Få et sikrere boliglån ved hjelp av disse etterkrigstipsene

Boliglån er tryggere nå enn de var 10 år siden. Det er den viktigste effekten finanskrisen 2008-09 har hatt på boliglånsmarkedet.

Følgende lånetyper var populære under boligboomen i tidlig til midten av 2000-tallet, men er nå tilgjengelige for de fleste låntakere:

• Low-doc boliglån tillot låntakere å få lån uten å dokumentere inntekter og eiendeler.
• Renter kun boliglån gjorde det mulig for låntakere å kjøpe hus de ellers ikke hadde råd til med en innledende lav månedlig betaling. Men lånene var den økonomiske ekvivalenten av tidsbomber: Renten-perioden forlot etter noen år, og låntakere måtte derfor betale hovedstol, katapulerende månedlige innbetalinger over mange eiers betalingsevne.
• Subprime boliglån - boliglån til låntakere med dårlig kreditt - zoomet i popularitet, går fra 8% av boliglån i 2003 til 20% i 2005 og 2006.

Du trenger ikke å være en ekspert for å se hvordan mange av disse lånene kan bli dårlige. Men på en eller annen måte ble investorer overrasket da stort antall låntakere sluttet å betale sine boliglån. Ved september 2008 var 5,3% av boliglån krenkende, noe som betyr at 1 av 19 låntakere var minst 30 dager bak på utbetalinger. I løpet av første kvartal 2010 økte delinquensen på 11,54%, noe som betyr at 1 av 9 låntakere var sent på husbetalinger.

Millioner av de kriminelle låntakerne mistet sine hjem. Fra 2007 til 2016 ble nesten 7,8 millioner foreclosures gjennomført, ifølge CoreLogic. Boligrenten redusert, og den har ikke gjenopprettet. I andre kvartal 2008 eide 68,1% av husholdningene sine hjem; 10 år senere gjorde 64,3%.

»Etter den store resesjonen er vi 10 år klokere? Se flere tips om å forberede - og blomstre

Stoppe det skjer igjen

Ifølge en nylig Investmentmatome-undersøkelse, som ble gjennomført online av The Harris Poll blant over 2.000 amerikanske voksne, opplevde nesten 4 av 5 amerikanere (79%) negative økonomiske konsekvenser på grunn av finanskrisen; blant dem sier mer enn halvparten (55%) at de fortsatt ikke har fullstendig gjenvunnet økonomisk.

Og folk er fortsatt traumatisert av foreclosures. I samme undersøkelse sa 31% av respondentene at finanskrisen ville gjøre dem mer konservative når de anslår hvor mye hjemme de har råd til, og 24% sa at de ville trenge en større forskuddsbetaling hvis de skulle kjøpe et hjem nå. I tillegg sa 7% av amerikanerne at de forsinket boligeiendom som et resultat av finanskrisen. For de under 35 år var tallet 13%.

For å hindre en gjentakelse av boligkrisen opprettet lovgivere og regulatorer regler som begrenset tilgjengeligheten av eksotiske boliglån, og regulatorer og advokater opprettet verktøy som forbrukerne kan bruke for å få et trygt boliglån.

Få et lån du har råd til å betale tilbake

Selv med disse nye regelverket og brukervennlige verktøy, er det fortsatt opp til deg å informere deg selv og kjenne dine grenser. Her er noen strategier.

Vet hva du har råd til.Det første skrittet mot å få et rimelig boliglån, er å kjøpe et rimelig hjem. Investmentmatomes hjemlønnsomhetskalkulator er et verktøy som gir deg mulighet til å finne hjemmet ditt prisklasse, fra "rimelig" til "strekke" til "aggressiv".

Hjemmeoverkommelighet var et annet uhell av finanskrisen. I Investmentmatomes undersøkelse sa 12% av respondentene at de var bekymret for at de ikke ville ha råd til å kjøpe et hjem som følge av finanskrisen. Og 19% sier at lønnen deres har vært stillestående siden finanskrisen.

Få forhåndsgodkjent for et boliglån. En forhåndsgodkjennelse gir deg et enda mer nøyaktig bilde av hvor mye du har råd til å låne. Å få en forhåndsgodkjenning gir deg erfaring med å samle dokumentasjonen din, som du må gjøre når du senere søker om boliglån. Dette markerer en endring fra tidlig til midten av 2000-tallet, da låntakere ikke alltid måtte dokumentere sine inntekter og eiendeler.

