Selger-Finansiert Hjem Salg Kalt Predatory

For lavinntektsfamilier som desperat søker et eget hjem, kan selgerfinansiering virke for godt til å være sant. En "lease å eie" eller et "ikke-kredittsjekk" boliglån kan se ut som en velkommen flukt fra stigende leier og en oppfyllelse av boligeiendomsdrømmen.

Men mange av disse tilbudene kan være landoppgjøretskontrakter i tynn forkledning - selgerfinansierte lån som fungerer mer som leieavtaler enn tradisjonelle boliglån.

Slike "kontrakter for gjerning" eller "avtale salgsavtaler" kan spores til rovdyrutlånspraksis som går tilbake nesten et århundre, da avtalene rettet mot afrikansk-amerikanske samfunn. I dag drives ordningene ofte av samvittighetsløse Wall Street investeringsfirmaer som losser porteføljer av utelukket boliger og "truende fargegrupper", så vel som innvandrere, ifølge en rapport utstedt torsdag av nonprofit National Consumer Law Center.

Land avtaler 'bygget for å mislykkes'

Land kontrakter ofte tilbys til de mest økonomisk sårbare låntakere som lever på begrenset inntekt, sier NCLC.

"Disse land kontrakter er bygget for å mislykkes, som selgere tjene mer penger ved å finne en måte å kansellere kontrakten for å churn mange suksessive ville være huseiere gjennom eiendommen," den nye studien sier.

Men selskapene som er involvert i disse "giftige transaksjonene", som lovsenteret kaller dem, er ikke navnetkortselskapene som de fleste forbrukere ville gjenkjenne.

"Så de ser ut til å være private selskaper, og noen av dem har satt opp en rekke forskjellige LLCs og slags shell-selskaper som de bruker til å maskere hvor mange egenskaper de eier," Sarah Bolling Mancini, en advokat i Boston-loven senter og medforfatter av rapporten, fortalte Investmentmatome. "Det vi lærer er at mange av dem har private equity-backing eller hedge-fund backing."

Beregn din månedlige boliglånsbetaling

Egenskaper pitched til første gang homebuyers

Mancini sier at boligene ofte blir markedsført lokalt, og oppfordrer potensielle låntakere til å "bli et hus." For salgssignaler vil leses, "Hvis du vil bli eier av dette huset, ring -." Noen boliger annonseres online, spesielt på oppføringssteder som Craigslist.

"De fleste tror de blir et hus med et boliglån," sier Mancini. "At kjærligheten til å bli en første gangs homebuyer er veldig kraftig."

Eiendommer selges i like tilstand. De er ofte utelukket hjem og nesten ubeboelig. Det er ikke uvanlig å se en investor kjøpe et hjem på auksjon for $ 5000 og selge det dager senere på landskontrakt (uten reparasjoner) for $ 30.000, sier studien.

Angstige kjøpere mislykkes ofte i å få uavhengige vurderinger av eiendommene, og avgir også hjem inspeksjoner.

Ansvar for boligeiendom uten rettigheter og beskyttelse

Lånets løpetid kan strekke så lenge som en konvensjonell boliglån - 30 år - men utkastelsesprosessen er ikke bundet av reglene for en typisk boliglånsforebygging. Forfeiture kan komme raskt, med selgeren holde alle betalinger, kaste ut kjøperen og raskt finne enda en håpfylt husseier.

"Kontrakten har vanligvis en klausul i det som sier at hvis du savner en betaling, kan selgeren avbryte kontrakten, eller i noen tilfeller kalles det en" forfeiting "i stedet for en foreclosure," sier Mancini. "Selv om folk tror at de blir et hus, og de har tatt på seg alt ansvaret for villaeierskap, har de ikke noen av rettighetene og beskyttelsene som går sammen med å være et hus."

Med et tradisjonelt boliglån, hvis du kan få tak i dine forsinkede innbetalinger, kan du kanskje få boliglånet ditt på nytt - "det er rett til å kurere standard," sier Mancini. Vanligvis har du ikke det riktig i en landskontrakt, hvor sen betaling kan utløse en eviction - mer som for en leietaker enn en eier.

Søker en løsning på "giftige transaksjoner"

De misbrukende landavdragskontraktene kan bli funnet over hele landet, sier NCLC, men de er mest utbredt i boligmarkeder med store forsyninger med rimelige boliger og i områder der innbyggerne har det vanskelig å få et tradisjonelt boliglån.

Hard-hit byer nevnt i rapporten inkluderer Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; og Philadelphia. Studien citerer 2009 folketelling data, den nyeste tilgjengelige, som sier at 3,5 millioner mennesker hadde land avtale kontrakter for å kjøpe et hjem det året. Nonprofit sier at tallet sannsynligvis vil være mye høyere i dag.

Statlige lover som regulerer landstasjonskontrakter varierer mye. NCLC oppfordrer Consumer Consumption Bureau, en regjeringskonsulent forbrukervakt, til å implementere regelverk for slike transaksjoner, inkludert:

• Krever uavhengige inspeksjoner.
• Mandatory evalueringer fra tredjepart.
• Offentliggjøring av finansavgift og årlig prosentsats på landskontrakter.
• Gir beskyttelse for tidlig avslutning.

Mancini anbefaler at førstegangs boligkjøpere prøver å kvalifisere seg for et tradisjonelt boliglån fra en bank eller kredittforening, i stedet for å velge hva som kan være et risikabelt, selgerfinansiert tilbud.

Mer fra Investmentmatome Sammenlign boliglånsrenter Finn et boliglån megler Hvor mye hus kan jeg virkelig ha råd til?

Hal Bundrick er en stabskribent på Investmentmatome, et personlig finansnettsted. E-post: [email protected]. Twitter: @halmbundrick