovedstol og legger til egenkapitalen. Men i et omvendt boliglån henter huseiere egenkapital fra sitt hjem ved å motta enten en engangsbeløp eller månedlige utbetalinger.

Kongressen opprettet det omvendte boliglånsprogrammet i 1987 gjennom Federal Housing Administration (FHA). Selv om uavhengige finansinstitusjoner faktisk tilbyr lånene, etablerer FHA reglene og gir forsikring for disse boliglånene.

Med et omvendt boliglån har huseieren ikke lenger noen plikt til å foreta boliglån, men han eller hun har muligheten til å gjøre så uten forutbetaling straffer. Renter som påløper legges til boliglånsbalansen. Huseier beholder også tittelen på hjemmet og retten til å selge, begrenset bare av balansen i boliglånet.

Kvalifisering av et omvendt boliglån er begrenset til huseiere som er minst 62 år og til boliger som kvalifiserer som primærbolig. Boliglånet på huset må også være lite nok til at det vil bli betalt med inntektene fra det omvendte boliglånet.

Fordi et omvendt boliglån eliminerer månedlige boliglånsbetalinger for huseiere, er det ingen minimumsinntekt eller kredittbehov.

En annen stor fordel med omvendt boliglån er at provenyet fra lånet er skattefri og kan brukes etter lånerens skjønn. Omvendt boliglån er avkortet på boliger verdsatt til $ 625 000 eller mindre, men en jumbo-brakett eksisterer for boliger som overskrider terskelen.

For mange pensjonister som så sine porteføljer faller kraftig under finanskrisen 2008 og 2009, er deres hjem de mest verdifull ressurs. Det gjør det omvendte boliglånet et veldig fristende alternativ for å generere inntekter og redusere eller eliminere kostbare boliglånsbetalinger.

Høye kostnader og kostnader

Lukkekostnader knyttet til et omvendt boliglån er to til fem ganger høyere enn et standardlån.

For den mest populære typen av Omvendt boliglån i USA, FHA-forsikret Home Equity Conversion Mortgage (HECM), er det en rekke utgifter huseiere er gjenstand for.

• Mortgage Insurance Premium (MIP) = 2% av den verdsatte verdien eller 1,25% av boliglånsbalansen
• Opprinnelsesgebyr basert på hjemets verdsettede verdi:

1.) Beregnet verdi under $ 125.000 = $ 2.500

2.) Beregnet verdi over $ 125.000 = 2% av de første $ 200.000 pluss 1% av verdien over $ 200,000,

• Tittelforsikring: regionalt
• Tittel-, advokat- og fylkesregistreringsavgift: regionalt
• Eiendomsvurdering = $ 300- $ 500
• Undersøkelse (kan være nødvendig) = $ 300- $ 500
• Månedlig serviceavgift = $ 25- $ 35

Selv om noen av disse kostnadene kan finansieres av lånet, er mange påkrevd før e godkjenning av omvendt boliglån, noe som fører til kostbare kostnader utenom lommen.

Rentebetalinger og hovedvekst

Omvendte låntakere kan også bli utsatt for ballonglånsbeløp gjennom utsatt rentebetaling. Det er fordi renteforbindelsene på rektor hvis låntakeren ikke betaler renter som det belastes. Det kan oppblåse den endelige balansen til mange ganger mer enn den opprinnelige låneverdien, mens lite om det er noen egenkapital i huset for arvinger. Men hvis låntakeren gjør hele eller de fleste rentebetalinger mens han bor i hjemmet, vil den endelige lånebalansen være omtrent lik den opprinnelige lånebalansen.

Fortsatt ansvarlig for vedlikehold, skatter og forsikringer

Selv om en reversere boliglån lindrer den økonomiske byrden av månedlige boliglån betalinger, huset må holde alle skatter og forsikringer nåværende. I et omvendt boliglån betales ikke midler til skatter og forsikringer ut av et sperringsfond. De blir betalt direkte av villaeieren, slik at forfall i enten skatter eller forsikringer kan resultere i en standard på omvendt boliglån.

Potensiell tap av hjemmet

Men i forhold til den største risikoen for et omvendt boliglån, er disse to første Risiko ser ut som hastighetshull. Avhengig av lånets løpetid, gir det tilbakebetalt boliglån stor sannsynlighet for at huseieren til slutt vil bli forskjøvet. Når boliglånet kommer på grunn, har låner eller arvinger på eiendommen muligheten til å refinansiere hjemmet og beholde det, selge hjemmet og utbetale gjenværende egenkapital, eller slå hjemmet til utlåner. Når en omvendt boliglån kalles forfalt, kan låntakeren (eller arvingerne) få forlengelser av låner på opptil ett år for å ta denne avgjørelsen.

Dersom eiendommen overføres til utlåner, skal låntakeren eller arvingerne har ikke lenger krav på eiendommen eller egenkapitalen i eiendommen. Utlåner har tilgang til eiendommen, men ikke mot låntakeren personlig og ikke mot lånerens arvinger. Dermed er boliglån innenfor kategorien kjent som "non-recourse limit."

En siste tanke: Det omvendte boliglånet kan være et godt alternativ for villaeiere som lider av mangel på kontanter, men har egenkapital i sine hjem. Men høye avgifter og lav avkastning og det potensielle tapet av boligeiendommer gjør omvendt boliglån en dyr likviditetskilde som burde være en siste utvei for de fleste huseiere.

Boligeiere som er interessert i et omvendt boliglån, bør kontakte FHAs HECM-program. HECM-rådgivere gir informasjon om kvalifikasjonskrav, økonomiske konsekvenser og alternativer for å anskaffe en HECM og tilbakebetale lånet.