Hold gjeldsbetalinger under kontroll. Når du søker om et boliglån, gir långivere nøye oppmerksomhet til gjeldsinntektsforholdet ditt, eller DTI. Det er andelen av månedlig inntekt, før skatt, som går mot gjeldsbetalinger.

En tommelfingerregel er å holde DTI til 36% eller lavere, selv om långivere kan tillate deg å låne opptil 43% eller enda høyere i noen tilfeller.

Hvordan overkommelige standarder har endret seg siden 2008: Etter at Consumer Financial Protection Bureau ble opprettet i 2010, var en topprioritet å reformere boliglånsvirksomheten. Byrået vedtok en evne til å tilbakebetale reglene for boliglån som krever långivere til:

• Bekreft inntekts- og kredittinformasjon i stedet for bare å ta lånerens ord for det. Under boligboomen hadde långivere gjort det mulig for låntakere å få boliglån uten å fremlegge bevis for sine utmeldte inntekter og eiendeler. Denne regelen plasserte disse lånedokumentasjonene av grensene for de fleste låntakere.
• Kapp maksimalt inntekter på 43%. (Noen unntak tillater velkvalifiserte låntakere å låne opptil 50% DTI.)
• Begrens poeng og avgifter til ikke mer enn 3% av boliglånet.

Disse retningslinjene virker som sunn fornuft, men CFPB implementerte reglene for å forhindre långivere i å ignorere sunn fornuft under neste boom.

CFPB har også gjort andre endringer for å gjøre boliglån tryggere.Långivere hadde introdusert et rentetilpasningslån under bommen kalt en betalingsopsjon ARM, som hadde en skremmende funksjon: I noen tilfeller kunne låntakere foreta minimumsbetalinger som ikke engang dekket den måneds interesse, så de endte opp med å bli mer skyldige lånet, selv etter å ha gjort en betaling.

Under CFPBs kvalifiserte boliglånsregel er disse risikable betalingsalternativene ikke lenger tillatt. Det er heller ikke rentebeløp eller boliglån med ballongbetalinger. Og forskuddsbetaling er forbudt på de fleste boliglån.

Sammenlign boliglån tilbud

For å gjøre sammenligninger av lån enklere, opprettet CFPB en tresidig opplysning kalt Lånestimatet. Långivere må gi Lånestimater til kunder som søker om boliglån.

Bruk denne Lånestimat-snarveien. Plasser to eller flere Lånestimater side ved side. Gå til side 3 i hvert låneoverslag og fokus på avsnittet "Sammenligninger", og spesielt to tall: hvor mye boliglånet vil koste i de fem første årene, og hvor mye hovedstol vil bli tilbakebetalt i de fem årene. Disse tallene vil avklare hvilket lån er bedre.

Lånestimatet hjelper også med en annen oppgave: å redusere sluttkostnader.

Hvordan låne sammenligninger har endret seg siden 2008: I flere tiår mottok boliglånsansøkere en opplysning som heter Good Faith Estimate fra sine långivere. Dokumentet detaljerte avsluttende kostnader, men det gjorde det ikke lett for låntakere å sammenligne lånetilbud.

CFPB trodde for mange boliglåntakere spildte penger ved å søke med bare en utlåner. Byrået fant ut at hvis det skapte en opplysning som gjorde det enkelt å sammenligne lånetilbud, ville flere låntakere søke på flere långivere.

CFPB erstattet god trosestimat med låneoverslaget i 2015 etter en 4½-årig utviklingsprosess.

Der boliglån er nå

I september 2008 overtok den føderale regjeringen statlige sponsede bedrifter Fannie Mae og Freddie Mac ved å plassere dem i konservatoriet. Ti år senere er de fortsatt i konservatori, med lite politisk press for å reformere dem.

Noen forskere hevder at boliglån er for vanskelig å få. Ifølge Urban Institute forhindret "altfor stram kreditt" 5,2 millioner låntakere fra å få boliglån fra 2009 til 2014, og ytterligere 1,1 millioner i 2015.

Kredittstandarder har løsnet, men sakte. Den gjennomsnittlige kredittvurderingen på alle boliglån stengt i august 2011 var 741, ifølge Ellie Mae. I juli 2018 var det 725.

I motsetning til de prekære boliglånene i boomårene, er dagens boliglån godartede. Men standarder er strengere, og de best kvalifiserte låntakere har lave gjeldsinntekter og høy kredittpoeng.