Boliginnvurdering? The Housing Boom Ankommer

The Housing Market Crash Coming With Recent Local Economy Shutdowns

Husprisene øker igjen - spesielt i områder som er hardest rammet av sammenbruddet i 2008-2009. Men denne gangen er det ikke fordi de små og usofistikerte investorene hopper inn. Nå er det mer erfarne, mer sofistikerte investorer - inkludert mange Wall Street-investorer og hedgefond. Colony Capital og The Blackstone Group støtter opp ordspråklig lastebil, bruker hundrevis av millioner og kjøper opp hus og condos av titusenvis.

Ja, etterpå er alltid 20/20. Men nå vet de dumme at husprisboblen i midten av 2000-årene var drevet av dumme penger. Og de dumme vet det fordi de er de som fortsatt smiler.

En nøkkelforskjell: Mens småboende boligkjøpene ble leveret 5 til 1 eller flere for å kjøpe hus (ofte på tynn dokumentasjon eller ikke-doc-lån), er disse profesjonelle investorer ikke så dypt løftede selv. Blackstone låner for eksempel 78 cent per dollar av eiendeler.

Som følge av dette øker boliginvesteringen - målt i prosent av husene som kjøpes av investorer - sammen med boligprisene.

I en parallell utvikling har aksjekursene hatt en stigning - hoppende over 17 prosent i årets første fem måneder, før en beskjeden tilbaketrekning den første uken i juni.

Er det en spillover effekt? Det må være.

Mye ble skrevet under boligboomen - og Internett-boomen før det - av "velstandseffekten." Folk var i stand til å utnytte sine stigende boligpriser til drivstofforbruk: De brukte boliglån til å kjøpe SUVer, high-end hjemmekino systemer, båter, turer til Europa og alle andre verdier av rikdom - alle devaluerende eiendeler, dersom de var eiendeler i det hele tatt. Hvis de ikke låne mot egenkapital direkte, var de ganske enkelt mer komfortable å bruke sine inntekter, sikre i fantasien at deres hjem var en pålitelig rikdomsmotor. De økte forbruksbrenslene økte produksjonen, fabrikkene og transportselskapene ansetter folk og legger dem på jobb. Sysselsatte ønsker gode hus, og økonomien henger byggearbeidere til å bygge dem.

Rikkeeffekten av boligprisene er særlig sterk fordi økende boligpriser bidrar til mobilitet for arbeidstakere. Tenk på det: Hvis du er på hovedet i huset ditt og mister jobben din, kan du ikke flytte for å ta en annen uten å komme opp med kontanter ved å lukke. Når husene er dypt under vann, forstyrrer det arbeidsmarkedet, og kapitalen kan ikke tildeles effektivt, fordi de mest produktive potensielle bedriftene har det vanskelig å få dyktige arbeidere fra hele landet. De går uten, eller går med andre strengere - og arbeidstakere smiler på arbeidsledighet.

Etter hvert som husprisene gjenopprettes, blir arbeidstakere unshackled fra sine hjem, og er fritt til å flytte for å søke mulighet andre steder.

Så det er fornuftig å se en økning i aksjekursene. Men vurder hvordan vi kom hit:

Federal Reserve har holdt foten sin på akseleratoren i mange år, og presset boliglånsrenten til det hidtil usete sub-4 prosent-nivået. Fed har også gått i helvete for å skape penger, og kreditere reservebanker, ikke bare for statsobligasjoner de selger til Federal Reserve, som har vært praksis i generasjoner, men også for nesten alle finansielle eiendeler de har under QE3 - Den monetære ekvivalenten med å urinere i radiatoren og få din kone og barn ut bak bilen for å presse den.

I en normal økonomi er disse retningslinjene svært inflatoriske. Men dette er ikke en normal økonomi. Interessen holdt seg så lav for lenge siden investorer ble så spooked ved nær sammenbrudd i 2008 at de fryktet en deflatorisk spiral mer enn inflasjonen. Og så lenge Eurozone var kurvsaken som Thatcher forutså, virket dette ok. Kapitalen flyte fortsatt til USA fra Asia og Europa fordi alternativene var enda mer risikable.

Hvor lenge kan det vare? Vel, kanarien i kullgruven, for inflasjonsprognoser, er langsiktig gjeld. Det betyr at rentene som boliglån långivere krever, fordi det ikke er mye som er langsiktig enn boliglån.

En vedvarende periode med beskjeden ekspansjon i boligprisene ville være fint. Men det er noen tidlige indikasjoner på at de smarte pengene, hvis de ikke er på vei til utgangene, i det minste har bedt servitøren om å bringe sjekken. Det betyr ikke at slutten er nært, nødvendigvis. Det er mye penger som fortsatt ser etter et hjem. Kina, for eksempel, er fortsatt på utkikk etter et trygt sted å investere i besparelser i en raskt voksende økonomi med en utrolig høy sparingskurs - og amerikanske eiendommer er sannsynligvis hjem for en stor del av den.

Gjengitt med tillatelse fra Mortage-X.com - Original graf her.

Som du tydelig kan se, skjedde det i begynnelsen av mai, noe som førte til at boligmarkedene forutslo inflasjon eller resultatet - høyere rente - i fremtiden. Ja, prisene er fortsatt svært lave, etter historiske standarder. Men folk kjøper hus basert på betalinger, ikke på pris (dette er dumt, men dette er virkeligheten). Høyere renter vil få effekt på lånene beløpene kjøpere kan kvalifisere for.

Det er ikke bare de 30-årige boliglåntakerne som opplever renteforhøyelser. Rentenes økning ble bekreftet av rentenes økning på 10-årsskatten, med en økning på 46 bp i løpet av mai måned.

Det er bare en illustrasjon av de selvkorrigerende effektene av velfungerende markeder. Det er tøft for folk med spotty kreditt for å få et boliglån. Men så mye som klager dette, er dette som det burde være. Inflationær frykt begynner endelig å disiplinere obligasjonsmarkeder - igjen, som det burde være. Dette setter heller ikke boliger eller lagre opp for en meteorisk økning. Men vi burde ikke ønske seg slike ting.

Les mer fra Investmentmatome: