CFPBs nye regler vil beskytte forbrukerne mot avskærmning

I dag annonserte Consumer Financial Protection Bureau to nye regler for å hjelpe forbrukere som kan stå overfor avskærmning - og ikke et øyeblikk for tidlig. Vi har alle hørt historiene om huseiere som ble sendt fra en uinteressert bankrepresentant til en annen da de prøvde å lære hvorfor de mistet deres hjem, de som kjempet for å ordne en lånejustering selv som foreclosure-prosedyrer startet, og de som aldri burde ha hatt boliglån til å begynne med. Nå har CFPB gått inn for å sikre at villaeiere behandles rettferdig og med verdighet.

En slutt på rundkjøringen

Richard Cordray, direktør for CFPB, kunngjorde de to nye forskriftene i en Atlanta-GA-hørsel. I et nøtteskall vil reglene:

Forhindre at låntakere blindsided.Mange forbrukere fant seg utelukket på, selv da de jobbet med sin utlåner for å finne et alternativ. Disse nye reglene krever långivere å varsle forbrukerne om å bli krenkende tidlig og ofte, for å gi et konstant og tilgjengelig kontaktpunkt, å behandle lånendringsapplikasjoner før foreclosing, og tydelig skissere årsakene, kostnadene og alternativene til enhver handling.

Sett forbrukerens behov først.Långivere må jobbe med låntakere for å unngå foreclosure, prioritere utsatt utbetalinger og låneendringer og forbyr långivere fra å tvinge låntakere til ordninger som legger vekt på fortjeneste over forbrukers velferd.

Med disse forskriftene erkjenner CFPB:

Kaninhullet at så mange huseiere har falt gjennom mens de prøver å refinansiere sine boliglån, fra den beryktede prosessen med dual-tracking for å håndtere 13 forskjellige representanter, hver av dem har 1 / 13th av den nødvendige informasjonen eller myndigheten som er nødvendig for å handle.

Samfunnsavhengige kostnader for foreclosure, fra reduserte eiendomsverdier til økt usikkerhet og ustabilitet.

Den vanskelige sannheten at enkelte långivere legger bedriftens fortjeneste foran forbrukernes velferd. Under oppkjøpet av finanskrisen skiftet lånets opphavsrettere boliglån fra sine bøker og inn i en alfabetssuppe av CDO og MBS, noe som betyr at de ikke hadde noe incitament til å skjerme låntakere eller jobbe med dem dersom de ikke var i stand til å tilbakebetale sine lån.

De nye reglene i detalj

CFPBs utstedelser endrer regel X i lov om eiendomsoppgjørsprosedyrer og reglene i sannheten i utlånsloven. De implementerer også noen bestemmelser i Dodd-Frank. I detalj vil de nyeste reglene kreve boliglånstjenester til:

1. Begrens "dual-tracking".Blant de mest beryktede prosedyrene i foreclosure filen er såkalt "dual-tracking", der en boliglåner jobber med låner for å unngå foreclosure, samtidig som du går videre for å fullføre den foreclosure. Forbrukerne fant seg blind, rammet av et resultat de trodde de jobbet med for å hindre. I henhold til den nye regelen kan boliglånsvirksomheter ikke starte avskærmningssaker før låntakeren har gått glipp av utbetalinger i 120 dager.

2. Gi beskjed til låntakere at de er krenkende. Hvis låntakeren savner to påfølgende utbetalinger, må hans månedlige utsagn identifisere datoen han ble krenkende, mengden som trengs for å holde seg oppdatert, og hva som skjer hvis han ikke gjør det.

3. Vær proaktiv. Långivere må proaktivt nå ut til låntakere som faller bak og legge ut lånsmodifikasjonsalternativer.

4. Forbedre utlåner-låner kontakt.Långivere må gi låntakere med "direkte og kontinuerlig tilgang" til de som er ansvarlige for å hjelpe sliter med huseiere.

5. Forenkle lån modifikasjonapplikasjoner.Långivere må tilby en enkelt søknad for alle tilgjengelige alternativer, og låntakere må vurderes for alle alternativer samtidig.

6. Bekreft straks kvittering for et lån modifikasjon søknad.Långivere må bekrefte mottak av et lån modifikasjon søknad innen fem dager, og bruk "rimelig flid" for å sikre at søknaden er fullført.

7. Vurder alle valgene.Långivere må vurdere alle opsjoner fra boliglånseiere eller investorer for å hjelpe låntakeren å beholde sitt hjem, enten det er utsatt utbetalinger, låneendringer eller til og med en kort salg.

Nøkkelpunkt: Långivere kan ikke styre en låner etter hvilken mulighet som er mest lønnsomt for utlåner selv.

8. Behandle lån modifikasjon søknader før du starter avskrekkingsprosedyrer.Hvis låntakeren sender inn en lånejusteringsapplikasjon på 37 dager eller mer før et foreclosure-salg, kan foreclosure-prosessen ikke fortsette før søknaden er behandlet.

9. Stopp foreclosure prosedyrer hvis låner kommer til en avtale.Hvis utlåner og låntaker kommer til en tapsmessig avtale, kan utlåner ikke starte eller fullføre avskærmningsforhandlinger med mindre låntakeren ikke følger gjennom.

10. Fortell en låner hvorfor han er avvist for et lån modifikasjonsprogram.I likhet med lovgivningen for avslag på kredittkort må en utlåner fortelle låntakeren, spesielt hvorfor han har blitt nektet, inkludert alle innganger for hvilken som helst finansiell modell som brukes. Hvis låner bestrider utfallet, må utlåner ha en ny person gjennomføre en vurdering.

11. Varsle låntakere før rentenes justeringer.Serviceleverandører må fortelle rentetilpasningslåntakere om deres førstegangsjustering minst syv måneder før det trer i kraft. Denne meldingen må inneholde et estimat for den nye prisen og nytt betalingsbeløp, tilgjengelige alternativer, og hvordan du får tilgang til boliglånsrådgiver.

12. Unngå force-placed forsikring hvis mulig.Hvis en låner ikke har eiendomsforsikring, en servicer kjøp Force-plassert forsikring å dekke eiendommen - men noen ganger har låntakeren allerede forsikring, eller blir sittende fast med kostnaden for tvangsforsikret forsikring. Nå må servicevirksomhetene rimelig ha mistanke om at låntakere ikke har forsikring, gjennomgå saken individuelt, og varsle låntakere før forsikringen er kjøpt og hvert år før den fornyes.

Vil det gjøre en forskjell?

De vil ikke tre i kraft til januar 2014, for sent for mange amerikanske huseiere. Vil reglene ha noen effekt fremover? Låntakeren ønsker å unngå foreclosure av åpenbare grunner; utlåner har andre insentiver. CFPBs rute her er å straffe atferd, for å få konsekvensene av å gjøre noe som ofte er i långiverens beste så sterkt at långivere vil tenke to ganger. Fraværende trafikk politiet, er ulovlig parkering i hver enkelt persons beste interesse; meter maids eksisterer for å gjøre risikoen for å bli fanget oppveier fordelene.

Men dette virker bare hvis straffen er alvorlige nok, og håndhevelsen er pålitelig. Men med tanke på det nåværende regulatoriske klimaet, har de nylige boliglånsoppgjørene som knapt utgjør et slag på håndleddet og byråets begrensede ressurser, fortsatt å se om regulatorer kan gjøre långivere til å gjøre noe de ikke vil gjøre. En vanskeligere og mer komplisert løsning ville være å endre boliglånsordningen på en slik måte at den bedre justerer interessene til både låner og utlåner. Hvis en utlåner har nytte av et stabilt, økonomisk sikkert samfunn, eller hatt et betydelig tap dersom det gjorde et dårlig lån, ville disse forskriftene være overflødig. I stedet for å vente på at regulatorens rygg vil bli vendt, vil både långivere og låntakere hellige sine energier til et felles mål.