Alt du trenger å vite om boliglån modifikasjoner

Hvis du sliter med å gjøre dine månedlige boliglånsbetalinger eller har falt bak, kan du risikere å miste hjemmet ditt. Men avhengig av omstendighetene kan du være berettiget til et lånsmodifisering, noe som kan gjøre det lettere å holde seg på topplån og unngå foreclosure.

Hvis du er i denne stillingen, er det her å vite om å få et boliglån modifikasjon.

Hva er en lånemodifisering?

"Generelt er et boliglån modifikasjon en endring i de opprinnelige lånevilkårene," sier Joe Zeibert, seniorleder for Ally Home fra Ally Bank i Charlotte, North Carolina.

En låneendring er forskjellig fra refinansiering. Refinansiering innebærer å erstatte lånet ditt med et nytt boliglån, mens en lånemodifisering endrer vilkårene for ditt eksisterende lån.

Dette kan bety at du forlenger lengden på sikt, senker renten eller endrer seg fra en variabel rente til et fastrentelån. Vilkårene for endringen er opp til utlåner og vil avhenge av hva som er best for låntakeren, sier Steve Hall, visepresident for operasjoner og analyser for Genworth, en privat låneforsikringsselskap, i Raleigh, North Carolina.

Zeibert sier en endring resulterer i siste ende i lavere månedlige utbetalinger for hus. "Hvis du sliter med å få endene til å møte eller møte foreclosure, kan disse besparelsene bokstavelig talt være livsforandrende," sier han.

Hall legger til at "fra et utlåners perspektiv er det også et positivt resultat, fordi foreclosure-prosessen er en svært kostbar prosess, så det er en vinn-vinn for begge deler."

Hvem kvalifiserer for et lån modifikasjon

Ikke alle som sliter med å foreta et boliglånsutbetaling, kan kvalifisere for et lånsmodifisering. Hall sier at villaeiere vanligvis enten må være krenkende i omtrent 60 dager, eller de må være i overhengende standard, noe som betyr at de ikke er krenkende ennå, men det er stor sannsynlighet for at de vil være.

Boligeiere må vanligvis også vise at de har pådratt seg en vanskelighet, sier Hall. Dette kan være tap av en jobb, tap av ektefelle, funksjonshemming eller en sykdom som har påvirket evnen til å tilbakebetale boliglånet ditt på de opprinnelige lånevilkårene.

Typer av lån modifikasjon programmer

Noen långivere og servicere tilbyr sine egne låne modifikasjonsprogrammer, og endringene de gjør i forholdene dine kan være enten midlertidige eller permanente.

"De fleste servicefirmaer har programmer som er utformet for å hjelpe låntakere som kanskje sliter med å gjøre sine betalinger, drevet av noen av de vanskelige leksjonene bransjen lærte under boligen, kollapset noen år tilbake, sier Zeibert. Han legger til at Ally, i tillegg til modifikasjoner, tilbyr noen risikovillige låntakere muligheten til å refinansiere til lavere rente uten kostnad, selv om de ikke har utholdt en motgang.

Hvis din utlåner eller servicer ikke har et eget program, spør om du er kvalifisert for noen av hjelpeprogrammene som kan hjelpe deg med å endre eller refinansiere ditt boliglån.

Den føderale regjeringen har tidligere tilbudt Hjem Affordable Modification Program, men den utløp i slutten av 2016. Fannie Mae og Freddie Mac har et nytt foreclosure-forebyggingsprogram, kalt Flex Modification-programmet, som trer i kraft 1. oktober 2017. Hvis ditt boliglån eies eller garanteres av enten Fannie eller Freddie, kan du være kvalifisert for dette nye programmet, som skal gi långivere mer fleksibilitet med låne kriterier enn HAMP.

Den føderale hjemmet Affordable Refinance Program, eller HARP, hjelper undervanns huseiere refinansiere til et mer overkommelig boliglån. Dette programmet er tilgjengelig til 31. desember 2018.

Hvordan få et lån modifikasjon

Hvis du sliter med å foreta boliglån, må du straks kontakte din utlåner eller servicer og spørre om alternativene dine. Lånet modifisering søknadsprosessen varierer fra utlåner til utlåner; Noen krever bevis på motgang, og andre krever et motgangsbrev som forklarer hvorfor du trenger modifikasjonen.

Det er mulig at utlåner vil nå ut til deg om å få et lånsmodifisering. Halls team på Genworth bruker prediktiv analyse for å bestemme huseiere som sannsynligvis vil være standard, og lånetjenestene når ut til de låntakere som tilbyr modifiserte vilkår.

Hall sier at Genworth har oppdaget at noen kriminelle huseiere unngå å svare på telefonsamtaler, og frykter det verste. Hvis du unngår samtaler, bør du vurdere å svare - en av dem kan faktisk være din utlåner som prøver å sette deg i en modifikasjon som kan hjelpe, sier han.

Hvis du nektes en endring, må du sende inn en klage med din servicer. Vurder å jobbe med en HUD-godkjent boligrådgiver, som kan hjelpe deg gratis til å utfordre beslutningen og hjelpe deg å forstå alternativene dine.

Vet før du endrer

En potensiell ulempe til et lån modifikasjon: "Hvis lånet blir endret på grunn av økonomiske vanskeligheter, kan du se et notat om dette lagt til din kredittrapport, negativt påvirke kredittpoengene dine," sier Zeibert. Resultatet vil ikke være nesten like negativt som en foreclosure, sier han, men kan påvirke andre lån du søker om i fremtiden.

En annen ting å være klar over, legger han til, er det avhengig av hvordan lånet ditt er endret, kan boliglånet ditt forlenges, noe som betyr at det vil ta lengre tid å betale lånet ditt og vil koste deg mer i renter.

Men for villaeiere på randen av å miste sine hjem, kan fordelene ved et lån modifikasjon langt overveie risikoen.

Mer fra Investmentmatome

• Få forhåndsgodkjent for ditt boliglån
• Sammenlign boliglånsrenter
• Fordeler og ulemper ved å betale ned boliglånet ditt raskere